Юлия Гасиловская, генеральный директор ООО «БЕСТ-РС» группы компаний «БЕСТ-Недвижимость» рассказывает о влиянии кризиса на риэлторов, тенденциях на московском рынке аренды и изменениях условий договоров найма
Корр.: Юлия Юрьевна, как перенес кризис рынок риэлторских услуг?
— По последним неофициальным данным — я говорю не о статистике, а о том, что обсуждается участниками профессионального сообщества риэлторов, — около 40% компаний не перенесли кризис и ушли с рынка. В их числе в основном крупные риэлторские фирмы. Чем крупнее организация, тем сложнее ей работать при отсутствии поступлений, потому что нужно содержать не только риэлторов, но и обслуживающие, обеспечивающие работу риэлторов подразделения: службы подбора персонала, обучения, IT и другие.
Некоторые крупные компании превратились в холдинговые структуры — группы компаний с собственниками из состава своих бывших топ-менеджеров — и стали заниматься франчайзингом, продавать свое имя для работы независимым компаниям.
Корр.: Что происходит сейчас на рынке аренды жилой и недвижимости?
— Период падения и стагнации закончен, на рынке прослеживается рост. В Москве отмечается оживление экономической активности, создаются новые рабочие места, соответственно, возобновился приток рабочей силы в город. Постоянно работающие в городе приезжие, живущие не в гостиницах, а в квартирах, создают основную массу потребителей на рынке аренды квартир.
Повышения арендных ставок сегодня, в летний сезон, не наблюдается. В период с мая по август, как правило, рынок стабилен. Цена за однокомнатную квартиру эконом-класса составляет в среднем 20 тыс. рублей. Это квартира с минимумом мебели и средним ремонтом — ничего особенного, но все необходимое для жизни есть.
Корр.: Какие сегменты рынка восстановились полностью?
— Однозначно восстановился сегмент эконом-класса. Рынок квартир бизнес-класса — за 70–80 тысяч рублей в месяц — тоже оживает. Отмечается также рост спроса на аренду в премиум-классе, который во время кризиса практически умер.
Корр.: Кто формирует спрос на жилье премиум-класса?
— Примерно 30% арендаторов квартир премиум-класса — иностранные граждане, европейцы, работающие по контракту в московских представительствах транснациональных компаний. 30–40% — молодые обеспеченные семьи. Остальные — российские топ-менеджеры, постоянно проживающие в Москве и имеющие в собственности загородный дом либо квартиру, не отвечающую критериям высшего класса: не в центре города, в старом типовом доме. На данный момент они не могут себе позволить купить квартиры высокого уровня стоимостью 2–5 миллионов долларов, но должны соответствовать определенному уровню потребления, поэтому вынуждены снимать премиум-квартиру. Для квартиросъемщиков такого уровня квартира не столько место для жизни, сколько элемент статуса.
Арендная плата за квартиру премиум-класса иногда доходит до 60 тыс. долларов в месяц. Как правило, это квартиры в элитных жилых комплексах, зачастую оборудованные системой «умный дом». «Умные дома» сейчас в моде и пользуются повышенным спросом.
Корр.: Какие изменения рынка вы можете спрогнозировать в ближайшие полгода?
— Сейчас рынок стабилен, но о его полном «выздоровлении» речь пока не идет. В течение пяти-шести докризисных лет спрос на жилье и арендная плата непрерывно росли вне зависимости от времени года и сезонных всплесков. Как поведет себя рынок после такого колоссального провала, говорить трудно.
С уверенностью можно утверждать, что в конце августа спрос значительно вырастет. Даже в прошлом году, когда ситуация на рынке была очень тяжелая, а летнее падение спроса достигало 80%, августовский всплеск в 50% всё равно произошел.
Итак, в августе спрос превысит предложение. Мы работаем на рынке уже 20 лет и привыкли к этой ситуации, у нас есть свои наработки по повышению уровня предложения. Мы обращаемся к нашему архиву клиентов-арендодателей, обзваниваем их — и часть «архивных» квартир вновь попадает на рынок.
Корр.: Что обычно является предметом судебных и досудебных разбирательств арендодателей и арендаторов?
— На рынке аренды дело до судов доходит очень редко. Мы, риэлторы, отстаиваем интересы клиентов и в случае возникновения споров выступаем в качестве третейского суда, приглашаем стороны на нашу территорию и пытаемся полюбовно разобраться в ситуации. Почти всегда это удается. Как правило, мы принимаем сторону арендатора, потому что именно он платил нам комиссионные, но в то же время стараемся не ущемить права наймодателя. Он тоже наш клиент, услугу составления договора найма мы оказывали обеим сторонам.
Споры между наймодателями и нанимателями обычно касаются денег и досрочного прекращения договора найма.
Собственники квартир в момент подписания договора найма получают так называемую сумму обеспечения сохранности имущества (риэлторы еще любят называть ее суммой залога), равную сумме месячной оплаты за наем. Она гарантирует арендодателю возмещение расходов, которые могут возникнуть из-за порчи арендатором имущества (не считая естественной амортизации), неоплаты счетов за электроэнергию, международных и внутризоновых телефонных переговоров. Часто возникает ситуация, что наймодатель эту сумму себе присваивает, растрачивает, а по окончании срока действия договора либо его досрочного расторжения отказывается возвращать ее арендатору. Несмотря на явное нарушение прав арендаторов, эта проблема очень редко доходит до суда. Судебные тяжбы занимают длительное время, а большая часть арендаторов — люди приезжие, они просто не хотят ввязываться в волокиту либо не верят в перспективу положительного решения суда.
В договоре аренды всегда определяется порядок его расторжения по предварительному письменному уведомлению стороной-инициатором второй стороны. Как правило, этого не делается. Невзирая на собственноручно подписанный документ, люди считают, что устного предупреждения или телефонного звонка вполне достаточно. Вторая сторона встает в позу: вы меня не предупредили, никуда не съеду (если это арендатор), вы меня не предупредили, я оставляю себе залог (если это арендодатель).
Корр.: Изменяются ли условия договоров аренды? Если да, то как именно?
— Если ранее мы прописывали в договоре найма сумму в условных единицах, долларах или евро и расчеты производились по курсу ЦБ на дату платежа, то за пару лет до кризиса практически все договоры стали рублевыми. Национальная валюта тогда была сильна и стабильна, а доллар опустился до точки минимума — около 23 рублей за единицу.
В кризис наймодатели экстренно среагировали на ситуацию неопределенности. Временами казалось, что вернулся 1998 год. Не было понятно, что будет с рублем через 11 месяцев, к концу действия договора найма. Поэтому в договорах аренды снова замелькали доллары и евро. Отмечу, что подобные опасения были напрасны. Никаких катастрофических скачков курса отмечено не было.
Еще одно изменение связано с введением платных внутризоновых телефонных переговоров. Стороны предпочитают отдельно прописать обязательства по их оплате.
Отмечу, что и арендодатели, и арендаторы, очевидно, наученные горьким опытом, стараются как можно подробнее описать порядок досрочного расторжения договора. Это довольно скользкий, неприятный момент — ни одна из сторон не хочет оказаться в проигрышном положении и потерять свои деньги.
Часто в договоре найма прописывается, что сумма обеспечения, равная месячной ставке аренды и передаваемая арендатором арендодателю в момент заключения договора, засчитывается в качестве платы за последний месяц проживания. Я считаю эту практику порочной и категорически с ней не согласна. Случалось, что жилец «забывал» оплатить коммунальные услуги и международные переговоры за последний месяц проживания. Бывали и случаи преднамеренной порчи имущества, если договор расторгался досрочно и инициатива исходила от арендодателя.
Корр.: С какими экзотическими требованиями арендаторов либо арендодателей вам приходилось сталкиваться?
— Однажды мы сдавали комнату, наймодатель проживал в той же квартире и требовал, чтобы его арендатором была девушка определенного возраста. Жилице разрешалось приглашать гостей, но тоже исключительно девушек. В договоре было прописано, что посещение нанимателя мужчиной является основанием для расторжения договора аренды.
Самый курьезный случай в моей практике был такой: сдавалась двухкомнатная квартира по цене значительно ниже среднерыночной, но с условием, что муж хозяйки, посещая Москву по делам, имел право жить в кладовке. Наниматель, подписывая договор, посчитал, что это его не обременит. Но вышло так, что терпеть мужа хозяйки не было никаких сил. И семья, невзирая на невысокую стоимость аренды, съехала.
Дайджест:
Около 40% компаний не перенесли кризис и ушли с рынка