В настоящее время Правительство РФ подготовило проект закона, который без какой-либо иронии и злопыхательства можно назвать прогрессивным. В случае, если его примут, владельцы частных домов, которые, как правило, имеют на земельном участке, где расположено их «родовое гнездо», еще и всякие вспомогательные постройки – бани, сараи, беседки, туалеты, будут избавлены от «счастливой» необходимости регистрировать их как объекты недвижимости. В чем же заключаются особенности предлагаемых поправок? Рассмотрим далее.
Как это было – законодательство и судебная практика
В настоящее время, Гражданский кодекс РФ дает определение недвижимости которое, на взгляд автора, не отличается излишней ясностью и логичностью. В определении законодатель, с одной стороны, в ч. 1 ст. 130 ГК пытается перечислить все, что относится к объектам недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, части зданий и сооружений, машино-места и т.п. С другой стороны, законодатель вводит критерий отнесения того или иного объекта к недвижимости: прочная связь с землей и невозможность их перемещения без нанесения ущерба, несоразмерного их использованию по назначению. Для части зданий и сооружений и машино-мест недавними поправками в ГК РФ внесен такой дополнительный критерий как описание их границ в установленном законодательством о кадастровом учете порядке.
Таким образом, законодатель одновременно и пытается перечислить объекты недвижимости, и определить, что можно отнести к недвижимости, а что нет. И, наконец, видимо, чтобы окончательно все запутать, в ч. 1 ст. 130 ГК есть указание на то, что закон может к недвижимым вещам отнести и иное имущество.
Что мы имеем из этого определения недвижимости применительно к вспомогательным постройкам?
Во-первых, поскольку какие-либо виды вспомогательных построек в ч. 1 ст. 130 ГК не перечислены, то их гражданско-правовое регулирование становится бланкетным (отсылочным). Так, например, Градостроительный кодекс РФ дает определение некапитальных строений, сооружений.
Во-вторых, выявление критерия прочной связи с землей вспомогательных построек и невозможности перемещения без ущерба для них, становится проблемным. В настоящее время, с использованием новейшей строительной техники переместить в пределах земельного участка возможно практически любой некапитальный объект. При этом счастливые владельцы жилых домов с беседками, сараями, барбекю и прочего, на всякий случай, пытаются зарегистрировать эти вспомогательные строения, что повышает нагрузку, как на регистрирующие органы, так и на суды, в случае если регистрирующие органы отвечают отказом.
В результате, для заполнения данного правового пробела на помощь приходит судебная практика. Проанализируем вкратце ее основные тенденции по рассматриваемому вопросу.
Прежде всего, отметим, что до недавнего времени, судебная практика было достаточно противоречивой, и суд мог признать вспомогательные постройки объектами недвижимости. Так, например, судом был сделан парадоксальный вывод о том, что «согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из данной нормы закона, перечень объектов недвижимости, которые создаются на земельном участке и могут быть признаны самовольными постройками, является открытым. К другим строениям, сооружениям или иному недвижимому имуществу могут быть отнесены, в частности, бани, гаражи, сараи, ангары, павильоны, проходные и т.п. Таким образом, хозяйственные постройки, возведенные на земельных участках, физически подпадают под признаки объекта недвижимости» (Кассационное определение Верховного суда Республики Алтай от 25.05.2011 по делу № 33-352). Данный вывод суда, практически, противоречит определению объекта недвижимости, данному в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, поскольку из него следует, что перечень объектов недвижимости открытым не является, а расширен он может быть только на основании закона.
В настоящее время, суды, как правило, отказываются признавать вспомогательные объекты недвижимостью. При этом, разрешая вопрос о том, соответствует ли рассматриваемый объект критериям, определенным в ч. 1 ст. 130 ГК, суды руководствуются разъяснениями, данными в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», о том, что объект недвижимости может быть признан таковым, либо в силу своих природных свойств, либо на основании закона. Так, например, суд отметил, что «прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Таким образом, возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками данного объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором располагается данный объект» (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.12.2017 по делу №А69-5129/2016).
Чаще всего, для разрешения вопроса о том, относится ли данное вспомогательное сооружение, к объекту недвижимости, судом назначается специализированная экспертиза, которая, на взгляд автора, фактически, является «царицей доказательств» в современном гражданском судопроизводстве. Что, конечно же, самым пагубным образом влияет на сроки рассмотрения гражданских дел анализируемой категории, увеличивая их на два-три месяца. В частности, судом указано, что «из заключения судебной землеустроительной экспертизы от 22 июля 2013 года следует, что спорное строение (сарай) не является капитальным, то есть не является недвижимым имуществом, обладающим признаками самовольной постройки» (Определение Ленинградского областного суда от 31.10.2013 №33-5092/2013).
И, наконец, невероятно, но факт – суды отказываются удовлетворять иски о сносе самовольно возведенных вспомогательных строений, на том основании… что объектами недвижимости они не являются. Так, например, суд указал следующее. «Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Возведенные ответчиками на принадлежащем им на праве собственности земельном участке забор и навес не являются капитальными строениями, соответственно, не являются недвижимым имуществом» (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 30.06.2015 №33-3515/2015).
Как это будет
Проект Федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ дополняет определение объектов недвижимости более четкими критериями: кроме критерия прочной связи с землей указывается на необходимость иметь самостоятельное хозяйственное значение и выступать в хозяйственном обороте обособленно от других вещей. Логично, что вспомогательные постройки не попадают под эти новые критерии. К тому же, согласно законопроекту, Правительство РФ сформирует специальный перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости.
Гражданский кодекс РФ, при этом, дополняется статьей 134.1 «Улучшения недвижимого имущества». Все вспомогательные постройки становятся улучшениями недвижимого имущества (в рассматриваемом случае, жилого дома), которые способствуют и обеспечивают его эффективное использование. Реализуется принцип, закрепленный еще в римском праве, в соответствии с которым вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
Подведем итог – выигрывают и владельцы частных домов и государство
В случае принятия данного законопроекта (если это произойдет, то он вступит в силу уже с 1 января 2019 г.) выигрывают все. Собственники жилых домов окончательно освобождаются от необходимости регистрировать вспомогательные постройки. Они смогут также свободно переносить их в пределах своего земельного участка и размещать, где вздумается. Государство же выиграет, поскольку снизится нагрузка, как на регистрирующие, так и на судебные органы, а, следовательно, снизятся и расходы государственного бюджета. Последнее, кстати, выгодно и налогоплательщикам.
Единственной «ложкой дегтя» во всей этой большой «бочке меда» является то, что государство по-прежнему освобождает от налогообложения только одно вспомогательное строение площадью до 50 кв. м. Так что за все остальные постройки придется платить налог на имущество. С другой стороны, фраза: «Денег нет, но вы держитесь», недаром у нашего народа стало «мемом», по популярности сопоставимым, разве что, с классическим: «Хотели, как лучше, а получилось, как всегда»!