Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Так гласит ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
На сегодняшний день государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Кроме того, Гражданский кодекс РФ также обязывает регистрировать право собственности на недвижимое имущество в органах Росреестра. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
С 1 января 2017 г. государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Если основанием для регистрации права собственности на квартиру является сделка по отчуждению, удостоверенная нотариально начиная с 01.02.2019, либо выданные с указанной даты свидетельство о праве на наследство или свидетельство о праве на долю в общем имуществе пережившего супруга, то заявление о регистрации права собственности и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус.
Вместе с радостью владения собственностью, собственник, в соответствии с законом, несет и бремя ее содержания, в том числе оплачивает налоги, коммунальные платежи за квартиру. В том случае, если права на квартиру зарегистрированы в органах Росреестра, то проблем у налоговой обратиться к такому собственнику с предложением оплатить налог на имущество не возникает. А вот если права на квартиру за владельцем не зарегистрированы, вопрос о том, кто должен платить налог за такую квартиру и должен ли платить вообще остается открытым.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В бремя содержания имущества входят, в том числе, и обязанности, связанные с публичными интересами, например уплата налогов и сборов.
Обязанность по уплате того или иного налога связана с возникновением у налогоплательщика соответствующего объекта налогообложения. В соответствии с п. 2 ст. 52 НК РФ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, обязанность по исчислению суммы налога может быть возложена на налоговый орган или налогового агента. Налоговый орган, не позднее 30 дней до наступления срока платежа направляет налогоплательщику налоговое уведомление. Налог, подлежащий уплате физическими лицами в отношении объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, исчисляется налоговыми органами не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления. На основании налоговых уведомлений физические лица уплачивают и налог на квартиры.
Для того, чтобы налоговая прислала уведомления собственникам с расчетом суммы налога, информация о таком собственнике должна каким-то образом поступить в налоговую службу. В случае, если сведения о собственниках квартир имеются в органах Росреестра, такие сведения передаются налоговикам автоматически, в порядке межведомственного взаимодействия. По общему правилу обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает у налогоплательщиков в отношении объектов недвижимого имущества, на которые зарегистрировано право собственности, с момента государственной регистрации этого права.
Однако, бывают случаи, когда право собственности по каким-то причинам не зарегистрировано, в органах Росреестра отсутствует информация о собственниках квартир. Имеет ли решающее значение факт регистрации для начисления налога за недвижимость?
В соответствии с Письмом Минфина России от 22.02.2017 N 03-05-06-01/10117 налоговый кодекс связывает возникновение обязанности по уплате налога на имущество физических лиц с моментом приобретения физическим лицом права собственности. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество возникают у физического лица с момента государственной регистрации соответствующих прав на это имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время практически полностью утратил силу в связи с принятием ФЗ от N 218-ФЗ от 13.07.2015 — прим. автора). При этом государственная регистрация носит правообразующий характер, если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации.
В случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации, то государственная регистрация носит правоподтверждающий характер (например, при наследовании имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не с момента государственной регистрации прав на наследственное имущество).
В соответствии с п. 7 ст. 408 НК РФ в отношении имущества, перешедшего по наследству физическому лицу, налог исчисляется со дня открытия наследства.
Если с информацией, которая поступает в налоговую от Росреестра, все понятно, то откуда налоговая возьмет информацию о собственниках, если в Росреестре таких данных нет. Согласно п. 6 ст. 85 НК РФ органы (учреждения), уполномоченные совершать нотариальные действия, и нотариусы, занимающиеся частной практикой, обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство в налоговые органы соответственно по месту своего нахождения, месту жительства не позднее пяти дней со дня соответствующего нотариального удостоверения,
Также следует учитывать, что даже если информация об объектах налогообложения не поступит налоговым органам, то на основании п. 2.1 ст. 23 НК РФ налогоплательщики — физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по месту жительства либо по месту нахождения объектов недвижимого имущества в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими.
Обязанность сообщить в ИФНС об имеющихся недвижимости и транспорте, не учитываемых налоговиками, появилась с принятием ФЗ от 02.04.2014 N 52-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». При этом, в соответствии с п 3 ст. 129.1 НК РФ неправомерное непредставление (несвоевременное представление) налогоплательщиком — физическим лицом налоговому органу сообщения, предусмотренного пунктом 2.1 статьи 23 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога в отношении объекта недвижимого имущества.
Сегодня многие сделки купли-продажи квартир совершаются непосредственно в органах Росреестра, и как таковых незарегистрированных квартир в таком случае возникнуть не может. Однако, закон о государственной регистрации недвижимости существовал не всегда. Так, статья 239 ГК РСФСР (утратил силу) предусматривала, что договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Как следовало из Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда (утверждена приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 N 380) (утратила силу) переход права собственности на жилое помещение подлежал регистрации в бюро технической инвентаризации исполкома местного Совета народных депутатов. Поскольку Закон о государственной регистрации на момент вступления в силу части второй ГК РФ еще не был принят, сохранялся прежний порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. В частности, сделки с жилыми домами и жилыми помещениями, находящимися в частной собственности, регистрировались в бюро технической инвентаризации либо в специальных регистрационных органах, созданных в отдельных регионах; сделки с земельными участками — в местных органах по земельным ресурсам и т.д. Указанный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом сохранялся до 31 января 1998 г.
При этом, понятного механизма как данные из реестров других уполномоченных органов должны оказаться в данных органов Росреестра не было. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Таким образом, на сегодняшний день, часть квартир в органах Росреестра может оказаться так и не зарегистрированными за собственниками. Однако, исходя из закона, права таких собственников не нарушаются, их сделки законны и совершены по законам того времени. При этом, согласно Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» ( утратил силу) для объектов налогообложения, права на которые возникли до дня вступления в силу ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» налог исчислялся на основании данных о правообладателях, которые представлены в установленном порядке в налоговые органы. Таким образом, сведения о собственниках таких квартир в налоговых органах имелись и имеются.
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» отсутствие регистрации права на землю, возникшего до введения в действие ФЗ N 122-ФЗ, не освобождает от обязанности уплаты земельного налога.
ВАС РФ определил общий подход при рассмотрении дел, касающихся возникновения обязанности по уплате земельного налога. В соответствии с пунктом 1 ст. 131 ГК РФ указанные права подлежат государственной регистрации, которая, в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судам предписано исходить из того, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
При этом, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей. Как следует из п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в реестре.
Поэтому на основании п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога признается также лицо, чье право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на земельный участок удостоверяется актом (свидетельством или другими документами) о праве этого лица на данный земельный участок, выданным уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте и на момент издания такого акта.
В указанном случае речь идет об оформлении прав, совершенных по законам своего времени. Сделка же, совершенная после принятия закона о регистрации, должна быть совершена соответствующим образом. Момент возникновения права собственности налоговая (а равно и апелляционная инстанция суда) понимают с момента регистрации права.
Так, в соответствии с Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 25 июня 2015 г. по делу N 33-9337/2015 решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14 апреля 2015 года по делу отменено и вынесено по делу новое решение.
Суд апелляционной инстанции установил, что гр. Н. обратилась в суд с иском к ИФНС об отмене решения налоговой инспекции о доначислении налога на доходы физических лиц. В квартире она вместе со своей семьей проживала более 19 лет, договор на передачу указанной квартиры в собственность граждан заключен 13 ноября 2009 г., но по независящим от нее причинам право собственности зарегистрировано только 13 октября 2010 г. Суд первой инстанции требования Истца удовлетворил.
Однако, судом апелляционной инстанции указано что в силу ч. 3 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что дата, с которой начинает течь время нахождения вышеуказанной квартиры в собственности, определяется с момента сдачи документов на приватизацию.
Таким образом, по общему правилу обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает у налогоплательщиков в отношении объектов недвижимого имущества, на которые зарегистрировано право собственности, с момента государственной регистрации этого права. Однако, такая регистрация может носить как правообразующий, так и правоподтверждающий характер. Так, при наследовании имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не со дня государственной регистрации. Со дня открытия же наследства возникает обязанность оплачивать налги. Закон о государственной регистрации был принят в 1997 году, до этого права собственников регистрировались в иных уполномоченных органах, в том числе в БТИ. Такие права также являются действующими, оформленными по законам своего времени, несмотря на отсутствие информации в Росреестре. Если информации о налогооблагаемом объекте (квартире) нет у налоговиков, то в соответствии с изменениями законодательства, налогоплательщик — физическое лицо обязано сообщить налоговым органам о таком имуществе.