Как известно, развитие рынка недвижимости носит цикличный характер, который представляет собой классический тип циклического развития — сочетание экономических спадов и подъемов. В теории экономики принято выделять следующие циклы:
— Цикл спада или, иными словами, рынок покупателя. На данном цикле происходит перенасыщение рынка незанятыми объектами недвижимости, снижение покупательского интереса. Новые объекты на рынке практически не появляются, цены снижаются
— Цикл поглощения. В связи с отсутствием нового строительства, рынок переходит в режим поглощения построенных ранее излишков. В связи с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинаются пред инвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.
— Цикл нового строительства. Повышение спроса на рынке недвижимости, сопровождающееся сокращением предложений на свободные земельные участки приводят к повышению уровня инфляции, в связи с чем стоимость строительства возрастает. Как результат — повышение продажной стоимости недвижимости.
— Цикл насыщения рынка. Строительство идет стремительными темпами, при этом рост продаж идет медленными темпами и в итоге сокращается, что приводит к излишку готовой строительной продукции.
На сегодняшний день, рынок недвижимости в РФ находится на грани обвала. Этому предшествовали и невероятно активное строительство прошлых лет, и серьезные изменения в законодательстве, например, введение эскроу-счетов, изменение ипотечных ставок, рост цен на рынке в целом.
В настоящей статье мы рассмотрим возможные последствия, с которыми так или иначе придется столкнуться после обвала.
-
Банкротство девелоперских компаний.
Первое, и, пожалуй, самое неприятное последствие обвала рынка заключается в возможном банкротстве девелоперских компаний.
Еще не забыта печальная история, произошедшая с крупнейшей девелоперской компанией «СУ-155», которая вела свою историю с 1954 года, и, после ряда преобразований, имела наименование ЗАО «Группа компаний СУ-155». Компания реализовывала строительные проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Брянской, Владимирской, Ивановской, Калужской, Костромской, Московской, Рязанской, Тверской, Тульской, Ярославской, Калининградской, Ленинградской, Нижегородской, Пензенской, Омской, Новосибирской областях, Красноярском крае.
При этом, 14 апреля 2016 года Арбитражный суд Москвы признал банкротом ЗАО «Группа компаний СУ-155» по иску Банка Москвы. Задолженность «СУ-155» (на момент второй половины 2016 года) составляла порядка 315 млрд руб. при стоимости активов 204 млрд руб. Основные обязательства (более 120 млрд руб.) — перед дольщиками и инвесторами проектов взяли банки. Недостроенными остались 147 домов в 14 регионах.
В мае 2016 года в рамках санации СУ-155, при поддержке банка «Российский капитал», были сданы первые, после банкротства застройщика, 3 корпуса жилого комплекса «Новая Трёхгорка». Квартиры получили 640 покупателей.
26 мая ещё 500 пайщиков СУ-155, после рассмотрения Арбитражным судом Московской области, были включены в реестр кредиторов Московской области.
По данным Минстроя, за 2016 год в рамках концепции достройки объектов СУ-155 было завершено 59 из 145 проблемных домов. 46 из них на конец 2016 года были сданы в эксплуатацию, остальные находились на стадии итоговых проверок. Всего было достроено больше 14 тысяч квартир. Среди сданных домов — корпус ЖК «Губернский» в Чехове, семь корпусов мкр. «Южный», дома в Ивантеевке, Красноармейске и Павловском Посаде. Санатором выступал банк «Российский капитал». На настоящий момент остаются недостроенными шесть многоквартирных домов, окончание строительства которых планируется в 2019 году.
Следует учитывать, что законодательство претерпело значительные изменения. С 01 июля 2019 года при заключении договоров долевого участия использование эскроу счетов становиться обязательным. Деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик получит только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства. Счета эскроу, на которые дольщики будут перечислять средства в счет уплаты цены договора долевого участия, должны быть открыты в уполномоченном банке, предоставившим целевой кредит.
Так, строительство новых домов будет теперь осуществляться не за счет средств дольщиков, а за счет банков, которые предоставят застройщикам целевые кредиты. В случае банкротства застройщика, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и забрать свои средства с эскроу счета. Однако, при этом, за дольщиком останется право участвовать в банкротстве застройщика и ждать постройки своего дома. Таким образом, законодатель оберегает участников долевого строительства от ситуаций, подобных СУ-155.
Если же обанкротиться банк, финансирующий строительство, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Учитывая, что финансовая нагрузка на банки возрастет, риск банкротства не самых больших банков значительно возрастает. На фоне грядущего падения рынка жилья основной вопрос, которым задаются эксперты: способны ли будут страховые компании возместить все положенные дольщикам средства? Или нас ожидает очередной замкнутый круг, при котором дольщики все также остаются не защищенными?
2. Переход к вторичному рынку
Следует учитывать, что раньше застройщик получал денежные средства от участников долевого строительства, и не оплачивал проценты за их использование. Это позволяло удешевить стоимость квартиры на этапе «котлована». Теперь же, кредитование строительства банками будет производиться под некий процент. На сегодняшний день озвучиваются проценты от 6 до 8. Как следствие, это ведет к удорожанию вновь строящегося жилья. Однако, при учете переполненности рынка, повышение цен на новое жилье видится невозможным. Соответственно, в ближайшее время намечается переход покупательского спроса к рынку вторичного жилья, что ведет к появлению новых мошеннических схем на указанном рынке. Обязательным для предоставлению покупателю являются следующие документы:
— паспорт продавца, который необходимо проверить по базе недействительных паспортов на сайте http://сервисы.гувм.мвд.рф;
— справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
— свидетельство о государственной регистрации права (выписка из Единого реестра прав), в зависимости от даты приобретения права на квартиру — с 15 июля 2016 года свидетельство более не выдается, вместо него Росреест выдает выписку из ЕГП на простых листах А4;
— технический паспорт на квартиру;
— расширенная выписка из домовой книги;
— справки из психиатрического и наркологического диспансеров, справка из органов опеки о том, что решение суда об ограничении или лишении дееспособности не поступало в отношении продавца,
— архивная выписка из домовой книги (для выявления несовершеннолетних лиц, не участвовавших в приватизации).
если квартира продается по доверенности:
— проверьте ее подлинность и действительность у нотариуса.
если собственник квартиры несовершеннолетний:
— разрешение органов опеки и попечительства на сделку.
если проживали несовершеннолетние:
— документы, подтверждающие, что несовершеннолетнему будет где проживать после продажи квартиры (справка о регистрации по месту жительства).
если продавец в браке или брак расторгнут менее трех лет назад:
— нотариально заверенное согласие супруги/супруга на совершение сделки.
Формально, на сегодняшний день действующее законодательство не содержит норм, обязывающих заверять сделку купли-продажи у нотариуса, за исключением случаев продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, в том числе при отчуждении всему участниками общей долевой собственности своих долей по одной сделке, и случаев продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Однако, заверение сделки нотариусом является прямым интересом покупателя, поскольку максимально снижает риски признания впоследствии сделки недействительной, и вот почему:
— нотариусом будет подготовлен договор купли-продажи, содержащий все существенные условия сделки;
— отразит в договоре дополнительную финансовую ответственность продавца в случае ограничения прав покупателя со стороны третьих лиц;
— нотариус имеет прямой доступ к сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав, соответственно, имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на квартиру;
— убеждается во вменяемости и адекватности сторон сделки, а также добросовестности совершаемых действий, чем исключается совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также недееспособным лицом;
— заверяет подлинность подписей сторон.
Разумеется, заверение сделки нотариусом не дает 100% гарантии, что сделка не будет впоследствии признана недействительной, однако, в достаточной мере снижает риски.
3. Нерентабельность при учете высоких налогов
В крупных городах принято рассматривать жилую недвижимость не только с точки зрения использования ее для постоянного проживания, но и с точки зрения извлечения прибыли от сдачи квартир в наем. Теперь же, учитывая новый порядок исчисления налога на недвижимое имущество, интерес наймодателей сходит на нет.
Расчет налога исходя из его кадастровой стоимости происходит по следующей формуле: Нк = (Кадастровая стоимость — Налоговый вычет) х Размер доли х Налоговая ставка.
Узнать точную кадастровую стоимость своего имущества можно на сайте ФНС https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/. При этом, каждый налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу на налоговый вычет, в соответствии со следующим:
— комната — вычет составляет стоимость 10 квадратных метров;
— квартира — вычет составляет стоимость 20 квадратных метров;
— жилой дом — вычет составляет стоимость 50 квадратных метров.
Ставки налога на имущество определены следующие:
Жилые дома, квартиры и комнаты (в том числе недостроенные), машино-места и гаражи, строения площадью до 50 квадратных метров, возведенные на участках, предоставленных для садоводства, индивидуального жилищного строительства и ведения прочего личного подсобного хозяйства — 0,1 % от кадастровой стоимости;
Административные помещения — 2 % от кадастровой стоимости;
В Москве, С-Петербурге и Севастополе налоговая ставка 0,1% может быть как уменьшена до нуля, так и увеличена до 0,3% в зависимости от вида, стоимости и места нахождения объекта налогообложения.
Возьмем среднее значение — 0,2 %.
Так, если площадь квартиры составляет 42 квадратных метра, а кадастровая стоимость составляет 6 000 000 рублей, расчет налога будет выглядеть следующим образом:
6 000 000/42 = 142 857,14
(6 000 000 -2 857 142,86) х 0,2% = 6 285, 71 рублей — размер налога на имущество.
Однако, кроме налога на имущество, в связи с введением запрета на сдачу квартиры без регистрации в ней нанимателей, наймодатели обязаны оплачивать налог на доходы физических лиц, который составляет 13 % от всех доходов. Ранее, когда регистрация нанимателей не требовалась, стоимость найма передавалась ежемесячно из рук в руки, теперь же, поскольку все действия между сторонами стали прозрачными, доходы от сдачи квартиры в наем стали еще меньше. При учете стоимости найма квартиры 30 000 рублей, наймодатель обязан будет заплатить 3 900 рублей ежемесячно только подоходного налога. Если добавить в расчет расходов стоимость отопления в зимний период, которую по негласному правилу оплачивает наймодатель, размер платы за капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, мы неизбежно придет к выводу, что для сохранения рентабельности, стоимость найма квартиры наймодателю необходимо увеличивать. Но, как известно, в период падения рынка жилья, подъем цен на найм жилья невозможен, поскольку рынок перегружен предложениями. При таких условиях, наймодатели в скором времени, в лучшем случае передачей квартиры в найм будут окупать размер коммунальных платежей и налогов, не зарабатывая на своей недвижимости. В данном случае, при учете падения спроса, а, соответственно и цен на квартиры, продажа своей недвижимости в период обрушившегося рынка решением задачи являться не будет.
4. Последствия реновации в Москве на фоне падающего рынка
Ранее, покупатели интересовались квартирами в «хрущевках» с целью получения новой квартиры с улучшенной планировкой и продать его подороже, в рамках программы реновации. Однако, после появления крайне негативной реакции на программу реновации Москвичей, эксперты отметили, что сделки по продаже стали срываться буквально в последний момент. На сегодняшний день, продать квартиру в старой пятиэтажке стало практически невозможно. Отмечается, что общий объем выставленного на продажу жилья в Московских пятиэтажках превышает 32 миллиарда рублей.
На фоне введенной программы также упали цены за найм жилья на 15-20%. Также отмечается, что падение цен коснется не только домов, определенных под снос, но и расположенных рядом, поскольку покупатели как правило отрицательно реагируют на близость стройплощадок, и не готовы платить крупные суммы за подобные квартиры. Однако, отмеченное снижение носит временных характер, то есть на время соответственно, стройки.
При этом, властям города общее снижение цен окажется на руку в случае, если в окончательной версии закона сохраниться пункт о денежной компенсации переселенцам, которые откажутся от переезда. В таком случае уменьшится размер вознаграждения, положенный переселенцам.
Кроме того, резкий рост объема ввода в эксплуатацию нового жилья серьезно увеличит нагрузку на инфраструктуру, что также сыграет не последнюю роль при выборе жилья. Далеко не всегда развитие инфраструктуры поспевает за фактической на нее нагрузкой, а в крупных городах не поспевает вовсе, что делает новое жилье достаточно непривлекательным для покупателей.
Опять же, резко введенные в эксплуатацию новые метры жилья могут еще сильнее подорвать и без того хрупкую ситуацию. В любом случае, эксперты сходятся во мнении, что часть из новых квартир вероятнее всего будет продана по заниженным ценам.
Таким образом, наступает время, когда продажа квартиры становиться совершенно невыгодна. Во-первых, падение цен, вызванное перечисленными факторами, во-вторых, работающие на рынке не первый год мошенники могут дождаться своего часа, поскольку падения и взлеты в экономике всегда сопровождаются большим количеством новых мошеннических схем и стопками заявлений в правоохранительные органы по статье 159 УК РФ (мошенничество). Соответственно, рекомендовано быть предельно аккуратными при проведении сделок с недвижимостью.
С другой стороны, для покупателей наступает то самое время, когда выбор на рынке жилья достаточно разнообразен, а цены неуклонно идут вниз. Опять же, остаются риски с мошенническими действиями, которые в обязательном порядке необходимо учитывать.
Девелоперские компании могут в значительной мере пострадать на фоне изменившегося законодательства и в целом рыночных тенденций. Поэтому, возможно, мы в скором времени услышим не об одном деле, идентичном «СУ-155». При этом, сохраняются риски банкротства банков и страховых компаний, что, в свою очередь, может нанести серьезный ущерб не только рынку недвижимости, но и пошатнуть и без того хрупкую экономику страны в целом.
Комментарии к статье: Обвал рынка жилья
Артем Лиляк Александрович, Адвокатское бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры»,
Комментарий адвоката Лиляк Артема Александровича
Автор затронул важную тему, даже несколько тем. Однако, к сожалению, заголовок статьи никак не раскрыт её содержанием.
Действительно, в начале статьи, автор описал вполне закономерные повторяющиеся этапы развития рынка. Не только рынка недвижимости, но и любого рынка в целом, которым характерно наличие периодов роста и падения, а также существование высшей точки развития, с которой начинается падение, и низшей точки — с неё снова стартует рост.
Обвалом рынка можно назвать либо резкое проседание предложения (отсутствие новых объектов недвижимости к продаже) на фоне повышающегося спроса, либо резкое падение потребительского спроса при сохранении темпов застройки.
О снижении темпов строительства или появления объектов вторичного рынка автор не упоминает, значит, объектом исследования является снижение потребительского спроса на недвижимость.
При этом для использования характеристики «обвал рынка» снижение спроса оно должно быть настолько резким, чтобы говорить не о цикле насыщения рынка, а о реальном проскальзывании кривой спроса к низшей точке развития рынка.
Хотелось бы воздержаться от громких заявлений, но из статьи складывается ощущение, что целью автора является не критический анализ ситуации на рынке, а создание искусственной заинтересованности потребителей, так называемого нефункционального спекулятивного спроса на фоне грядущих негативных изменений.
При этом автор не приводит доводов, подтверждающих возможность или неизбежность обвала рынка. Для него это уже свершившийся факт, равно как и описанные им «последствия».
1. Банкротство застройщиков не есть прямое последствие обвала рынка, если он произойдет. Более того, описанные выше изменения законодательства призваны как раз разорвать причинно-следственную связь между снижением спроса на стоящееся жилье и неплатежеспособностью застройщика.
Так средства «дольщиков», зарезервированные на эскроу-счетах, не смогут быть использованы для инициирования строительства новых объектов, без завершения стройки, под которую они были получены. А ведь именно раздувание темпов строительства за счет средств дольщиков являлось самой очевидной причиной громких банкротств в строительстве.
Привлечение кредитных средств также не ново для рынка строительства, поэтому говорить о появлении такого «нового фактора», влияющего на финансовое состояние застройщиков, неправильно.
Также совершенно немотивированным представляется довод автора об увеличении «финансовой нагрузки» на банки, и возможной цепочке: банкротство застройщика — банкротство банка — банкротство страховой.
Это, простите за сарказм, три всадника апокалипсиса каких-то…
Кредитование — это прибыльная и популярная банковская услуга. Финансовая нагрузка при кредитовании возникает в первую очередь у заемщика — в нашем случае, у застройщика. То есть мы опять возвращаемся к возможному банкротству застройщиков. И вызвано оно может быть скорее неправильной финансовой политикой застройщика, которая даст сбой в связи с изменениями законодательства.
2. Такое последствие «обвала рынка недвижимости», как переход к вторичному рынку также очень тяжело комментировать с учетом позиции автора.
Ну, во-первых, повышение спроса на недвижимость, пусть даже на вторичном рынке, идет вразрез с заявленным доводом о грозящем России «обвале» всего рынка недвижимости.
Изменение характера спроса лишь свидетельствует о нормальной реакции потребителя на возможное изменение цены первичной недвижимости.
Более того, интерес ко вторичному рынку зреет и поступательно повышается уже давно. Появление вокруг Москвы и внутри Москвы районов новостроек на месте малоэтажной застройки (а 5-9-12 этажей для Москвы уже непопулярно малая этажность), а то и вовсе в чистом поле, выявило ряд других проблем, с которыми не готовы бороться потребители:
— оторванность и удаленность от инфраструктуры города;
— переполненность детских учебных заведений, поликлиник;
— колоссальные проблемы с парковкой, въездом-выездом из таких районов;
Такие проблемы невозможно преодолеть силами одних только потребителей. Понимая это, ценящие своёй комфорт люди готовы вкладываться в недвижимость на вторичном рынке с хорошо налаженной инфраструктурой и минимизацией транспортных и временных затрат за счет близости к офисам.
Совершенно неуместным выглядит выдернутый из контекста перечень документов для совершения сделки и настойчивая рекомендация нотариальных услуг. Единственный разумный плюс такой формы, озвученный в статье, — нотариальное заверение подписей сторон.
Подготовить договор купли-продажи с грамотным распределением финансовой ответственности для сторон может и адвокат. Нотариус при совершении сделки не преследует своей целью защитить интересы кого-либо из сторон. Поэтому форма договора будет условно шаблонная с поправками на форму расчета и порядок платежа.
Доступ к сведениям ЕГРП сейчас имеют все лица на платной основе, поэтому убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на квартиру можно самостоятельно.
Нотариус не принимает на себя априори обязанность по проверке вменяемости и адекватности сторон сделки и добросовестности их действий. Это просто невозможно сделать с учетом стандартной формы сделки. Поэтому не стоит заблуждаться, что визит к нотариусу снимет все риски сделки и исключит необходимость её проверки и контроля со сторон.
3. Вопросы налогообложения также выглядят неактуальными на фоне поднятой темы. Аренда недвижимости никогда не являлась высокомаржинальным бизнесом. Точнее она выглядела таковым в связи с раздутыми ценами на аренду в одном конкретном субъекте России. Однако налоговую нагрузку, бремя содержания недвижимости никто не отменял.
Автор говорит о «новом порядке исчисления налога на имущество», хотя использование для этих целей кадастровой стоимость объекта идет уже давно.
Различные налоговые режимы для ИП и самозанятых также позволяют сократить бремя подоходного налога.
Можно с уверенностью заявлять, что рынок аренды недвижимости в ближайшие 5 лет не опустится до уровня «самоокупаемости затрат без прибыли», о чём самонадеянно заявляет автор.
Резюмируя, я могу сказать, что автор так и не коснулся главного — юридических последствий возможного обвала рынка. Хотя для начала стоило бы осторожнее подойти к определению самой перспективы «обвала».
Ирина Беседовская, руководитель группы по сопровождению проектов юридической компании РКТ
Согласна с автором статьи, что в законодательстве в сфере жилищного строительства произошли серьезные изменения, направленные непосредственно на защиту прав граждан и усиление контроля за застройщиками. Это касается не только введения эскроу-счетов (хотя этому также следует уделить достаточно серьезное внимание). Следует отметить, что еще в июле 2017 года Государственной Думой был принят Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Был создан так называемый «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд).
Указанный законодательный акт наделил Фонд следующими полномочиями:
— формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков;
— учет поступивших обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд и взаимодействие с федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами, в целях контроля застройщика за исполнением обязанности по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
— выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, при несостоятельности (банкротстве) застройщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
— аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного (внешнего) управляющего в деле о банкротстве застройщика;
— финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда.
Фактически миссия Фонда — исключить финансовый риск для граждан Российской Федерации, покупающих квартиру в строящемся доме, обеспечить защиту их прав и законных интересов в случае банкротства застройщика, создать на территории РФ безопасный и честный рынок долевого строительства.
Усиление контроля за деятельностью застройщиков неизбежно приведет к тому, что с рынка постепенно начнут уходить застройщики, не соответствующие в полной мере предъявляемым к ним требованиям. Уменьшение количества застройщиков закономерно приведет к снижению количества строящегося жилья. Соответственно, дефицит жилья на рынке приведет к повышению цен на недвижимость.
Однако в этих изменениях усматривается больше положительных моментов, особенно для покупателей жилья (участников долевого строительства). Данные меры направлены на поддержку наименее защищенной группы на рынке строительства — покупателей.
Зачастую покупателям бывает довольно сложно проверить финансовую устойчивость застройщика, у которого решено приобрести недвижимость. Это связано с отсутствием достаточной информации о застройщике в открытом доступе, возможной некорректной информацией, отсутствием у покупателя доступа к ряду ресурсов, которые могут указать на ненадлежащее финансовое состояние застройщика, на его неспособность исполнить в полном объеме принятые на себя обязательства.
В результате покупатель заключает договор долевого участия, перечисляет денежные средства на счет застройщика и в последующем, при наступлении негативных последствий в виде банкротства застройщика, лишается и денежных средств и объекта недвижимости.
Таким образом, введение эскроу-счетов считаю одной из эффективных мер по защите прав дольщиков (введены Федеральным законом от 26.07.2017 «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Смысл эскроу-счетов заключается в том, что дольщик (покупатель недвижимого имущества) открывает в банке специальный счет (так называемый эскроу-счет) и перечисляет на него денежные средства для последующего перечисления застройщику за приобретенный объект недвижимости. Распоряжаться указанными денежными средствами, до наступления основания перечисления их застройщику, вправе только лицо, перечислившее денежные средства (дольщик, покупатель). Строительство объекта в данном случае финансируется непосредственно банком, путем предоставления застройщику кредитных денежных средств.
Плюс данных счетов заключается в том, что банк будет более тщательно контролировать расходование застройщиком предоставленных ему кредитных средств. Случаи вывода активов (денежных средств) будут снижаться, а вероятность получения дольщиком готового жилья — повышаться.
Банки будут кредитовать только надежных застройщиков: тех, кто имеет устойчивое финансовое положение и предоставил дополнительное обеспечение. Это, в свою очередь, приведет к снижению банкротств застройщиков, а у потребителей пропадет страх приобретения жилья в строящихся объектах, что, в конечном счете, будет способствовать росту спроса на рынке жилья.