Обзор основных показателей рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга с комментариями Анастасии Лебедевой, директора по маркетингу, рекламе и PR корпорации «Адвекс.Недвижимость»
Коммерческая недвижимость
Офисный рынок
Сегодня на петербургском офисном рынке настала долгожданная стабилизация. Арендные ставки перестали уменьшаться, темпы миграционных процессов, наоборот, снизились, кроме того, поменялась их направленность. Если во время кризиса арендаторы съезжали «с ухудшением», сейчас идет обратный процесс, объясняемый стабилизацией экономической ситуации и наличием на рынке большого числа отличных предложений.
Новые ценовые диапазоны, сложившиеся для разных классов бизнес-центров, впечатляют. Офисы класса А сдаются за 900–2000 руб./кв. м в месяц, класса В — по 600–1200 руб., цена в классе С — 400–950 руб. При этом уже по ходу переговоров дисконт от заявленной ставки может составить 10–30%. Естественно, самые высокие арендные ставки — в центре Санкт-Петербурга.
Московская «фишка» — co-working (аренда не офисов, а рабочих мест) — особого распространения в Петербурге пока не получила. Но такие предложения уже появились. Эту нишу успешно заняла и активно работает компания «Офис-М», в собственности которой находятся шесть отремонтированных и оборудованных офисных помещений общей площадью более 4000 кв. м, расположенных в историческом центре города. Готовые рабочие места с оргтехникой, Интернетом и бесплатным чаем-кофе предлагают по 7900 руб. в месяц. Основной контингент суб-арендаторов — программисты, веб-дизайнеры и другие специалисты в области IT.
Постепенно восстанавливается инвестиционная активность. Уже состоялись первые посткризисные сделки с готовыми деловыми комплексами и девелоперскими проектами (например, продажа торгово-офисного комплекса Regent Hall на Владимирском площади, покупатель — турецкий «Ренессанс Девелопмент»; цена продажи составила 25,5 млн долл., или около 2180 долл./кв. м общей площади здания), есть интерес к небольшим участкам (от 0,5 до 3 га) с удачной локацией (исторический центр). До кризиса такие сделки совершались по 3000 долл./кв. м земли и дороже, сегодня эти участки стоят 1000–1500 долл./кв. м, при условии что покупатель рассчитывается деньгами и сразу. В основном сейчас землю покупают под строительство жилых объектов.
Основные показатели петербургского рынка офисной недвижимости (по итогам I квартала 2010 года)
|
Показатель |
Класс А |
Класс В |
Итого |
|
Объем предложения, кв. м |
368700 |
1358370 |
1727070 |
|
Сдано в эксплуатацию в I квартале 2010 года, кв. м |
0 |
22000 |
22000 |
|
Чистое поглощение площадей в I квартале 2010 года, кв. м |
14940 |
32060 |
47000 |
|
Свободные площади, кв. м |
108110 |
297680 |
405790 |
|
Доля свободных площадей, % |
29,3 |
21,9 |
23,5 |
|
Максимальная базовая ставка аренды, долл./кв. м в год |
400-500 |
||
|
Базовая ставка аренды, долл./кв. м в год |
290–370 |
220–290 |
|
|
Операционные расходы, долл./кв. м в год |
80–130 |
60–90 |
По данным компании Jones Lang LaSalle
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 году
|
Название |
Адрес |
Класс |
Общая арендопригодная площадь, кв. м |
|
«Гулливер» |
Торфяная дорога, 7Б |
В |
19600 |
|
«Биржа» |
26-я линия В.О., 15 |
В |
15700 |
|
«Марбел» |
ул. Седова/ ул.Бехтерева |
В |
6600 |
По данным компании Knight Frank Saint-Petersburg
Торговые центры
На начало 2010 года в Санкт-Петербурге функционировало 148 торговых центров. По заявлениям девелоперов, в 2010 году будет открыто больше 10 торговых объектов общей площадью свыше 400 тыс. кв. м, то есть достигнут уровень докризисного 2007 года. Для сравнения: в 2009 году было открыто только 2 торговых центра, «Мебель-Холл» и «Ашан» на Боровой.
Торговые центры, ввод которых запланирован в 2010 году
|
Название |
Адрес |
Общая площадь, кв. м |
GLA, кв. м |
|
Galeria |
Лиговский пр., 26-38 |
191 000 |
90 000 |
|
Лето |
Пулковское ш., 7 |
107 700 |
81 500 |
|
Stokmann Невский Центр |
Невский пр., 114 |
93 000 |
43 000 |
|
Cruise |
Комендантский пр. |
22 000 |
15 000 |
|
Николаевский Пассаж |
Ул. Марата |
13 000 |
8 840 |
|
Аура |
Лахтинский пр. |
14 650 |
9 400 |
|
Смаил |
Ул. Крыленко |
10 910 |
8 000 |
По данным компании «Colliers International Санкт-Петербург»
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга
|
Категория объекта |
Арендные ставки, долл./кв. м в год (включая НДС и коммунальные услуги) |
|
Суперрегиональный |
300–2600 |
|
Региональный |
300–2400 |
|
Окружной |
350–1700 |
|
Микрорайонный |
200–1075 |
По данным компании Praktis CB
Street-retail
За годы кризиса ставки аренды на встроенные торговые помещения упали в среднем на 25%. Максимально низкие показатели были отмечены на основных торговых коридорах — до 50% на «перегретом» Невском проспекте и до 30% на Большом проспекте Петроградской стороны. С начала года арендные ставки постепенно устремились вверх. Наиболее ликвидные помещения (около 100 кв. м) на основных торговых коридорах стоят 2,4–3 тыс. долл. за кв. м в год на Невском проспекте и 1,2–1,8 тыс. долл. за кв. м в год на Большом проспекте Петроградской стороны. Эти суммы не включают НДС и эксплуатационные расходы.
Жилая недвижимость
Цены по районам
Средние цены предложений на рынке аренды жилья по административным районам Санкт-Петербурга (без элиты и бизнеса)
|
Районы |
комнаты руб./ мес. |
1-комн. кв. руб./ мес. |
2-комн. кв. руб./ мес. |
3-комн. кв. руб./ мес. |
|
Адмиралтейский |
8669,4 |
20601,1 |
25967,0 |
38943,4 |
|
Василеостровский |
8824,0 |
18344,3 |
26506,0 |
36842,9 |
|
Всеволожский |
6590,9 |
12621,6 |
14552,6 |
17750,0 |
|
Выборгский |
7904,3 |
16566,5 |
21867,2 |
28684,9 |
|
Калининский |
7948,4 |
15779,0 |
19624,7 |
26112,4 |
|
Кировский |
7812,3 |
15650,5 |
20571,2 |
23362,1 |
|
Колпинский |
6573,2 |
10973,7 |
13663,9 |
16526,3 |
|
Красногвардейский |
7895,2 |
15015,0 |
19338,4 |
22815,8 |
|
Красносельский |
7357,4 |
14049,8 |
17679,1 |
21100,0 |
|
Кронштадтский |
- |
12500,0 |
13375,0 |
- |
|
Курортный |
7692,3 |
15157,9 |
18642,9 |
27500,0 |
|
Московский |
8200,4 |
17017,4 |
22544,0 |
32678,2 |
|
Невский |
8009,8 |
15662,4 |
19627,0 |
23610,5 |
|
Область |
6500,0 |
10248,7 |
11129,0 |
14000,0 |
|
Петроградский |
8859,4 |
25098,0 |
32354,5 |
44850,0 |
|
Петродворцовый |
6875,0 |
11734,4 |
16555,6 |
26333,3 |
|
Приморский |
8381,3 |
16834,9 |
22323,0 |
29053,1 |
|
Пушкинский |
7200,0 |
13153,8 |
16976,2 |
24285,7 |
|
Фрунзенский |
7735,9 |
15535,6 |
18794,1 |
27363,6 |
|
Центральный |
8945,9 |
23421,3 |
35542,4 |
46630,4 |
По данным городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос» за июнь 2010 года.
Индекс арендных ставок (%/мес)
Индикатор характеризует изменение арендных ставок (за 100% принято значение арендной ставки в январе 2008 года).
По данным Центра исследований и аналитики ГК БН
Активность спроса на рынке аренды жилья Санкт-Петербурга (количество заявок)
По данным Центра исследований и аналитики ГК БН
Индекс доходности от сдачи жилья в аренду ( в годовых процентах).
Данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня в Санкт-Петербурге.
По данным Центра исследований и аналитики ГК БН