Приобретение недвижимости является ответственным шагом. Всё большую популярность приобретает вложение денег в долевое строительство. Именно эта сфера законодательства нуждается в детальной проработке, так как долгое время недобросовестные застройщики нарушали права дольщиков, оставляя их фактически без денег и жилья. В России 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ.
Чего же ожидать от изменений, представленных в последней редакции? Отразятся ли они благотворно на ситуациях с обманутыми дольщиками?
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ был принят в 2004 году. Изначальный текст документа отличался непроработанностью и наличием пробелов. На протяжении этих лет в закон вносился ряд изменений в связи с тем, что всплывали на поверхность очередные (или традиционные) проблемы, связанные с недостаточной защитой прав покупателей квартир, готовых стать инвесторами, и с непрозрачной работой девелоперов. Специалисты считают: именно изменения, внесенные в 2018 году, должны решить проблемы несовершенства закона.
Следует помнить, что этим законом защищаются лица, которыми были подписаны именно специальные договоры долевого участия. Иные виды сделок, закрепленные другими документами, включая предварительные договоры, этим законом не регламентируются. Но ряд судов придерживается другой точки зрения.
Зачастую суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.
В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.
Судами первой и апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона № 214-ФЗ, поскольку между застройщиком и обществом заключен предварительный договор, правоотношения по которому не регулируются названным законом.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, указал, что согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами судов не согласилась, посчитав их основанными на неправильном применении норм материального права.
Так, судами не учтено, что денежные средства по договору, стороной которого вследствие перемены лиц в обязательстве являлась К., привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, следовательно, данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 1 названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.
Если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.
Так, указанным выше договором, заключенным между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.
Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Закона № 214-ФЗ является ошибочным.
В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (общества) по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к К. перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры. Договор уступки между истцом и обществом не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между обществом и застройщиком.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15
Что касается порядка вступления изменений в силу, то следует обратить внимание, что те договоры, которые были подписаны и зарегистрированы до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.
Но после 30 июня 2019 года застройщики обязаны перейти на новые правила финансирования строительства жилых объектов — привлечение денежных средств дольщиков становится возможным лишь через эскроу-счета в уполномоченных банках. В целом сделки должны проводиться только с участием банков, что вызвано переходом на новую модель привлечения денежных средств на строительство — проектное финансирование. В свою очередь, постепенное введение нового механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2018 года и ранее.
В чем же состоит комплекс защитных мер в ФЗ-214?
Изменения в 214-ФЗ включают семь основных пунктов:
- число разрешений на строительство у одного застройщика;
- финансы застройщика;
- банковский контроль;
- использование денежных средств застройщиком;
- счета-эскроу;
- требования к застройщику, органам управления, участникам;
- раскрытие информации.
Число разрешений на строительство у одного застройщика
Строительство можно вести только по принципу «Один застройщик — одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке.
Финансы застройщика
Изменения привели к смягчению требований к финансам застройщика.
Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации. На дату направления проектной декларации на банковском счете застройщика должны находиться денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства, либо должен иметься кредитный договор с уполномоченным банком на предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;
разрешено привлекать целевые кредиты на строительство и целевые займы от основного общества в размере не более 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство и под процент, не превышающий действующую на дату заключения договора займа ключевую ставку ЦБ РФ, увеличенную на два процентных пункта.
Банковский контроль
Начиная с июля 2018 года, контролировать на счетах застройщиков процесс целевого расходования средств теперь должны уполномоченные банки. Согласно 13–15 статьям закона в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика используется залог участка и дома, который на нем возводится. Если застройщик не может завершить работы или становится банкротом, залог может быть продан с тем, чтобы инвесторы получили компенсации.
Однако в начале сентября 2018 Минстрой признал неготовность банковской сферы работать с 214-ФЗ. К чему приведут подобные заявления, пока не ясно, однако Минстрой обещает разделить ответственность с финучреждениями.
Также банки обладают правом приостановить проведение операций по счетам застройщиков с целью дополнительной проверки представленных документов на срок до 3 рабочих дней, а по результатам такой проверки — и отказать в проведении операции по расчетному счету.
Использование денежных средств застройщиком
Направления использования денежных средств, полученных застройщиком по Договору долевого участия, были расширены.
Застройщики смогут оплачивать приобретение в собственность или аренду земельных участков для долевого строительства, изменение вида разрешенного использования, снятие установленных запретов в отношении зданий, на таких земельных участках.
При этом был конкретизирован список запрещенных операций по расчетному счету застройщика:
- операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
- операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных со строительством по ДДУ;
- предоставление ссуд, займов;
- покупка ценных бумаг;
- операции, связанные с созданием и участием в капиталах коммерческих и некоммерческих организаций, кроме создания дочерних хозяйственных обществ — застройщиков;
- оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
Вместе с тем внесенные изменения образуют законодательную коллизию: застройщик получает также право на предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом, но при этом имеет место запрет на совершение по расчетному счету операций по выдаче займов.
Еще одной неясностью является ситуация с продажей и арендой помещений в многоквартирном доме с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Разрешена продажа и аренда нежилых помещений и машино-мест, а также деятельность по содержанию указанных объектов недвижимости, в том числе платежи за жилые помещения и коммунальные услуги. Что застройщику делать с квартирами, которые не были проданы по ДДУ, остается неизвестным.
Счета-эскроу
Добавлены статьи, регулирующие порядок работы со счетами эскроу. Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2018-го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.
Застройщик приобретает ряд преимуществ при работе со счетами эскроу, так как на них не распространяются:
- требования к опыту (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика;
- ограничения по количеству разрешений на строительство;
- требования к размеру собственных средств застройщика (не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации);
- требования к наличию в установленном размере на дату направления проектной декларации денежных средств на банковском счете застройщика;
- требование об отсутствии не связанных со строительством заемных обязательств;
- требования к размеру прочих обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ;
- запрет на выпуск ценных бумаг и выдачу обеспечений по своим обязательствам и обязательствам третьих лиц;
- требование по соблюдению нормативов финансовой устойчивости;
- ограничения по размеру задолженности перед бюджетом;
- ограничения и требования по работе с банками (ограничение количества расчетных счетов, обязанность застройщика, технического заказчика и генподрядчика вести расчеты на счетах, открытых в одном уполномоченном банке, осуществление банковского контроля за соответствием назначения и размера платежа содержанию представленных застройщиком документов и требованиям ст. 18 214-ФЗ и право банка отказать в проведении операции по счету).
Кроме того, застройщики, работающие по счетам эскроу, не производят уплату отчислений в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).
Требования к застройщику, органам управления, участникам
Ужесточены требования к владельцам, в том числе физическим лицам, которые в конечном счете прямо или косвенно владеют более чем 5% в капитале организации (ранее — более чем 25%), руководителям и главному бухгалтеру компании-застройщика:
- отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
- отсутствие административной дисквалификации;
- в случае привлечения к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло не менее 5 лет (в действующей редакции закона — 3 лет);
- в течение 5 лет до даты направления проектной декларации (в действующей редакции закона — 3 лет) лицо не являлось руководителем организации, которая была признана судом несостоятельным (банкротом);
- в течение 3 лет до даты направления проектной декларации лицо не являлось прямо или косвенно владельцем более 5% акций (долей) застройщика (в действующей редакции закона — 25%), который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).
Устанавливается солидарная ответственность с застройщиком лица, имеющего фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе бенефициарного владельца, за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.
Раскрытие информации
Изменился также и порядок раскрытия информации. Вместо обязанности размещения информации на интернет-сайте застройщик теперь обязан разместить соответствующие данные в единой информационной системе жилищного строительства — ЕИСЖС.
К установленному ранее перечню информации, обязательной к публикации, добавлено:
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика (подлежит публикации на ежеквартальной основе);
- сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета и наименования уполномоченного банка и другая информация.
В составе информации о застройщике в проектной декларации подлежит раскрытию следующая информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5% голосов и более в высшем органе управления, а также о бенефициарных владельцах (от 5% контроля над капиталом):
- для физического лица — ФИО, СНИЛС, ИНН;
- для юридического лица — наименование, ОГРН, ИНН;
- доля учредителя (участника), акции, контролируемые бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика;
- описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми лицо является бенефициарным владельцем.
Конечно, большинство граждан задаются вопросом: как отразятся данные изменения на стоимости квартир?
Здесь мнение специалистов разделяется. Так, ряд специалистов считает, что может произойти ощутимый подъем цен. Это связано с тем, что привлечение банков повлечет дополнительные расходы для застройщика, в связи с чем он может восполнить бремя дополнительных расходов путем повышения цен на квартиры.
Другие полагают, что даже если произойдет рост цен, то он будет незначительным. По мнению этой группы, все зависит от того как банки будут формировать цены на жилье и предоставлять льготные ставки при кредитовании девелоперов.
Каждое внесенное изменение направлено на ужесточение требований к строительным компаниям. Тем не менее, даже при наличии серьезных изменений и ограничений, включенных в последнюю редакцию ФЗ-214, важно проявлять бдительность и правильно выбирать застройщика, внимательно выбирать строительный проект и со всей тщательностью прорабатывать условия договора.