Не будет преувеличением сказать, как нам кажется, что практически любой практикующий юрист (in-house ли, юрист – «судебник» или юрисконсульт небольшого бюджетного учреждения – не важно) в том или ином объеме сталкивался с договорами аренды недвижимости. У кого-то аренда может стать основным профилем работы, как, например, в компаниях – собственниках или управляющих бизнес-центрами, для кого-то – лишь одним из множества текущих договоров.
Но, как и во многих других договорах, несмотря на большую распространенность арендных отношений и, как многим кажется, проработанность темы, есть такие условия договоров, которые для участников рынка оказываются неожиданными, неочевидными; и при возникновении какой-либо спорной ситуации именно они могут перевесить чашу весов не в пользу предпринимателя.
Как нам кажется, все условия договора аренды недвижимости можно разделить на 3 группы в зависимости от того, на какие нормы права они опираются:
– специальные нормы § 4 об аренде зданий и сооружений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту статьи – ГК РФ);
– общие нормы об аренде § 1 главы 34 ГК РФ;
– общие нормы ГК РФ о сделках, обязательствах, сроках и т.д.
Можно предположить, что правило «сначала применяем специальные нормы, а потом общие» может сыграть с юристом, подготавливающим договор аренды недвижимости, или руководителем, согласующим проект такого договора, злую шутку: специальные нормы будут тщательно изучены и отражены в договоре, а общие или «забудутся», или не найдут своего отражения в тексте, а значит, для неспециалиста в сфере аренды останутся «тайными».
В настоящей статье мы рассмотрим некоторые такие «коварные» условия договоров аренды недвижимости, которым, на наш взгляд, необходимо уделять дополнительное внимание.
-
Начнем с условия о предмете договора аренды.
Согласно п. 3 статьи 607 ГК РФ «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Казалось бы, данная норма достаточно чётко указывает сторонам на важность подробного описания арендуемого имущества, однако на практике могут возникать проблемы. Одна из них заключается в следующем: площадь передаваемого в аренду помещения согласно условиям договора не совпадает с площадью помещения, указанной в кадастровом паспорте:
Так, например, в деле № А29-8146/2017 спор возник в том числе из-за того, что «площадь помещений, расположенных на первом этаже, указанная в дополнительном соглашении (458,4 квадратного метра), не совпадает с площадью, указанной в техническом паспорте (458,5 квадратного метра)». И с момента подачи иска в суд (2017 год) и по настоящее время (на момент написания статьи) спор так и не разрешен, так как после разрешения дела судами и первой, и апелляционной инстанции кассационный суд (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.08.2018 № Ф01-3009/2018) передал дело на новое рассмотрение.
В деле же № А33-4689/2016 договор аренды был признан незаключенным, так как (среди прочих обстоятельств) в договоре аренды, заключенном сторонами, не были указаны «… данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, […] схема передаваемого в аренду помещения не согласована арендодателем и арендатором».
Договор аренды также был признан незаключенным в деле № А40-60674/2016, так как согласно условиям договора «… нежилые помещения передаются в аренду согласно Перечню передаваемых в аренду помещений, который должен приводиться в Приложении № 1 к договору аренды, также в договоре поименован Поэтажный план, который должен являться Приложением № 2 к договору аренды». Однако все указанные документы отсутствовали, поэтому «…, суды пришли к выводу о том, что предмет договора сторонами не согласован, что является основанием для признания его незаключенным».
В еще одном рассматриваемом споре (дело № А73-746/2018) стороны в договоре согласовали предмет договора, однако арендатор не уделил должного внимания положениям договора, более подробно описывающим получаемое им в аренду помещение, из-за чего не смог достигнуть целей, ради которых заключал такой договор, а также не смог впоследствии защитить свои права в судебном порядке. Рассмотрим его подробнее. Между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды недвижимости, «[…] по условиям которого предпринимателю во временное пользование […] переданы помещения […] в целях использования под фитнес-зал […]». При этом здание, в котором находились передаваемые в аренду помещения (что и не скрывалось арендодателем и было отражено в других пунктах договора), являлось «… объектом культурного наследия, в связи с чем на арендатора возложены обязательства согласно действующему законодательству и охранному обязательству». Когда арендатор захотел привести помещение в состояние, пригодное к использованию в качестве фитнес-зала, и согласовать соответствующий проект, это оказалось невозможно из – за охранного статуса здания. Таким образом, сложилась следующая ситуация: арендатор владел на праве аренды объектом, но не мог его никак использовать под те цели, ради которых и брал объект в аренду. Как указано в судебном акте, арендатор, « … полагая, что при заключении спорного договора он был введен обществом в заблуждение относительно возможности использования арендуемых помещений по назначению с оформлением их в выбранном по своему усмотрению стиле, что оказалось недопустимым согласно ответу уполномоченного органа […], обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора недействительным по правилам статьи 178 ГК РФ». Однако, так как об охранном статусе здания было известно в момент заключения договора, что объект аренды был подробно описан сторонами, и несмотря на достигнутые сторонами соглашения о цели использования переданных в аренду помещений, суды трех инстанций отказали арендатору в признании договора аренды недействительным.
Также договор был оставлен в силе и в деле № А56-78833/2015, хотя в спорном договоре не было указано, «какая именно часть здания передается арендатору», а также отсутствовало «определение площади арендуемого имущества» и не были «приложены копии поэтажного плана, экспликации или иного документа, позволяющего определить объект аренды». Суды при признании договора заключенным и действительным руководствовались разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 15 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»:
«Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность».
Таким образом, можно отметить, что важность верного и точного обозначения предмета аренды нельзя переоценить, так как даже если договор аренды будет оставлен в силе, общую «стоимость» расходов на все судебные споры нельзя недооценивать, так как все отвлеченные на судебные тяжбы ресурсы (как финансовые, так и человеческие) могли бы в это время приносить выгоду бизнесу.
-
Вторым «коварным» условием договора аренды, который мы рассмотрим в нашей статье, будет условие о цели передачи имущества в аренду и (или) цели его использования.
С одной стороны, практика указания целевого использования передаваемого в аренду помещения является достаточно распространенной и, как нам кажется, многие предприниматели на фразу «помещение передается в аренду для размещения офиса арендатора», например, даже не обратят внимания. Но с другой стороны, такая, казалось бы, невинная фраза влечет за собой установление критериев пригодности передаваемых помещений. Рассмотрим судебную практику подробнее.
Выше мы уже рассматривали в качестве примера дело № А73-746/2018, в котором цель использования арендуемых помещений была согласована сторонами, однако достичь её арендатору не удалось, поэтому сейчас более подробно этот пример мы не будем изучать.
Рассмотрим иные ситуации.
Так, например, в деле № А40-66814/2017 помещения были переданы в аренду «для размещения салона парикмахерских услуг или кафе»; на момент получения помещений в аренду у арендатора не было никаких претензий к помещениям, никаких недостатков в них также не было выявлено. Однако уже после получения помещений в аренду по причинам, никак не зависящим от арендатора по договору, была прекращена подача электроэнергии в помещения. Тем самым стало невозможным ни проводить ремонт в помещениях, ни уж, тем более, размещать в них кафе или салон красоты.
Арендатор предъявил в арбитражный суд иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, возмещении убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды, однако спор до настоящего времени так и не разрешен, так как суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение.
В деле № А52-942/2014 помещения, взятые в аренду, были необходимы для «ведения розничной торговли промышленными товарами». И в этом споре имела место неподача в арендованные помещения электроэнергии. Суды установили, что отсутствие в арендуемых помещениях электроэнергии сделало невозможным нормальной функционирование магазина, и на этом основании удовлетворили требования арендатора о взыскании с арендодателя убытков, понесенных в результате отключения энергии, и упущенной выгоды.
-
Следующим условием договора аренды недвижимости, которое может «подложить свинью» сторонам, могут быть условия, связанные с моментом приемки помещений в аренду и их возврата, проверки их состояния и пригодности, а также вытекающие из этого последствия.
Спор, рассмотренный судами в деле № А46-17097/2014, возник при следующих обстоятельствах: юридическое лицо взяло в аренду нежилые помещения «для торговли в качестве универсама». При этом согласно условиям договора арендатор был наделен правом «… проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина; […] на проведение реконструкции помещения, в том числе, с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и соответствующими государственными органами». Арендатор получил помещение в аренду, подписал соответствующий акт и также получил от арендодателя согласие на выполнение в арендуемых помещениях работ по демонтажу стен и т.д. Указанные работы были произведены. Однако уже после описанного выше произведенного ремонта арендатор в одностороннем порядке расторг договор аренды нежилых помещений. Арендодатель при этом отказался участвовать в процедуре приемке помещений после аренды, но впоследствии предъявил арендатору иск о взыскании с арендатора убытков, мотивируя иск тем, что помещения были возвращены «в разрушенном и не пригодном для осуществления какой-либо деятельности состоянии», в связи с чем арендодатель «… лишилась возможности получить доход от продажи, на который могла бы рассчитывать при состоянии помещения не хуже того, в котором оно было принято в аренду ответчиком». Суды отказали собственнику недвижимости в удовлетворении иска, мотивировав такое решение в том числе тем, что:
– арендодатель изначально при подписании договора дала согласие на изменение состояния передаваемых в аренду помещений;
– арендодатель отказалась от получения от арендатора помещений по акту.
Таким образом, важно не только верно прописывать условия договора, но и заинтересованной стороне – обязательно участвовать в мероприятиях, связанных с исполнением договора или, напротив, – с завершением договорных отношений.
Однако в рассмотренном примере арендодателю, если можно так выразиться, в определенном смысле «повезло» – арендатор не стал требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного ремонта. Но не во всех случаях так бывает, рассмотрим такие ситуации подробнее.
Так, например, в деле № А40-200347/15 в ходе исполнения договора аренды нежилых помещений арендатором получено разрешение арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемого помещения. Арендатор произвел такой капительный ремонт, а затем посчитал это неотделимыми улучшениями нежилого помещения и предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с арендодателя стоимости такого неотделимого улучшения. Так как по общему правилу пункта 2 статьи 623 ГК РФ «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды», а в рассматриваемом споре такое согласие было получено, то суды посчитали, что имеют место быть все основания для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения (стоимости его капитального ремонта). В деле № А40-226189/15 и № А47-9174/2014 при аналогичных обстоятельствах требования арендатора также были удовлетворены судами.
В деле № А82-8947/2017 арендатор выбрал несколько иной способ защиты своих прав – предъявил требование об обязании арендодателя зачесть в счет арендной платы расходы на капитальный ремонт арендованного государственного имущества (здания). И в этом случае требования арендатора были удовлетворены судом.
-
Следующим «коварным» условием аренды недвижимости, в том числе нежилых помещений, на наш взгляд, является условие о сроке аренды, особенно если стороны, пытаясь «обойти» императивное требование закона об обязательной государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее 1 года, указывают меньший срок аренды, но предусматривают для сделки условие об «автоматической» пролонгации аренды.
Обратимся к судебной практике и посмотрим, какие неожиданные для сторон последствия могут быть в таком случае.
В споре, рассмотренном судами в рамках дела № А46-9454/2016, из-за неоднократного продления договора аренды и дальнейшего возобновления аренды на неопределенный срок арендодатель не смог расторгнуть договор аренды нежилых помещений в тот срок, когда желал этого, несмотря на то, что причиной такого намерения расторгнуть договор аренды послужило нарушение арендатором сроков уплаты арендной платы и оплаты коммунальных платежей. Рассмотрим этот пример подробнее. Заключенный между арендатором и арендодателем договор аренды дважды продлевался на определенный срок дополнительными соглашениями к договору. Однако к концу срока аренды (01.04.2016) стороны не произвели возврат арендованных помещений от арендатора арендодателю, причем несмотря даже на то, что к этому времени спор между сторонами о взыскании с арендатора арендной платы уже был разрешен судами в рамках другого процесса. Арендодатель же 06.04.2016 (то есть через 2 рабочих дня после «крайней точки») направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора аренды и требование об освобождении помещений в срок до 10.05.2016. Арендатор посчитал такой отказ арендодателя от договора аренды незаконным и обратился в суд. Суды всех трех инстанций подтвердили законность правовой позиции арендатора, признали отказ арендодателя от договора аренды в обозначенные сроки незаконным и мотивировали свои решения следующим:
[…] уведомление об освобождении занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 было направлено 06.04.2016, то есть после истечения срока действия договора, что по окончании срока действия договора аренды имущество со стороны истца (арендатора) ответчику (арендодателю) не возвращено и продолжало находиться в пользовании арендатора, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии у арендодателя возражений против продления договорных отношений на момент окончания срока действия договора, пришли к правомерному выводу, что после 01.04.2016 договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
[…] в данном случае договор аренды, возобновленный ранее на неопределенный срок, является расторгнутым по истечении трехмесячного срока с момента направления уведомления от 06.04.2016, то есть с 07.07.2016.
В другом деле, которое хотелось бы рассмотреть в настоящей статье, – деле № А51-21890/2017, – истцом выступил уже арендодатель, заявивший требование об обязании арендатора освободить нежилые помещения. Рассмотренный судами спор возник из договора аренды нежилых помещений, заключенного между МУПом (арендодателем) и коммерческой фирмой (Арендатором); срок договора был определен конкретными датами, но по истечении этого срока арендатор продолжал пользоваться помещениями и более того – заявил о своем намерении заключить в упрощенном порядке (без проведения аукциона) договор аренды на новый срок. И в этом деле арендодатель не оценил надлежащим образом «спящие» нормы о правах арендатора при возобновлении аренды на неопределенный срок, в связи с чем не достиг того результата, которого желал, а в удовлетворении исковых требований об обязании арендатора освободить занимаемые нежилые помещения судами было отказано.
Похожие требования (только уже не об обязании арендатора освободить нежилые помещения, а об изъятии арендованного нежилого помещения) были заявлены арендодателем при аналогичных обстоятельствах и в деле №А29-13739/2017. Однако и в этом случае суды встали на сторону арендатора.
Безусловно, в рамках статьи сложно рассмотреть всё многообразие судебной практики, вытекающей из тех или иных условий договора аренды недвижимого имущества. Да и как нам кажется, «коварным» может стать абсолютно любое условие договора аренды:
– как то, которое отсутствовало в договоре в принципе и действовало в силу закона;
– как и то, «сила» которого было недооценена стороной;
– или то, которое участник сделки видел, оценивал должным образом и собирался исполнять, но уже после заключения договора не смог это делать.
Следовательно, мы можем обозначить лишь определенные «маяки», ориентирование на которых при заключении или исполнении позволит стороне минимизировать свои риски в арендных отношениях. Таким образом, как уже отмечено в самой статье, условия о предмете аренде, о целях использования арендуемого имущества, процедуры приема имущества в аренду и его возврата, нюансы распределения расходов на ремонт арендуемых помещений – это лишь только малая доля тонкостей, на которые сторона договора аренды (будь то арендатор или арендодатель) должны обращать внимание в своей предпринимательской деятельности.