Неужели теперь введен запрет на переуступку прав по договорам на долевое строительство?

Специалисты Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» в одном из своих аналитических материалов пришли к выводу, что «можно утверждать, что вид деятельности «Строительство» продолжает сохранять статус самой проблемной отрасли экономики страны среди всех базовых видов деятельности, функционируя уже продолжительный период по рецессионно-стагнационному сценарию». Но так ли все пессимистично?

Прежде чем продолжить анализ темы, вынесенной в название нашей статьи, постараемся понять, почему именно строительство домов (и прежде всего — по договорам долевого участия в строительстве) стало такой злободневной темой, «отодвинувшей», пожалуй, из «топа» новостей даже увеличение ставки НДС? Ответ на этот вопрос, как нам кажется, в одной стороны прост:

• Социальную значимость и «взрывоопасность» проблем при приобретении жилья вкупе в высокой стоимостью недвижимости, даже на стадии «котлована», сложно переоценить.

Но, с другой стороны:

• Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту статьи -№214-ФЗ) вносятся с такой частотой, что не всегда можно успеть их отследить; профессионалы рынка постоянно пытаются осмыслить существующие проблемы и проанализировать изменения в сфере.

Однако «на выходе» мы видим, что ситуация в сфере строительства жилых домов становится всё хуже, дольщики и будущие покупатели не понимают, что происходит и чего ожидать, а что хуже всего — этого не понимают и многие профессиональные участники рынка. При этом если и даются какие-то прогнозы, то сугубо отрицательные, как, например, приведенная в начале статьи точка зрения исследователей Высшей школы экономики, или, например, такие:

• «Восстановление строительства ожидается только в середине 2019 года»;
• «Происходит убийство рынка;
• «Поправки, серьезно меняющие Закон N 214-ФЗ, делают применение его невозможным, а бизнес застройщиков менее прозрачным или даже нерентабельным. Как будут в этом свете решаться проблемы обеспеченности жильем граждан и прочие социальные вопросы, остается загадкой»;
• «Новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья.

Существенная часть таких апокалиптичных высказываний вызвана уже упоминавшимися выше изменениями в №214-ФЗ, которые вступили в силу в середине этого года. Вот только некоторые примеры:

• «После поправок в 214-ФЗ переуступка прав невозможна»

• «Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2019 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам»;

• «Главный вопрос — отменят ли долевое строительство в 2018 году?.

На последний из озвученных вопросов и необходимо дать ответ для того, чтобы понять — будет ли отменена и цессия по таким договорам.

Следует отметить, что тема «отмены» долевого строительства действительно вызвала большое количество откликов и обсуждений:

• «Долевое участие россиян в строительстве будет упразднено, чтобы исключить риск обмана со стороны застройщиков;

• «Отмена долевого строительства: как теперь купить квартиру;

• «Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье. Первого июля вступил в силу закон, вводящий новые требования к застройщикам и постепенно отменяющий договоры долевого участия;

• «Отмена ДДУ: цены вырастут на 15–30%, а объем новостроек сократится;

• «Недавно российское правительство анонсировало возможность отказа от схемы долевого участия в строительстве. Уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах намечено примерно к 2020 году;

• «Отмена ДДУ в 2018 году: 15% населения лишат возможности инвестировать;

• «В ближайшие несколько лет из законодательства России, скорее всего, исчезнет понятие ДДУ — договора долевого строительства;

• «договор долевого участия отменяется с целью улучшения процедуры строительства и устранению мошеннических действий. В июле этого года произошли изменения в законе №214-ФЗ, призванные существенно повлиять на рынок долевого строительства. Правительство РФ решило с июля 2019 года отменить заключение договоров долевого участия и ввести банковский контроль над передвижением денежных средств дольщиков.

Таким образом, становится ясно, что так называемый запрет за договоры долевого участия в строительстве — это в первую очередь переход от такой схемы работы к заключению сделок с использованием счетов эскроу. Второй аспект — это новая редакция части 2.2. статьи 3 №214-ФЗ, запретившая застройщикам, не соответствующим установленным в законе условиям, привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов; напомним читателю, что в предыдущей редакции статьи такой запрет был только в отношении привлечения средств от граждан.

Однако следует помнить, что такие ужесточенные требования действуют только в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01.07.2018 (и соответственно — заключивших договоры долевого участия с строительстве). Для тех же, кто успел «вскочить в последний вагон», указанные правила действуют урезанно.

Но для всех без исключения застройщиков и дольщиков действуют новые пункты части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — 56 и 57, согласно которым

«Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

56) в орган регистрации прав поступило уведомление от публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства" о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

57) в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа и (или) публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства" о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого представлен договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию».

Таким образом, кардинально изменилась принципиальная позиция законодателя: если раньше обязанности застройщиков не обеспечивались санкциями для их бизнеса, то сейчас существенные нарушения со стороны застройщиков повлекут для них реальные убытки, а не просто гипотетические несущественные штрафы согласно КоАП РФ. И надо отметить, что новые нормы уже начали применяться:

• «39 областным застройщикам запрещено регистрировать новые договоры долевого участия: у них просрочка более полугода;

• «Застройщикам, которые задержали передачу квартир дольщикам на полгода и более, запретили регистрировать новые ДДУ;

• «федеральные власти ужесточают меры воздействия на застройщиков, не сдавших дома в срок. Им уже запретили регистрировать новые ДДУ, и под удар попали 77 девелоперов из Петербурга и Ленобласти. В новой редакции поправок к 214-ФЗ задержка на 6 месяцев вообще может стать поводом для банкротства застройщика. Власти города и области стараются снизить градус напряжённости, но паника растет.

Таким образом, как нам кажется, стало более или менее понятно, какая сейчас складывается ситуация с заключением договоров долевого участия в строительстве и имеющимися ограничениями. Но при чем здесь цессия?

В-первых, нужно отметить, что такой способ строительства с привлечением дольщиков как строительство с использованием эскроу-счетов в настоящее время не предусматривает возможности уступки прав по таким договорам. Хотя нельзя и исключать, что до момента полного перехода на такую схему работы что-либо поменяется в правовом регулировании в этой части.

Во-вторых, так как руководством страны задан четкий вектор на уход от долевого строительства (см. «План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», утв. Правительством РФ 21.12.2017), то не будет сложным предположить не только уменьшение количества сделок по участию в долевом строительстве, но и сделок по последующей уступке и переуступке прав по таким договорам. Важно отметить, что как таковой запрет на цессию в отношении прав по долевому строительству законодателем не предусмотрен. Но так как предполагается в относительно скором будущем «естественное» уменьшение количества сделок с долевым участием в строительстве, то очевидно пропорциональное уменьшение и сделок по уступке прав по таким сделкам.

В-третьих, вспоминая новеллы Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» об основаниях приостановления государственной регистрации договоров в случае, если, образно выражаясь, на репутации застройщика появились пятна, то регистрация всех договоров (как новых, так и договоров уступки требований) будет приостановлена, легко смоделировать следующее развитие событий, например, в ближайшие месяцы:

• Ужесточение нормативного регулирования ухудшило финансовую стабильность застройщика, начались задержки в строительстве.
• Участник долевого строительства (вполне возможно, выплачивающий при этом еще и взносы по ипотечному кредиту), узнав о сложностях застройщика, пытается продать «объект».
• К тому времени, когда дольщик будет готов произвести уступку прав по договору участия в долевом строительстве, период просрочки у застройщика превышает 6 месяцев.
• Сделка по цессии фактически «разваливается», так как регистрация приостановлена, а срок возобновления регистрационных действий неизвестен.

И что будет в сухом остатке?

Застройщик движется в сторону банкротства, участник долевого строительства, выплачивая стоимость квартиры, тем не менее, её не получит (как минимум — в запланированные сроки). При этом, напоминаю, — прямого запрета на уступку прав в законе нет.

Таким образом, мы видим, что в отсутствие формального запрета на уступку прав по договорам долевого участия в строительстве с каждым месяцем их заключить и зарегистрировать будет все сложнее. Предположить, как во всей стране будет проходить переход от «старой модели» строительства к новой, достоверно нельзя. Однако нельзя не рекомендовать участникам рынка — и прежде всего будущим покупателям такой недвижимости — не поддаваться упадническим настроениям, которые можно встретить в прессе, а внимательно анализировать как сам текст закона №214-ФЗ, так и положения «дорожной карты», так как это позволит в определенном смысле понять логику законодателя и вектор развития, а значит — предотвратить в большей долей вероятности заключение «проигрышной» сделки.