Конфиденциальность информации в жилищном строительстве

Уже давно действует Закон «О персональных данных». В каждом удобном и неудобном случае граждане подписывают мало понятные им согласия на обработку персональных данных. При этом без конца на телефоны тех же граждан звонят разные фирмы, предлагающие то пройти бесплатное обследование, то купить что-либо, то подключиться к телевидению или интернету. И ведь называют человека по имени-отчеству, не ошибаются. И нельзя причислить эти звонки к случайному набору цифр. Откуда у всех этих звонящих-предлагающих берутся наши данные? Ведь каждый раз подписывая согласие на обработку наших персональных данных, мы это позволяем делать только конкретной указанной нами фирме, не даем им право их передавать вне цепочки необходимых действий для оказания нам какой-либо услуги, запрещаем их распространять и использовать вне наших взаимоотношений. Так почему и как наши имена-отчества, контактные и паспортные данные становятся достоянием чужих лиц? Чем это опасно для граждан? И есть ли наказание для тех, кто эти сведения вопреки полученному или неполученному согласию передал третьим лицам?

В настоящей статье рассмотрим эти вопросы в плоскости жилищного строительства, сделок с недвижимостью. Так, например, не опасно ли представлять сведения о себе как потенциальном покупателе недвижимости агентству недвижимости? А можно ли как-то засекретить данные о себе при заключении договора долевого участия? Или сможет ли кто-нибудь узнать, что гражданин Н. приобрел квартиру в доме № 1 по улице такой-то? Станет ли достоянием гласности сделка гражданина М. по долевому участию в строительстве? А если сделка на покупку квартиры в новостройке сорвется, могут ли узнать паспортные данные несостоявшегося покупателя третьи лица? В том числе с целью предложить иные варианты покупки недвижимости?

А сведения о застройщике — они тайные или открытые?

Прежде всего, давайте разберемся, что такое конфиденциальная информация?

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" информация в зависимости от категории доступа к ней подразделяется на общедоступную информацию, а также на информацию, доступ к которой ограничен федеральными законами (информация ограниченного доступа).

Перечень сведений конфиденциального характера был утвержден еще Указом Президента РФ от 06.03.1997 N 188. В числе прочих в данный перечень были включены и сведения о фактах, событиях и обстоятельствах частной жизни гражданина, позволяющие идентифицировать его личность (персональные данные), за исключением сведений, подлежащих распространению в средствах массовой информации в установленных федеральными законами случаях.

Таким образом, это основной и отсылочный к иным законам перечень. В РФ предусмотрено существование и коммерческой тайны, регулируемой Федеральным законом от 29.07.2004 N 98-ФЗ "О коммерческой тайне", и государственной тайны, конфиденциальность и охрана которой установлены Законом РФ от 21.07.1993 N 5485-1 "О государственной тайне" и Указом Президента РФ от 30.11.1995 N 1203 "Об утверждении Перечня сведений, отнесенных к государственной тайне". Конфиденциальность персональных данных охраняется Федеральным законом от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных". Имеются понятия и урегулированы законом порядок охраны и других тайн (налоговой, банковской тайны, врачебной тайны, есть тайна следствия, тайна усыновления и пр.). Все эти тайны образуются из сведений конфиденциального характера и имеют ограниченный круг доступа и распространения.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона «О персональных данных» персональные данные — любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных). То есть тайна-тайной.

При этом теми или иными нормами закона прямо предусмотрено, что в определенных случаях тайна перестает быть тайной.

Так, например, согласно п. 6 ст. 23.3 Закона № 214-ФЗ орган регистрации прав размещает в системе ЕИЖС из Единого государственного реестра недвижимости:

сведения о правообладателе (правообладателях) земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке, и лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке:

в отношении физического лица — фамилию, имя и (при наличии) отчество, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке….

…сведения о договорах участия в долевом строительстве, заключенных в отношении объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

То есть … информацию о дольщиках.

Таким образом, обывателю не совсем понятно: его участие в долевом строительстве, в покупке недвижимости, переданные при этом персональные данные — это тайна или нет?

Но все по порядку.

1. Стройка от фундамента. Данные застройщиков.

Есть такая Единая информационная система жилищного строительства (ЕИЖС), понятие которой дано в ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон 214-ФЗ).

Единая информационная система жилищного строительства (ЕИЖС) — система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, связанной с жилищным строительством

Застройщики обязаны размещать в системе информацию, раскрытие которой предусмотрено Законом 214-ФЗ, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Система предоставляет гражданам открытый доступ к информации о застройщиках, объектах строительства и аналитическим данным рынка жилья и ипотеки. В ней можно посмотреть все проекты застройщика, проанализировать факты о наличии нарушений или просрочек по завершению строительства домов, отслеживать ход строительства домов.

Через ЕИЖС осуществляется и информационное взаимодействие застройщиков с контролирующими органами, публикация данных о строительстве, которое они ведут. Государственные органы через ЕИЖС осуществляют контроль хода строительства и целевого расходования денежных средств граждан, а банки — банковский надзор за целевым расходованием средств на счетах застройщиков.

Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникла с 01.10.2018. До утверждения Правительством РФ порядка размещения информации застройщики размещали ее в ранее утвержденном порядке (ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ).

Информация, содержащаяся в системе, является открытой и общедоступной, за исключением информации, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством РФ.

Адрес сайта https://наш.дом.рф/ в качестве адреса сайта ЕИЖС в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" определен Постановлением Правительства РФ от 25.09.2018 № 1133 "Об установлении адреса сайта единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Ответственность застройщика

Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений — влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей (часть 2 ст. 14.28 КоАП РФ).

Вывод: все данные застройщиков — открытые. Они подлежат раскрытию в соответствии с законом и никакую тайну не составляют.

2. Стройка. Данные дольщиков на всех этапах.

Участие гражданина в строительстве своей будущей квартиры оформляется договором участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).

По ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ)

Согласно п. 3. ст. 4 Закона № 214-ФЗ Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Соответственно все данные дольщика попадают в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Предоставление и использование персональных данных дольщика, предоставленных при заключении ДДУ с застройщиком регулируется соответствующим Согласием на обработку персональных данных. Без него фактически ничего застройщик сделать не сможет, в том числе передать договор на регистрацию. В подавляющем большинстве случаев такое согласие на обработку персональных данных включено в текст ДДУ отдельным пунктом (условием) и звучит примерно так:

«Участник долевого строительства (далее — Участник) в соответствии с Федеральным законом от 27.02.2006г. № 152-ФЗ "О персональных данных" заявляет свое согласие на обработку и использование Застройщиком персональных данных Участника в целях заключения и исполнения настоящего Договора.

Участник дает согласие Застройщику на передачу своих персональных данных всем лицам, упомянутым в настоящем Договоре и/или привлекаемым для исполнения настоящего Договора, в целях его надлежащего исполнения.

Обработка персональных данных Участника осуществляется Застройщиком в объеме, который необходим для достижения вышеуказанной цели.

Участник подтверждает, что данное согласие действуют в течение __________ срока.

Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора признается конфиденциальной и не подлежит разглашению в течение _____ с даты его подписания.»

Таким образом, застройщик изначально получает согласие дольщика на обработку его персональных данных. И теперь они передаются и используются в рамках реализации ДДУ на вполне законных основаниях. Росреестр, осуществляя регистрацию ДДУ, тоже обрабатывает персональные данные на основании все того же согласия Дольщика.

Особенности осуществления государственной регистрации ДДУ, договора об уступке прав требований по ДДУ урегулированы в ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, с момента регистрации ДДУ в реестре ограниченные данные дольщика становятся доступны для тех, кто закажет выписку из реестра. Открытость данных сведений и возможность получения выписки из реестра предусмотрена ст. 62 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Стоит отметить, что, несмотря на то, что все сведения о ДДУ и уже сданных объектах недвижимости (права на которые уже зарегистрированы) содержатся в Едином реестре недвижимости, выписки и их содержание будут сформированы при запросе разными:

- О зарегистрированных ДДУ — по форме Приложения № 5 к Приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975 "Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде" (далее — Приказ № 975).

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве выдается в отношении земельного участка, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве. То есть при заказе выписки по ДДУ вы не получите выписку о зарегистрированном ДДУ на отдельную квартиру, а довольно длинную выписку на земельный участок и строящийся дом. И в ней уже будет Н-ной строкой значится и интересующий вас ДДУ.

- Об объекте недвижимости (уже сданной квартире, право собственности на которую зарегистрировано бывшим дольщиком) — по форме Приложением № 1 к Приказу № 975 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости). В этой выписке уже будут данные только по конкретной квартире и ее правообладателе.

Стоит заметить, что согласно Порядку заполнения выписок из ЕГРН, утвержденному Приказом № 975, полные данные об участниках ДДУ и собственниках указываются только в случаях, когда с запросом обратилось лицо, являющееся стороной данного договора или собственник квартиры (если права на вновь введенный объект уже зарегистрированы), а также в органам и должностным лицам, указанным в частях 13, 14 статьи 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (среди таких лиц (но не исключительно): правоохранительные органы, суды, руководители МФЦ, залогодержатели, лица, имеющие право на наследование недвижимого имущества правообладателя по завещанию или по закону и пр.).

В иных случаях в выписке о физическом лице указываются только ФИО, о юридическом лице — полное наименование.

Исходя из порядка формирования реестра и порядка предоставления сведений из него, можно сделать вывод, что быстро и за один раз получить сведения о том, сколько и где объектов недвижимости есть у конкретного лица через выписку из ЕГРН другому гражданину невозможно. Можно получить выписку по конкретному объекту или по конкретному земельному участку под застройкой (о договорах ДДУ). Общие сведения о количестве объектов недвижимости (на любой территории) и паспортные данные граждан-собственников из такой выписки третье лицо-гражданин получить не сможет.

Вывод: с момента регистрации ДДУ данные дольщика фактически становятся открытыми для всех, кто обратится в Росреестр за выпиской по конкретному объекту недвижимости. Но эти данные будут ограничены — только сведения о ФИО, номере и дате ДДУ.

При переходе ДДУ в разряд полноценно зарегистрированного объекта недвижимости и регистрации прав на него данные собственника также будут открыты. Но в обоих случаях эти данные будут в отношении объекта недвижимости расширенные (адрес, площадь и пр.), а в отношении собственника — физического лица — только ФИО. Расширенные данные об участнике ДДУ или собственники предоставляются только самому дольщику или собственнику и строго ограниченному кругу лиц, указанному в законе (правоохранительным органам, судам и пр.).

3. Потенциальные покупатели новостроек

А вот данные потенциальных покупателей новостроек (уже построенных и сданных квартир) — еще не могут стать открытыми, потому что они пока еще являются «потенциальными». То есть никакой сделки с ними еще не производилось, и, соответственно, никакого согласия на обработку персональных данных ими еще не предоставлялось.

То есть совершенно очевидно, что, готовясь к предстоящей сделке по покупке недвижимости, гражданин может передавать риелтору, например, свои паспортные данные. Но это не означает безусловного согласия гражданина на обработку и передачу этих данных третьим лицам.

В случае, если сделка не состоялась, а риелтор эти данные куда-то передал, теоретически его можно будет привлечь к ответственности за разглашение информации с ограниченным доступа.

Статьей 24 Закона «О персональных данных» установлена ответственность за нарушение данного Федерального закона, которая может быть уголовной, административной, дисциплинарной и иной предусмотренной законом ответственности.

В основном в ситуации с персональными данными покупателей недвижимости (участников ДДУ) административная ответственность наступает по какой-либо части ст. 13.11 КоАП РФ. Чаще всего — ответственность по части 2 ст. 13.11 КоАП РФ. Так, обработка персональных данных без согласия в письменной форме субъекта персональных данных на обработку его персональных данных в случаях, когда такое согласие должно быть получено в соответствии с законодательством Российской Федерации в области персональных данных, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, либо обработка персональных данных с нарушением установленных законодательством РФ в области персональных данных требований к составу сведений, включаемых в согласие в письменной форме субъекта персональных данных на обработку его персональных данных, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятнадцати тысяч до семидесяти пяти тысяч рублей.

Пока же безотносительно к жилищной тематике по ст. 13.11 КоАП РФ имеются ограниченные случаи привлечения не отдельных граждан, а юридических лиц (см. Постановление Санкт-Петербургского городского суда от 18.06.2018 N 4а-763/2018 по делу N 5-1224/2017-691). Также имеются случаи привлечения к ответственности по ст. 13.11 КоАП РФ представителей СМИ (см. Постановление Волгоградского областного суда от 20.09.2018 по делу N 4а-697/20182).

Удалось встретить в практике и наказание по ч. 2 ст. 13.11 КоАП РФ должностного лица коммунальной компании, которая, заполучив из неизвестного источника обрабатывала данные жильцов в целях выставления им счетов по услуге за вывоз мусора без получения в установленном порядке от них согласия на обработку персональных данных. Ответственное должностное лицо компании было оштрафовано на 12 тысяч рублей за данной административное нарушение (см. Постановление Астраханского областного суда от 15.08.2018 N 4а-333/20183).

Также теоретически в некоторых случаях возможно наступление административной ответственности по ст. 13.14 КоАП РФ (см. по вопросу ответственности Информацию Роскомнадзора "Ответы на вопросы в сфере защиты прав субъектов персональных данных"4). Так, согласно статье 13.14 КоАП РФ разглашение информации, доступ к которой ограничен федеральным законом (за исключением случаев, если разглашение такой информации влечет уголовную ответственность), лицом, получившим доступ к такой информации в связи с исполнением служебных или профессиональных обязанностей, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 14.33 КоАП РФ (недобросовестная конкуренция) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей.

Следует отметить, что «поймать» на передаче персональных данных (например риелтора при передаче другому риелтору данных несостоявшихся покупателей недвижимости) практически невозможно. А вот доказать обработку данных при отсутствии соответствующего согласия субъекта персональных данных — очень даже не сложно.

Исходя из санкций приведенных норм, а также популярности неоформления риелторов как должностных лиц соответствующих Агентств недвижимости, можно констатировать, что «борьба» за наказание риелтора за разглашение/передачу персональных данных несостоявшегося покупателя недвижимости третьим лицам зачастую не имеет практической пользы: для привлечения его к ответственности потребуется произвести много действий, доказать факт совершения нарушением именно этим риелтором, а в итоге…. суд от силы наложит на него не слишком-то высокий штраф.

Практика немногочисленных дел о привлечении к ответственности по ст. 13.14 КоАП РФ показывает, что, в основном фактическому привлечению к ответственности подвергаются должностные лица и за раскрытие какой-либо конкретной охраняемой законом тайны, например, врачебной тайны.

Пример: Постановлением Оренбургского областного суда от 09.02.2018 N 4а-45/20185, врач был привлечен к ответственности по ст. 13.14 КоАП РФ за размещение ролика в социальной сети с изображением пациента с явными признаками заболевания, открытым лицом, позволяющим его узнать. Врач был оштрафован на 4 тыс. рублей.

Вывод: если персональные данные были обнародованы вне состоявшейся сделки с недвижимостью, факт этого и вина конкретного лица установлена, это является основанием для привлечения его к административной ответственности. Однако трудоемкость доказывания вины конкретного лица в совокупности с невысокой санкцией за данное правонарушение делает преследование за разглашение персональных данных почти бессмысленным и, возможно, от того и редким явлением. Проще «поймать» того, кто стал обладателем такой информации. Ведь он осуществляет обработку персональных данных без согласия субъекта этих данных.

4. Жалоба… кому?

Если права гражданина в области защиты персональных данных нарушаются, можно пожаловаться в ближайшее территориальное подразделение Роскомнадзора или прокуратуру. Именно эти органы обычно выступают инициаторами привлечения субъектов к административной ответственности по ст. 13.11. и 13.14 КоАП РФ.

Однако, исходя из актуальной практики, следует отметить, что почти в половине случаев Роскомнадзор нарушений не усматривает, активных действий не предпринимает, а обжалование его бездействия тоже бывает затруднительно (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 20.11.2017 по делу N 33а-24327/20176).

Заранее самостоятельно разобраться в правильности квалификации действий должностного/юридического лица как административного правонарушения обычному гражданину чрезвычайно сложно. Кроме того, зачастую в делах, так и не закончившихся штрафом для виновных, пресекательную роль играет истечение сроков давности для привлечения к административной ответственности. Однако все это, конечно, не должно негативно влиять на активность граждан, обращающихся в Роскомнадзор и прокуратуру.

Вывод: гражданин, считающий свои права нарушенными передачей и использованием своих персональных данных, может обратиться в Роскомнадзор или прокуратуру с соответствующим заявлением. И Роскомнадзор возбудит дело о привлечении виновного к ответственности, если, конечно, установит это виновное лицо. Но вполне возможно, что нарушения в действии/бездействии конкретных лиц Роскомнадзор и не увидит…

Выводы

1. Все, что касается застройщика, земельного участка, строящегося объекта, документации на строительство — является открытой информацией, подлежит размещению в ЕИЖС (помимо сайта самого застройщика). На основе данной информации граждане могут ознакомиться с объектами строительства, дольщики — следить за этапами строительства, а контролирующие органы — осуществлять контроль хода строительства и целевого расходования денежных средств граждан.

2. Порядок заключения сделок с недвижимостью предполагает, что определенные персональные данные их участников станут открытыми для любых третьих лиц.

3. При заключении ДДУ застройщик берет согласие участника ДДУ на обработку его персональных данных. Соответствующее условие может быть включено в сам текст ДДУ. Такое согласие гражданина потом обеспечивает регистрацию ДДУ в ЕГРН, размещение в ЕИЖС.

4. При заключении сделки с уже существующим (построенным) объектом недвижимости (например, купля-продажа квартиры на вторичном рынке), гражданин уже самостоятельно обращается в МФЦ и сам предоставляет свои данные для обработки.

5. С момента фиксации сведений о гражданине в ЕГРН как об участнике ДДУ или же уже как о собственнике, сведения о нем станут доступны любому, кто обратится за выпиской из ЕГРН. Однако сведения о гражданине такому третьему лицу станут известны ограниченные: только ФИО (без паспортных данных).

6. Засекретить сведения о себе и при этом вступить в сделку с недвижимостью не получится.

7. Особо опасаться того, что соседу станет известно сколько и где квартир есть у вас, не стоит. Система запросов и формирования выписок из ЕГРН такова, что запрос целиком «привязан» к объекту, а не к конкретному ФИО. Данные о количестве движимого и недвижимого имущества у конкретного лица могут иметься в налоговом органе, однако эти данные являются закрытыми для посторонних лиц, и по запросам любым гражданам не предоставляются.

8. Если же данные были переданы, обработаны, разглашены без согласия на это субъекта персональных данных, виновное лицо может быть привлечено к ответственности. Чаще всего привлечение производится к административной ответственности по ст. 13.11 или 13.14 КоАП РФ. Рассмотрением жалоб на незаконное распространение персональных данных занимается Роскомнадзор. Пожаловаться можно и в прокуратуру. Но не всегда точка зрения гражданина — субъекта персональных данных в вопросах нарушения законодательства о персональных данных совпадает с точкой зрения Роскомнадзора.