Изъятие земельных участков и расположенного на них недвижимого имущества под строительство автомобильной дороги

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд проводится на основании статьи 279 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.

Решение об изъятии земельного участка, а также расположенного на них недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления. При этом за счет казны правообладателю предоставляется возмещение за изымаемый земельный участок.

Процедурой предусмотрено заключение соглашения об изъятии. В случае же, когда правообладатель не согласен с решением и отказался от заключения соглашения, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд на основании решения суда.

Таким образом, выделяются три вида споров, связанных с изъятием земельного участка: принудительное изъятие земельного участка, оспаривание решения об изъятии земли и возмещение убытков правообладателя, понесенных в связи с предоставлением неравноценного возмещения.

Основываясь на сложившейся судебной практике, сразу оговоримся, что оспаривание решения об изъятии земельного участка, как правило, перспективы для правообладателя лишен (пример судебной практики: Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 22.09.2016 № 4-АПГ16-13).

Принудительное изъятие земельного участка

В случае, если правообладатель не согласен с решением и отказался от заключения соглашения, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд на основании решения суда.

Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии, то есть в течение трех лет (основание: п. 13. ст. 56.6 ЗК РФ), но не ранее чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем земельного участка проекта соглашения об изъятии. Истечение трехгодичного срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Процедура изъятия земельного участка установлена нормами Земельного кодекса Российской Федерации (гл. VII.1). Отказ в удовлетворении такого иска может быть обусловлен также и несоблюдением процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г., далее по тексту — Обзор судебной практики ВС РФ от 10.12.2015 г.).

Пример судебной практики: решением городского суда отказано в удовлетворении иска департамента имущественных и земельных отношений администрации области и государственного бюджетного учреждения «Управление автомобильных дорог администрации области» к Ш. о выкупе земельного участка.

Судом установлено, что постановлением губернатора области от 15 февраля 2012 г. принято решение об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях строительства мостового перехода. В перечень подлежащих изъятию вошел и земельный участок, принадлежащий Ш. При этом уведомление о принятом решении и о проведении его регистрации, проект договора купли-продажи земельного участка были направлены прежнему собственнику земельного участка Б.

Поскольку доказательств направления такого уведомления Ш. представлено не было, суд пришел к правильному выводу, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника (пункт 3 статьи 279 ГК РФ), влечет за собой отказ в иске органу государственной власти о выкупе земельного участка (по материалам судебной практики Владимирского областного суда).

Оспаривание суммы возмещения за изымаемый участок и расположенного на нем имущества

Признание, соблюдение и защита права частной собственности составляет обязанность государства в силу Конституции Российской Федерации. Гарантии охраны частной собственности законом закреплены в ст. 35 Конституции Российской Федерации и распространяются как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20 мая 1997 г. № 8-П).

Принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд допускается только при предоставлении предварительного и равноценного возмещения (п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (п. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК РФ). При этом возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подп. 1 п. 1 ст. 57 ЗК РФ).

Верховным Судом Российской Федерации обращено внимание на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения (п. 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 г.); выкупная цена земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, определяется исходя из вида разрешенного использования, который установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.12.2015).

Таким образом, равноценное возмещение изымаемого имущества складывается из:

• рыночной стоимости участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества на дату принятия решения об изъятии исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении участка до начала процедуры его изъятия;

• убытков, причиненных правообладателю изъятием недвижимости, а равно убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом расходы, связанные с проведением оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, возлагаются на госорган.

Как правило, подготовленный отчет о рыночной стоимости изымаемого имущества по инициативе госоргана существенно занижает стоимость имущества, что порождает очередные судебные споры и, как следствие, выплату из государственной казны дополнительного возмещения убытков правообладателю, вызванных судебным спором, поскольку для разрешения спора, определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков и для определения размера убытков правообладателя, причиненных изъятием, суд назначает судебную экспертизу.

Несмотря на то что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), на практике суды (в большинстве случаев) соглашаются с оценкой эксперта, если отчет об оценке не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Примеры судебной практики: постановление АС Поволжского округа от 10.11.2017 г. по делу № А65-10487/2016; определение ВС от 14.02.2017 г. по делу № А55-5004/2014:

«З. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты в части установления выкупной цены, в данной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проверив обоснованность доводов заявителя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации сочла обжалуемые акты подлежащими отмене в части определения размера возмещения собственнику изымаемых объектов недвижимости, поскольку арбитражный суд первой инстанции, верно определив размер возмещения по состоянию на момент рассмотрения спора, между тем ошибочно признал правильной оценку всех перечисленных объектов как единого комплекса автоуслуг. Из материалов дела следует, что только часть объектов недвижимости использовалась предпринимателем как салон автоуслуг и магазин автозапчастей, остальные имели иное самостоятельное назначение и использовались под размещение гаражей.

Разъяснение при ответе на вопрос № 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 г., означает, что рыночная стоимость не подлежит определению на основании вида разрешенного использования, установленного (измененного) непосредственно для того, чтобы использовать земельный участок в тех целях, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

Таким образом, при определении размера возмещения необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении земельного участка до принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также из фактического правомерного использования земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта.

Поскольку суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что объектом автосервиса являются 13 объектов недвижимости, а апелляционный суд и суд округа необоснованно не учли доводы предпринимателя о том, что часть гаражей представляют собой автосалон и магазин, это привело к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав предпринимателя».

Таким образом, при определении равноценного возмещения стоимости недвижимого имущества, находящегося на изымаемом земельном участке, учитывается не только вид разрешенного использования земельного участка, но и фактическое использование расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Исчисление убытков

В силу п. 1, 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Сторона вправе представлять суду любые доказательства, не запрещенные действующим законодательством, в обоснование своих доводов и возражений.

Несмотря на то что исходя из положений ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» убытки не являются объектом оценки, представление оценки в качестве доказательства возможно, в том числе и при определении упущенной выгоды.

Пункт 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.12.2015 г.:

«При рассмотрении дела по иску администрации муниципального образования к К. и Ш. об определении выкупной цены, о прекращении права долевой собственности и признании права собственности в состав выкупной цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома с надворными постройками была включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, трех сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово-ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб)».

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Однако судами при разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды, обоснованно учитывалось, что это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Так, при установлении размера упущенной выгоды судом должны учитываться доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование, деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок.

Примеры судебной практики: при рассмотрении дела арбитражный суд установил совокупность условий для взыскания убытков в виде упущенной выгоды с учетом того, что сельскохозяйственное предприятие в результате изъятия земельного участка лишилось возможности использовать его в предпринимательской деятельности.

В подтверждение размера упущенной выгоды предприятие представило отчет об определении рыночной стоимости упущенной выгоды от изъятия права на земельный участок, в основу расчета положены данные упущенной выгоды предприятия на 1 га посевной площади.

Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур и доказательства получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур был подтвержден документами бухгалтерского учета и отчетности.

По материалам судебной практики Нижегородского областного суда, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, Курского областного суда: на основании решения изъята для государственных нужд области часть земельного участка из состава принадлежащего З. и М. земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом участок собственниками фактически не использовался, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось.

Размер причиненных изъятием данного участка убытков определен судом первой инстанции неверно, поскольку не учтен вид разрешенного использования как земли сельскохозяйственного использования. При таких обстоятельствах исчисление убытков как для целей дальнейшего индивидуального жилищного строительства (при котором размер убытков объективно увеличивается) является неправомерным. Доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования и ведения на нем индивидуального жилищного строительства либо иного фактического использования не представлено. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции с учетом положений статей 15, 281 ГК РФ признал необоснованным расчет убытков исходя из использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и изменил размер подлежащей выплате ответчикам выкупной цены.

Примеры судебной практики исчисления убытков, в том числе упущенной выгоды, в составе равноценного возмещения: определение ВС от 14.02.2017 г. по делу № А55-5004/2014, Определение Верховного суда РФ от 20.09.2017 г. №№ 308-ЭС17-6035, А18-572/2012, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 г. №№ Ф08-9319/2016, А32-6881/2016, постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 г. по делу № А32-6881/2016.

Подведем итоги:

• самым разумным способом защиты нарушенных прав при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является оспаривание суммы возмещения за изымаемый участок и расположенного на нем имущества;

• при несогласии рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества надлежит осуществлять защиту законных прав и интересов в судебном порядке с проведением судебной экспертизы;

• рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества должна определяться исходя из их фактического использования;

• для определения размера упущенной выгоды надлежит представить доказательства недополученного дохода от использования участка, если бы не было принято решение об изъятии, при этом важно помнить, что любые сделки, совершенные после принятия решения об изъятии, могут быть расценены судом как злоупотребление правом и не будут приниматься во внимание.