Обзор актуальной судебной практики по делам о сохранении переустроенного или реконструированного жилого помещения (квартиры, дома) в таком состоянии

Согласно п.3 ГОСТ Р 52059-2018. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 08.08.2018 N 469-ст):

— комплексный ремонт: Проведение комплекса ремонтно-строительных работ по восстановлению эксплуатационных характеристик жилья или построек по индивидуальным заказам;

— частичный ремонт (выборочный): Восстановление или замена изношенных или поврежденных строительных элементов жилья или построек по индивидуальным заказам.

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее — переоборудование) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений на федеральном уровне урегулированы Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Однако, несмотря на такую, казалось бы, подробнейшую нормативную урегулированность возможных вариантов допустимой перепланировки, получения согласований на проведение перепланировки и прочих, вытекающих из осуществления перепланировки или переустройства вопросов, сложностей на сегодняшний день в этой сфере еще более, чем достаточно. Об этом свидетельствует как множество объявлений в сети «Интернет» с предложениями «узаконить перепланировку», так и количество судебных актов по спорам, вызванным перепланировкой или переустройством жилых помещений. Надо отметить, что и наши коллеги — юристы не остаются в стороне от этой проблематики и предпринимают попытки осмыслить возникающие трудности (см., например, статьи Ходыкин Д. Перепланировка жилья — проблема узаконивания и пути ее решения // Жилищное право. 2018. N 10. С. 27 — 37; Паничкина О., Федюкова С. Юристы говорят... (актуальные проблемы квартирного вопроса) [Интервью с К. Тур, И. Рейзером, Е. Шаго] // Жилищное право. 2016. N 9. С. 91 — 106; Алистархов В. Комментарий к статье о перепланировках // Жилищное право. 2016. N 9. С. 107 — 110; Лаптева Н. Приключения в Переделкине. Стоит ли расширять жилое пространство за счет лоджии // Юрист спешит на помощь. 2015. N 5. С. 62 — 65 и др.).

Массив всех возможных вариантов споров, вызванных переустройством или перепланировкой жилого помещения (квартиры или дома) в рамках одной статьи рассмотреть не представляется возможным. Поэтому мы остановимся только на казусах, в которых собственники жилых помещений сначала проводили перепланировку или переустройство, а затем обращались в суд с требованиями о сохранении объекта в переустроенном виде.

В нашей статье мы также рассмотрим некоторые примеры судебной практики судов общей юрисдикции, на основании анализа которых постараемся выявить некие закономерности актуальной практики.

Примеры успешного сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии

Итак, вот наш первый пример судебной практики:

1. Истец является собственником доли жилого помещения, площадь которого увеличилась еще на основании сделок собственника — предшественника, причем такое увеличение площади происходило не «просто так», а в силу строительства примыкающего в дому истца нового дома, а указанная сделка — основание для увеличения площади квартиры была должным образом зарегистрирована в местной администрации. Истец в рассматриваемом примере обратился в местный уполномоченный орган с заявлением о согласовании ранее выполненного переустройства и перепланировки жилого помещения, но в таком согласовании ему было отказано.

Суд, разрешая спор, в том числе оценивая результаты экспертного заключения, указал следующее:

«Между тем, администрацией городского округа не представлено каких-либо доказательств тому, что при произведенных переустройстве и перепланировке истцом были нарушены права и интересы граждан, или архитектурное решение, облик дома.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены не самовольно, а во исполнение договора от […] в соответствии с требованиями экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм и правил, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию квартиры, при этом увеличение площади квартиры за счет присоединения к ней смежной комнаты […]., также во исполнение договора от […], не противоречит требованиям действующего законодательства».

Таким образом, собственник перестроенного жилого помещения в рассмотренном споре смог защитить свои права на недвижимость, но нужно понимать, что в строгом смысле слова в рассмотренном примере перестройка не была в «чистом» виде несогласованной.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 10.04.2019 по делу N 33-7284/2019.

2. Процедуру согласования переустройства квартиры начали и собственники недвижимости во втором нашем примере, однако соответствующий местный орган управления отказал в согласовании переустройства.

При этом, как нам кажется, важно отметить, что переустройство квартиры в рассматриваемом случае было существенным: «…жилое помещение стало состоять из трех независимых жилых комнат площадью 17.2 кв. м 10,2 кв. м, 11.8 кв. м; имеет три независимых выхода, каждое помещение оборудовано или имеет возможность оборудования санузла».

Также важно отметить довод суда, оценившего переустройство как допустимое. Суд прямо отметил, что «… не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что произведенная реконструкция жилого помещения является самовольной, в связи с отсутствием соответствующего разрешения органа местного самоуправления. Как следует из материалов дела, действительно до начала перепланировки истцы не обращались за разрешением в орган местного самоуправления. Однако, после завершения перепланировки, истцы предпринимали попытку сдачи вновь созданного объекта в эксплуатацию, обращались с соответствующими заявлениями о согласовании к ответчику. Отказ в выдаче испрашиваемых документов и послужил поводом для обращения в суд».

Таким образом, как мы видим уже из второго примера, если осуществляющие переустройство жилья собственники пытаются хоть каким-то образом получить необходимые согласования и разрешения у местных органов власти, то в случае судебного процесса о сохранении такого жилья в переустроенном состоянии факт обращения за согласованием будет аргументом в пользу истца.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 21.11.2018 по делу N 33-8395/2018.

3. В третьем примере истец заявлял требование не только о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, но и о признании права собственности на него.

Спор возник из следующих обстоятельств: собственник земельного участка является собственников квартиры в доме, построенном на этом же участке. Для улучшения своих жилищных условий истец— собственник квартиры реконструировал её, тем самым увеличив её площадь. Следует отметить, что истец обращался в местную администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, но ему было отказано.

Тем не менее согласно данным отчета технических специалистов «… реконструкция и перепланировка жилого дома соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает грозу жизни и здоровью».

Суд, учел то, что истец обращался за выдачей разрешения на строительство, учел наличие права собственности на земельный участок, прочие обстоятельства по делу, и установил, что «…реконструкция жилого дома осуществлена с соблюдением строительно-технических, пожарных, санитарных, градостроительных норм и правил, а также не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания жилого дома, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не нарушает предельные параметры разрешенного строительства, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, следовательно, реконструированный жилой дом может эксплуатироваться по своему назначению».

Таким образом, требования истца были удовлетворены, а квартира с увеличившейся площадью стала не только бытовым объектом, но и объектом оборота, так как с законной перепланировкой её уже можно и продать, и завещать, и т.д. распорядиться любым образом.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Нижегородского областного суда от 12.03.2019 по делу N 33-2550/2019.

4. Продолжая разговор о реконструкции и перепланировке индивидуальных домов/ комнат в них, рассмотрим еще несколько примеров из практики. Если не останавливаться подробно на каждом случае, тем не менее, можно, как нам кажется, выделить три краеугольных камня, на которых базируется успешное для истцов разрешение дел:

— истцы должны являться собственниками земельного участка, на котором расположен реконструированный дом;

— незаконная на момент обращения в суд реконструкция или переустройство дома не должно нарушать права и интересы третьих лиц;

— дом после реконструкции должен соответствовать правилам безопасности, санитарным нормам и т.п. правилам.

Такой вывод можно сделать на основании анализа апелляционного определения Ростовского областного суда от 18.04.2019 по делу N 33-6847/2019, апелляционного определения Ростовского областного суда от 21.03.2019 по делу N 33-4957/2019, апелляционного определения Ростовского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-4845/2019 и др.

5. В следующем примере сособственники двухуровневой квартиры также совместно с требованием о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии заявляли требования, касающиеся права собственности на объект — о прекращении права общей долевой собственности на «старый» объект и выделении долей в праве собственности на новый.

Суть дела состояла в том, что собственники реконструировали квартиру, расширив её площадь (из трехкомнатной квартиры создав пятикомнатную) и сделав использование жилой площади более удобным и рациональным. Затем собственники обратились в местное управление архитектуры и градостроительства с заявлением о согласовании переустройства и перепланировки, однако указанный орган отказал, сославшись на отсутствие у себя соответствующих полномочий.

Удовлетворяя заявленные требования, суд второй инстанции обратил внимание на следующее обстоятельства дела: «… изменение объекта капитального строительства путем изменения его границ, а именно: увеличение площади — произошло за счет антресоли, которая изначально находилась внутри спорного жилого помещения, и в результате произведенных работ стала комнатой; при этом, площадь антресоли включена в общую и жилую площадь квартиры». Суд также учел такое «обязательное» для данной категории дел условие как «… выполненная перепланировка и переустройство помещений, соответствует градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам, нормативам и регламентам, а также не угрожает жизни и здоровью граждан».

Таким образом, в данном судебном процессе истцы не только получили легальный статус своей перестроенной недвижимости, но и права собственности на перестроенный объект.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 02.04.2019 по делу N 33-1711/2019.

6. В следующем рассматриваемом в нашей статье примере собственники квартиры также самовольно произвели перепланировку, которая состояла в следующем: «демонтированы ненесущие перегородки между прихожей и жилыми комнатами, прихожей и кухней, кухней и жилой комнатой, а также ненесущие перегородки шкафа. Заложен проем в ванную. Демонтирована перегородка между ванной и уборной. Возведены перегородки между прихожей, кухней, шкафом и жилой комнатой».

Собственники квартиры также заявило в суд требование «о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии». Согласно судебному акту истцы предоставили суду материалы технической экспертизы и экспертизы санитарных условий, из которых следовало, что «…строительные работы по реконструкции и переустройству квартиры […] не влияют на характеристики надежности и безопасности здания, на эксплуатационные свойства конструкций дома и несущие конструкции при выполнении перепланировки не затронуты. […] осуществленные перепланировка и переустройство спорного изолированного жилого помещения не противоречат требования СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Суд и в этом примере оценил экспертные заключения как основное доказательство возможности сохранения квартиры в перепланированном виде и удовлетворил исковые требования.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Нижегородского областного суда от 26.02.2019 по делу N 33-1845/2019.

Так как рассматривать каждый казус отдельно при условии имеющегося относительного единообразия сложившейся судебной практики нам кажется нецелесообразным, то хотелось бы кратко привести еще примеры судебной практики, из которых очевидно: если собственники смогли доказать отсутствие нарушения технических и санитарных норм и правил спорной перепланировкой, а также безопасность помещения, то, как правило, истцам удается добиться желаемого, и суды удовлетворяют их требования о сохранении перепланированного жилого помещения в перепланированного состоянии. Подтвердить данное утверждение могут, например, апелляционные определения Ставропольского краевого суда от 02.04.2019 N 33-2711/2019, от 27.02.2019 по делу N 33-1476/2019, от 15.01.2019 по делу N 33-157/2019, апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 22.01.2019 по делу N 33-367/2019, апелляционное определение Волгоградского областного суда от 24.04.2019 по делу N 33-5687/2019, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 14.02.2019 по делу N 33-4630/2019 и др.

Примеры безуспешных попыток сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии

1. Истица являлась собственником помещения в подвале многоквартирного дома и без согласия иных собственников произвела реконструкцию общего имущества. До момента обращения в суд (рассматриваемое в качестве примера дела) на эту собственницу решением другого суда уже было наложено обязательство осуществить возврат помещения в первоначальное состояние, но Истица обратилась в суд с требованием «о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии». Как было разъяснено в ходе судебного разбирательства, «… работы по перепланировке и переустройству нежилого помещения применительно к существующим разделенным помещениям включали в себя:

[…] — полностью демонтирован санузел (туалет)

— демонтированы внутренние перегородки и межкомнатные двери

— смонтирована внутренняя перегородка с помещением

— смонтирована входная группа вместо лоджии

— перенесено окно-продух в подвальное помещение.

[…] в существующем многоквартирном жилом доме выполнены работы по устройству отдельного входа через лоджию в помещение первого этажа:

по выполненному железобетонному основанию уложены ступени лестницы, установлено ограждение,

выполнена площадка крыльца для входа в нежилое помещение 6, которое находится в вышеуказанном жилом доме;

выполнены отделочные работы;

выполнены фасадные работы с внутренним утеплением минплитой с последующими штукатурными работами и окраской стены;

с дворовой стороны жилого дома выполнен второй вход в помещение, а именно: в пределах существующего оконного проема выполнен проем для отдельного вышеупомянутого входа с последующей установкой наружной двери.»

Также собственницей дополнительно подчёркивалось, что «…в нежилом помещении никакие работы не производились, в процессе переустройства и перепланировки нежилого помещения несущие конструкции не затрагивались».

Однако Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном виде, так как, по мнению суда, спорная перепланировка уже нашла свое отражение в технических документах, а истица не доказала, в чем состоит нарушение её прав.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Нижегородского областного суда от 12.04.2019 по делу N 33-3131/2019.

2. Отказано в сохранении в перепланированном, реконструированном состоянии было и в следующем примере, однако по другим причинам.

Собственница квартиры на первом этаже многоквартирного дома получила градостроительное заключение, которым была согласована и разрешена пристройка лоджии к многоквартирному жилому дому. Но после того, как собственница получила от уполномоченного органа указанное градостроительное заключение, она, не доведя процедуру согласования до конца и не получив согласия всех соседей в многоквартирном доме), начала и осуществила перепланировку и реконструкцию квартиры.

Суд, отказывая собственнице в удовлетворении заявленных требований, отметил, что «… увеличение площади квартиры произошло за счет земельного участка под многоквартирным домом, находящимся в общей долевой собственности всех собственников помещений в этом доме», а, следовательно, на вызывающие уменьшение общей долевой собственности собственников многоквартирного дома действия должно было быть получено их согласие. Но тот протокол, на который ссылалась истица, содержал сведения только о 59% голосов собственников, то есть отсутствовал кворум для принятия решения. А так как не было согласия всех собственников на реконструкцию квартиры за счет земельного участка многоквартирного дома, то суд отказал в сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 20.03.2019 по делу N 33-2315/2019.

3. В следующем примере истица, требовавшая сохранения помещения в перепланированном состоянии также, не получила требуемого. На этот раз причина может показаться очевидной для читателя, уже понявшего по первой части нашей статьи «минимальный стандарт доказывания»: перестроившая квартиру собственница не предоставила в суд «заключения уполномоченных органов (учреждения) о соответствии выполненной перепланировки требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам и правилам». Кроме того, выполненный работы («…демонтирована подоконная часть наружной стены в помещении […], демонтирован оконный блок в помещении […], заложен дверной проем и выполнен вновь дверной проем между помещением […] и помещением […], выполнен оконный проем размером приблизительно 0,5 на 0,8») затрагивают фасадную часть многоквартирного дома, а, следовательно, на их выполнение должно было быть получено согласие всех собственников, но такое согласие также отсутствовало в материалах дела.

Ввиду отсутствия двух важнейших доказательств суд отказал истице в сохранении помещения в перепланированном виде.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Самарского областного суда от 04.04.2019 по делу N 33-4223/2019.

Аналогичные доводы можно найти и в апелляционном определении Новосибирского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-2135/2018, апелляционном определении Волгоградского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-645/2019, апелляционном определении Волгоградского областного суда от 28.06.2017 по делу N 33-11230/2017, апелляционном определении Челябинского областного суда от 20.09.2018 по делу N 11-12313/2018, апелляционном определении Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.04.2018 по делу N 33-711/2018, апелляционном определении Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 11.12.2018 по делу N 33-8520/2018, апелляционном определении Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 18.07.2017 по делу N 33-4144/2017.

4. Еще в одном споре с иском о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признании права собственности на объект в реконструированном состоянии обратились наследники собственника дома, который при жизни перестроил свой дом, снеся старый дом площадью около 70 квадратных метров и возведя новый дом площадью около 180 квадратных метра.

Суд отказал наследникам в удовлетворении их требований ввиду того, что перестроенный дом является самовольной постройкой, так как, как указано судом:

«Как следует из материалов дела и не оспаривается истцами, разрешение на реконструкцию дома в виде создания цокольного этажа и пристроя не выдавалось, в силу чего выводы суда о статусе реконструированного спорного объекта как самовольной постройки являются обоснованными, что и не оспаривается апеллянтом в жалобе.

Однако, ни наследодатель, ни впоследствии истцы за получением разрешения на строительство в администрацию муниципального образования не обращались, т.е. не принимали надлежащих мер к ее легализации, а сразу же обратились с настоящим иском в суд.

Истцами не представлено в суд доказательств отсутствия возможностей для получения правоустанавливающих документов на реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами».

Таким образом, можно сделать следующий вывод: для получения легального статуса перестроенной недвижимости важно не только изначальное соблюдение всей процедуры получения необходимых согласований и разрешений, но как минимум — попытки осуществления указанных действий. В противном случае суд может посчитать обращение с иском попыткой упрощения процедуры и откажет в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Нижегородского областного суда от 12.03.2019 по делу N 33-2726/2019.

Аналогичные доводы можно найти и в апелляционном определении Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 11.12.2018 по делу N 33-8520/2018.

5. Тем не менее само по себе кажущееся (или реальное, но неполное) соблюдение процедуры получения всех разрешений, согласований, а также соответствие реконструированного помещения всем строительным, санитарным, противопожарным и т.п. нормам еще не является стопроцентной гарантией сохранения помещения в реконструированном виде. Так, например, в г. Иркутске согласовал (как он полагал) проведение переустройства своей квартиры с иными собственниками квартир в многоквартирном доме, даже приложил протоколы внеочередных заочных общих собраний собственников к иску; согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, перестроенная квартира также соответствовала всем необходимым нормам и правилам. Но, как установил суд апелляционной инстанции, «исходя из протоколов общее количество собственников жилого дома составляет 83, при этом в общих собраниях приняли участие 89,14% от общего числа собственников помещений в многоквартирном жилом доме». Следовательно, как указал суд, «… истцом не представлено доказательств наличия согласия всех собственников многоквартирного жилого дома на проведение перепланировки, переустройства и реконструкции принадлежащей ей на праве собственности квартиры». На основании всего вышеизложенного, суд отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии.

Рассмотренное дело: апелляционное определение Иркутского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-1437/2019.

Заключение

В нашей статье мы постарались охватить примеры судебной практики последних лет для выявления и осмысливания сложившихся тенденций для помощи собственникам при отстаивании своих интересов в стремлении сохранить жилое помещение (квартиру или дом) в измененном (переустроенном или перепланированном) состоянии:

1. Во-первых, юридические проблемы, как и болезни, легче предотвратить, чем «лечить». Поэтому рекомендуем всем владельцам недвижимости согласительные процедуры осуществлять до начала реконструкции или перепланировки. Даже если по каким-то причинам заблаговременно согласовать изменение своего жилища не удастся сделать, сам факт обращения в уполномоченные органы может выступить дополнительным аргументов с пользу собственника в суде.

2. Во-вторых, также в рамках заблаговременного предупреждения проблем рекомендуем планирующим переустройство своего жилого помещения собственникам оценить, не подпадают ли их планы под действие «стоп-листа» перепланировок, осуществление которых запрещено и которые не будут разрешены и согласованы даже при обращении в суд. Так, например, согласно п.1.7. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" таковыми являются переоборудование и перепланировка, ведущая к нарушению прочности несущих конструкций здания, нарушению противопожарных устройств и т.д.; в городе Москве согласно Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" — демонтаж вентиляционных коробов, перенос радиаторов отопления, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой и т.д.

3. Следующим условием, доказательства соблюдения которого обязательно должен предоставить в суд собственник в рассматриваемом споре, — это соответствие перестроенного помещения (дома, квартиры) всевозможным нормам и правилам, как и федерального, так и регионального уровня, — строительным, санитарным, противопожарным и т.п. При этом важно помнить о том, что заключение о соответствии конкретным правилам должно выдаваться только уполномоченным для работы именно в этой сфере деятельности организации, учреждении.

4. Собственникам жилых домов дополнительным аргументом в пользу сохранения объекта в переустроенном виде является наличие у них права собственности на земельный участок, на котором находится реконструированный дом.

5. Собственникам же квартир в многоквартирном доме, как нам кажется, будет несколько сложнее, так как получить согласие на перепланировку от всех собственников (особенно, если представить современный многоподъездный высотный дом) может оказаться невыполнимым действием.

Таким образом, если рассматривать многогранную проблему перепланировок жилых помещений даже только с точки зрения сохранения уже измененных (перепланированных, переустроенных) помещений в их новом состоянии, то можно убедиться, что уровень сформированности и единообразия судебной практики еще далек от желаемого. Следовательно, можем рекомендовать собственникам только с самого начала «делать, как надо» для уменьшения их временных и финансовых издержек на ведение судебных споров.