Основоположником гостиничного формата, распространенного во многих странах и получившего название «хостел» стал школьный учитель Рихард Ширман (Германия), который организовывал экскурсии детям и осознал, что во время дальних поездок им необходимо где-то останавливаться на ночлег имея минимальный бюджет для этого.
В России первый хостел появился в 1992 г. в Санкт-Петербурге. Годом позже была основана Национальная хостел-ассоциация. Точных данных о количестве хостелов в стране нет, потому что в настоящее время отсутствует законодательная база, регламентирующая деятельность хостелов, не существует правил открытия и регистрации, нет системы лицензирования данной деятельности.
За 2018 год в российских городах, особенно принимавших чемпионат мира по футболу, значительно выросло количество хостелов, большая часть которых располагается в жилых многоквартирных домах. Только официально зарегистрированных хостелов стало больше на треть и в конце 2018 года уже превысило 1,5 тысячи. Объем рынка хостелов (учитывающих только официально зарегистрированные учреждения) оценивается в сумму порядка 15 млрд рублей. Средний прирост количества хостелов в России за последние три года по разным оценкам составляет от 10 до 20 процентов ежегодно. При этом перспективы развития рынка хостелов оцениваются экспертами как высокие: рынок бюджетных форм размещения остается малонасыщенным.
Госдума приняла законопроект о запрете хостелов
Государственная Дума приняла в третьем чтении законопроект «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Суть документа — запрет на размещение гостиниц и хостелов в жилых помещениях. Инициаторы документа — группа депутатов во главе с Галиной Хованской, председательницей думского комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству с 2015 года неоднократно принимали попытки продвижения данного законопроекта.
Если Совет Федерации одобрит данные изменения, то в будущем устраивать хостелы или мини-отели в жилых помещениях в многоквартирных домах будет запрещено.
Вносимые изменения провоцируют большое количество споров о правильности принятия такого решения. С одной стороны, то, что, наконец, появится регламентирование деятельности хостелов это хорошо. В настоящее время, хостелы приравниваются к гостиницам и при проведении проверок различными организациями их стандарты пытаются «подтянуть» к организации хостелов, или вообще не регламентируют никакими нормативными документами. У каждого проверяющего каждый раз какое-то свое собственное видение того, как должна быть организована деятельность такого бюджетного ночлега. С этим тяжело работать, отмечают владельцы хостелов, пытающиеся работать легально. Но в то же время этот законопроект плох, потому что, если он вступит в силу, сократится большое количество хостелов, что уничтожит, места с недорогим размещением. При этом, те, кто и сейчас работает неофициально и не платит налоги так и не будут соответствовать нормам законопроекта.
Закон коснется не всех хостелов
В законопроекте идет речь только о хостелах, размещенных в жилых помещениях многоквартирных домов. Жилищный кодекс, и в настоящее время, позволяет перевести квартиру в многоквартирном доме в нежилое помещение. Но только если она расположена на первом этаже либо выше, но в этом случае под ней должно находиться также нежилое помещение. Инициаторы законопроекта признают, что собственники жилья могут самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом, при условии соблюдения интересов соседей. А хостелы в жилых домах часто расположены на одном этаже или выше квартир обычных граждан, и их постояльцы могут причинять беспокойство жильцам этих квартир.
Кроме того, когда хостелы или гостиницы действуют в жилых помещениях, их работу сложно контролировать, поскольку владелец жилья вправе отказать в доступе в помещение контролирующим органам. Это создает угрозу с точки зрения безопасности, в том числе противопожарной и санитарной.
Последствия принятия закона
Запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях в многоквартирных домах приведет к значительному сокращению бюджетных мест размещения и в целом к росту цен на гостиничные услуги, и соответственно к сокращению числа туристов, которые ориентируются только на недорогое проживание.
"Мы, конечно, потеряем серьезную долю туристов, которая ищет бюджетный отдых в смысле проживания", — сказал по этому поводу министр культуры и туризма Калининградской области Андрей Ермак, заметив, что туристы, которые экономят на проживании, при этом охотно тратятся на другие услуги. При этом получить недорогое жилье во время путешествий стремится не только молодежь — это огромная доля бюджетного туризма. По его мнению, нужно учитывать, что бизнес сделал инвестиции в хостелы, а многие из них уже стали популярными местами проживания путешественников.
Рост стоимости услуг малых средств размещения в Санкт-Петербурге в следствие принятия нового закона, по прогнозам президента НП "Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга" Владимира Васильева, может составить 10-15%.
В Санкт-Петербурге хостелы и мини-отели занимают около 80% рынка, порядка 30% из них находятся в жилом фонде.
Сами владельцы мини-гостиниц и хостелов говорят, что они рассматривают возможность переезда в нежилой фонд в соответствии с условиями закона, однако отмечают, что в центре крупных городов крайне мало нежилых зданий, приспособленных под такой бизнес.
При этом нужно понимать, что даже при желании соответствовать нормам нового закона, не все участники рынка смогут приспособиться к новым условиям, и что новый закон заставит значительную часть хостелов и небольших отелей уйти в тень. А это может привести к еще большему снижению качества услуг в дешевом сегменте.
Сейчас многие из них будут искать лазейки в этом законопроекте. На форуме безопасности туризма владельцы хостелов уже обсуждают, что будут подавать это так, что якобы просто сдают комнаты в аренду или оказывают услуги по предоставлению постельного белья, уборке.
Что делать, если хостел продолжит работать и мешать жильцам?
Написать коллективную жалобу в прокуратуру или Госжилинспекцию. Причем, если деятельность хостела создает серьезные неудобства, ждать вступления поправок в силу необязательно. Некоторые собственники уже этим пользуются и направляют жалобы как в прокуратуру, так и в Роспотребнадзор при подозрении на игнорирование санитарных норм, в МЧС — при нарушении требований пожарной безопасности, а также в суд для решения вопроса о принудительном закрытии таких хостелов.
Примеров таких судебных заседаний достаточно уже сейчас. Примечательно, что при одних и тех же вводных данных решения судов могут быть противоположными.
Железнодорожный районный суд г. Новосибирска 25.05.2017 года рассмотрел гражданское дело 2-2588/2017 по иску *** в интересах неопределенного круга лиц о признании незаконным использования жилого помещения в качестве хостела с входом через общий подъезд.
Согласно ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст.17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Пользование жилыми помещениями должно осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно— гигиенических, экологических и иных требований законодательства
При рассмотрении указанного ранее дела суд исходил из того, что возможность временного проживания в принадлежащей Н квартире граждан (постояльцев хостела) в количестве не менее 14 человек противоречит правилам санитарно-эпидемиологической, антитеррористической и противопожарной безопасности, нарушает законные права жителей многоквартирного дома, а также противоречит назначению жилого помещения.
С учетом вышеизложенных обстоятельств на ответчика возложена обязанность устранить нарушения предусмотренного законом порядка пользования жилым помещением путем прекращения деятельности незаконно организованной гостиницы (хостела) в квартире.
Противоположное мнение выразил Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) при рассмотрении дела 2-2001/2017 3 февраля 2017 г. Истец МКУ «Департамент жилищных отношений» Городского округа «Город Якутск» обратился в суд с иском к ответчику Ф.М.Г., о пресечении использования жилых помещений не по назначению. Поступило коллективное обращение жильцов многоквартирного дома, в котором они просили проверить законность использования квартиры № под гостиницу. Проверка статуса квартиры № показала, что она находятся в собственности ответчика и используются как хостел не по назначению, поскольку указанные помещения являются жилыми, а перевод их в нежилые помещения не возможен.
Однако суд утверждает, что в силу ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Между тем, размещение в квартире хостела не меняет целевого назначения данного помещения, поскольку оно остается в использовании в качестве жилого, предназначено для проживания граждан, пусть и временного. Такое использование не означает размещения в квартире предприятия, учреждения, организации и потому не требует перевода его из жилого в нежилое.
Размещать хостелы в квартире позволяет ГОСТ Р 56184-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам" Утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.10.2014 N 1393-ст. Хостелы могут располагаться в отдельно стоящем здании или занимать часть здания (этаж, подъезд), квартиру или несколько квартир в одном здании (на одном или нескольких разных этажах). Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов, как правило, мини-хостелы и малые хостелы, могут иметь вход через общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде) при условии соблюдения требований Жилищного кодекса. Согласно указанному ГОСТ хостел — это экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера (комнаты), а также помещения (зоны, места) для общения гостей.
Суд находит, что действующее законодательство не содержит запрета, на размещение хостела в квартирах, расположенных в многоквартирных домах, при условии, что тем самым не нарушаются требования ЖК РФ.
Часто предметом судебного разбирательства по искам жильцов дома к владельцам хостелов, расположенных в многоквартирных домах служит не сам факт функционирования гостиницы, а перепланировка квартиры (часто незаконная и несогласованная), приносящая с собой риски затопления и даже обрушения здания.
Клинский городской суд Московской области 6 марта 2017 рассмотрел гражданское дело 2-1011/2017. Истец обратился в суд с исковыми требованиями о признании перепланировки у соседей сверху (владельца хостела) незаконной. В 2016 году в Администрацию Клинского муниципального района поступило обращение собственника квартиры с жалобой о незаконной перепланировке в квартире, расположенной над его квартирой и открытии там хостела. В результате незаконной перепланировки квартиру заявителя заливало 11 раз. По результатам проверки указанной квартиры установлено, что санузел и ванная комната объединены, демонтирована ванная. В кухне устроена жилая комната с возведенным отдельно отгороженным санузлом и душевой кабиной. В трех жилых комнатах так же смонтированы санузлы с душевыми кабинами, отгороженные возведенными перегородками. Документов оформленных в соответствии с действующим законодательством на произведенную перепланировку и переустройство не представлено. Судом перепланировка признана незаконной и собственники обязаны устранить самовольную перепланировку жилого помещения, путем приведения в прежнее состояние согласно действующего технического паспорта на данное жилое помещение.
Так выгодно ли в настоящее время открывать хостел и что изменит новый закон?
Статистика утверждает, что порог вхождения в этот бизнес невелик, и при средней рентабельности в 30% (западные аналитики говорят о цифре в 15%), окупаемость хостела составляет от 4х до 6ти лет. Затраты на открытие крупного (до 200 постояльцев) хостела, окупятся быстрее за счёт бронирования комнат туристическими группами, но это касается только крупных туристических городов и абсолютно не применимо к провинции. Но не стоит наоборот, уменьшать количество постояльцев, способных проживать одновременно в хостеле, так как в этом случае стоимость номера в хостеле столицы приближается к мини-отелю или даже гостинице, что не делает такое предложение привлекательным в глазах целевой группы потребителей. Невысокие первоначальные инвестиции уравниваются низкой доходностью такого общежития. Созданные как гостиницы для эконом-туризма, хостелы в первую очередь, привлекают любителей отдохнуть не тратя большие суммы денег, так что даже продажа дополнительных услуг, от которых более крупный гостиничный бизнес получает до 30% общего дохода, не заинтересует постояльцев хостела. С другой стороны, низкая стоимость проживания обеспечивает занятость мест в хостелах в среднем на 60% даже в межсезонье.
Но отныне, располагать хостел в жилых помещениях многоквартирных домов станет нельзя. Результат заранее известен: часть предпринимателей, не желая или не имея возможности привести хостелы в соответствие с законом, переведут свой бизнес в разряд незаконного и будут продолжать работать, а другая часть закономерно закроет свои хостелы. В обоих случаях налоговые отчисления в доход государства прекратятся. Число хостелов значительно сократиться. При этом большое количество хостелов-ночлежек, которые в первую очередь и доставляют неудобства жильцам многоквартирных домов, так и останутся существовать в «резиновых» квартирах, вмещающих почти неограниченное количество людей.