Не все СРО руководствуются в работе здравым смыслом

«Центр судебных экспертиз»

Светлана Савина, руководитель департамента оценочных экспертиз

Анатолий Костюченко, руководитель департамента аварийных экспертиз

Корр.: Каково текущее состояние российского рынка оценки недвижимости?

С.С.: Рынок оценки недвижимости наиболее активно развивался в середине 90-х гг прошлого века. В те годы очень небольшое количество людей обладало достаточной для оказания оценочных услуг квалификацией, это обеспечивало специалистам высокий доход, а работе оценщика — престижность. Сейчас времена изменились. За последние годы учреждения высшего образования подготовили десятки тысяч оценщиков. Теперь конкуренция между ними очень высока. Это, безусловно, сказывается на стоимости услуг.

Если говорить о структуре рынка, то его костяк составляют индивидуальные предприниматели и небольшие компании с 3–5 оценщиками в штате. Крупных компаний немного, но с целью проведения сложных оценок стоит обращаться именно к ним. Оценка ущерба от ДТП требует знаний в области автотехники, оценка ущерба от затопления или пожара невозможна без знаний в строительстве, поэтому важно, чтобы в штате компании были профильные специалисты в смежных с оценочной деятельностью отраслях.

Корр.: Удовлетворительно ли состояние правовой базы для работы оценщиков?

С.С.: В 2007 году было отменено лицензирование оценочной деятельности, теперь отрасль регулируется СРО. Отмечу, что контроль за нашей работой существенно возрос, проводимые СРО экспертизы отчетов об оценке стали повседневной практикой. Это положительно сказалось на их качестве.

Раньше на рынке было широко распространено такое явление, как «заказуха». Оценивая имущество или нанесенные ему повреждения, недобросовестный оценщик, вступив в сговор с заказчиком, мог оценить объект или затраты на его восстановление в любую, даже самую фантастическую сумму и спокойно поставить под этой суммой свою подпись. Формально за это была предусмотрена уголовная ответственность, но на практике риск был нулевым. Сейчас «заказные» экспертизы стали большим риском. Оценщик легко может потерять профессию и больше никогда в нее не вернуться.

С другой стороны, федеральные стандарты содержат лишь общие правила составления отчетов об оценке, универсальные для всех оцениваемых объектов, помимо этого, саморегулируемые организации разрабатывают собственные стандарты и правила, регламентирующие форму отчетов об оценке. Некоторые СРО при проведении экспертизы отчетов пошли по пути канцелярского буквоедства. Например, отчет об оценке участка земли может не пройти экспертизу лишь потому, что в нем нет пункта об устаревании и износе объекта оценки. Здравый смысл подсказывает, что к земле понятие устаревания неприменимо. Но не все СРО руководствуются в работе здравым смыслом, и эксперт получает за свою работу «минус».

Проблему должно решить принятие отраслевых федеральных стандартов оценки. В настоящий момент действуют три ФСО, они содержат общие, рамочные требования к порядку работы оценщиков и содержанию отчета об оценке. Сейчас разрабатываются еще четыре отраслевых стандарта по оценке: для движимого имущества, бизнеса, недвижимости, нематериальных активов и пр.

Корр: Какие оценки вы проводите? Какие из них сегодня наиболее востребованы?

С.С.: Основной вал нашей работы — это оценка имущества физических лиц, в частности супругов, находящихся в процессе расторжения брака. Это недвижимое и движимое имущество, квартиры, машины, гаражи, дачи, загородная недвижимость, земля; вплоть до мебели, бытовой техники, поношенной одежды — все, что принадлежит супругам на праве совместной собственности и может быть разделено по суду. Бывает, что стоимость оценки превышает стоимость оцениваемого имущества. Но для некоторых раздел с точностью до копейки оказывается делом принципа, все рассчитывают выиграть суд и получить возмещение связанных с ним расходов. На втором месте определение затрат на восстановление объекта недвижимости после пожара, залива, так называемая оценка ущерба. На третьем месте оценка различных (начиная от небольших встроенных помещений до имущественных комплексов) объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам. Целями такой оценки являются постановка на баланс организации, аргументация требований в судебных тяжбах и др.

Корр.: Какова юридическая сила отчета об оценке? Каков срок его «жизни» как официального документа?

С. С.: Основной смысл отчета об оценке состоит в том, что он содержит сведения доказательного значения, сведения, на основании которых могут выноситься судебные решения.

Стоимость, определенная на дату оценки, действительна на дату оценки. Всегда может случиться форс-мажор на рынке, пострадать имущество, измениться объем прав собственника, могут появиться обременения. Если ничего существенного не происходит, внешняя ситуация относительно стабильна, то стоимость, обозначенная в отчете, действительна 6 месяцев.

Корр.: В каких случаях проводится оценка ущерба жилой недвижимости? Когда и кому она может понадобиться?

А.К.: Оценка ущерба жилой недвижимости проводится при причинении ей вреда по неосторожности или злому умыслу. Речь в основном идет о затоплениях и пожарах. Иногда вред недвижимости причиняется при проведении ремонтных работ в соседствующих с ней помещениях: в результате работы отбойных молотков и перфораторов может упасть пласт штукатурки с потолка и повредить мебель, предметы интерьера, бытовую технику, могут лопнуть оконные стекла.

Корр.: Какова методика проведения оценки ущерба? Как рассчитывается сумма ущерба?

А.К.: Проводится осмотр объекта, замеры площадей, оконных и дверных проемов, нестандартных архитектурных решений.

Для оценки ущерба, нанесенного конструкциям и неотделимым улучшениям (то есть интерьерным решениям, ремонту), проводится калькуляция с применением программного сметного обеспечения. При этом учитывается большое количество нюансов. Например, невозможно провести замену части обоев в комнате. Даже если обои были поклеены месяц назад и мы найдем рулон таких же, в том же самом месте, за ту же цену, разница между старыми и новыми обоями будет видна. Поэтому при затоплении одного угла в калькуляцию попадают обои на все помещение. Важно, может ли пострадавшая сторона предоставить документы, товарные чеки на отделочные материалы. Если нет — расчет стоимости ведется по среднерыночным показателям.

Если пострадали мебель и бытовая техника, то определяется, можно ли пользоваться ими дальше, нуждаются ли они в ремонте либо замене. Для заменяемого имущества рассчитывается текущая среднерыночная цена по открытым источникам, например прайс-листам магазинов. Здесь оценщик работает как товаровед. Эксклюзивные вещи, например изготовленный в единственном экземпляре комод из ценных пород дерева, могут оцениваться по стоимости приобретения, но с учетом среднерыночной стоимости приблизительных аналогов.

В случае если пострадали произведения искусства, антиквариат, мы обращаемся в реставрационные мастерские. Они дают заключение, какие работы по восстановлению первоначального вида объекта придется произвести и сколько эти работы будут стоить.

Корр.: Сколько стоит оценка ущерба? Что влияет на ее стоимость?

А.К.: В Москве оценка ущерба стоит от 8 000 рублей и до бесконечности. Сумма вознаграждения оценщика зависит от типа объекта (квартира или отдельно стоящий дом), его размера, количества помещений, масштаба повреждений, класса пострадавшего ремонта, того, использовались ли в отделке какие-либо дорогостоящие дизайнерские решения. Значение имеет и количество пострадавших единиц мебели, бытовой техники и личных вещей. Имеет значение, какие документы может предоставить пострадавший. Если, к примеру, на дом нет техпаспорта, то все приходится тщательно вымерять вручную, это делает оценку более дорогостоящей процедурой.

Если говорить о «среднем чеке», то могу назвать сумму в 15 000 рублей. Речь идет об оценке последствий легкого затопления в одно- или двухкомнатной квартире с обычным ремонтом.

Корр.: На какие детали обязательно нужно обратить внимание?

А.К.: На то, как составлен акт о происшествии. Важный момент: в акте ДЕЗа или ТСЖ должна быть указана причина возникновения аварии и ее источник. Например, «лопнул кран на кухне у Иванова Ивана Ивановича из квартиры 215». Без этого указания вам будет довольно сложно обратиться в суд за возмещением расходов на восстановление имущества, может понадобиться дополнительная экспертиза определения причин возникновения аварии.

Корр.: Можете ли Вы привести несколько примеров интересных, нетипичных, сложных и пр. оценок?

С.С.: Расскажу о профессиональном курьезе. Около двух лет назад нам прислали на рецензирование отчет об оценке убытков от затопления. То есть, помимо непосредственно расходов на производство ремонтно-восстановительных работ, оценщик рассчитал расходы собственника жилья на поиск временного пристанища для его семьи, включая аренду и комиссию агентства, приплюсовал затраты на перемещение семьи с вещами в новое помещение и затраты на перемещение семьи обратно в отремонтированную квартиру, также прибавил затраты на услуги юристов и даже стоимость произведенных им оценочных услуг… Помимо всего перечисленного, оценщик рассчитал величину упущенной выгоды, которая выразилась в снижении арендной платы за квартиру на время производства в ней ремонта, и также прибавил ее к общей сумме. Также были рассчитаны проценты по кредиту, который собственник жилья будет вынужден оформить, чтобы оплатить все обозначенные оценщиком статьи затрат. А залит в квартире был только коридор. Фактический ущерб составлял около 25 тысяч рублей, итоговый «ценник» был равен 170 тысячам рублей. Конечно, моя рецензия не была положительной.

А.К.: Моя история будет длиннее и авантюрнее. Некий молодой человек подал на соседей иск о возмещении ущерба: якобы они его затопили. Дело обстояло так. В квартире над молодым человеком проживала пожилая дама, одинокая и плохо слышащая. Квартира принадлежала ее родственникам младшего поколения. Однажды из радиатора отопления закапало. Старушка позвонила владельцам квартиры и стала громко кричать в телефон про аварию, что-то вроде: «У меня прорвало батарею!» Те немедленно приехали, радиатор был заменен, а инцидент исчерпан.

Молодой сосед снизу слышал этот телефонный разговор. И решил заработать на ситуации. Он произвел оценку, сделал ремонт, а после этого отправился в суд. Владельцы квартиры сверху очень удивились: никакого затопления не происходило. На стороне шустрого соседа был отчет об оценке, на их стороне — отрицательные показания сантехника и инженера. Суд решил, что необходима экспертиза. Провести ее пригласили меня.

Если вы затопили соседей, то у вас между полом и перекрытиями должна остаться так называемая трасса — след от потока воды. Именно факт наличия или отсутствия трассы и должна была выявить экспертиза. Итак, мы взломали паркет у старушки. И ничего не нашли. Строительная пыль многолетней давности лежала в неприкосновенности, утеплитель из картона был в полной сохранности, хотя от горячей воды должен был бы превратиться в кашу…

В этот момент молодой человек заявил, что вчера его снова залили. Уже не случайно, а из вредности: отомстили за обращение в суд, испортили свежесделанный ремонт. Эксперты удивились и отправились осмотреть повреждения.

Квартира молодого человека действительно выглядела плачевно. На потолок было страшно взглянуть. Но характер пятен был какой-то странный, а под разгромленным паркетом этажом выше, напомню, не было никаких следов воды.

День был жаркий, и я, озадаченный, попросил у истца разрешения умыться, зашел в ванную. И тут наступила развязка истории. В ванной комнате за дверью стояло ведро с раствором медного купороса, в ведре был замочен веник.

Если разбрызгивать по отделанным поверхностям, побелке, водоэмульсионной краске раствор медного купороса, то через некоторое время они действительно пойдут специфическими пятнами, будут выглядеть испорченными потопом. Первый оценщик не стал разбираться в деталях, ограничился поверхностным осмотром. Мы же выяснили, что молодой человек — мошенник. Именно как мошенничество были квалифицированы судом его действия. Уголовное преследование, срок и оплата замены паркета у соседей — такова цена попытки сделать ремонт за чужой счет.