Полина Денисова, адвокат, коллегия адвокатов «Бастион»
Корр.: являются ли, на Ваш взгляд, полноценными и эффективными законы в сфере рынка недвижимости?
— Прежде чем говорить о совершенстве законодательства, регулирующего рынок недвижимости, необходимо обозначить круг нормативно-правовых документов, касающихся данной сферы. Хотелось бы отметить основные Федеральные законы: от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», от 16 июля 2008 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».
Особое внимание хотелось бы уделить долевому строительству, потому что уже на протяжении нескольких лет это уязвимое место в сфере недвижимости. Постоянно создаются организации обманутых дольщиков. На практике, к сожалению, до принятия данного федерального закона механизм регулирования проблемных моментов и восстановления прав, утраченных в результате мошеннических действий, был не отлажен. Целенаправленнее и результативнее привлекать руководителей организаций именно к уголовной ответственности — так взыскать денежные средства получается гораздо эффективнее, нежели посредством исполнительного производства в процессе удовлетворения иска в гражданском процессе.
Приведу пример. Был заключен договор строительства, фирма-организация выступала подрядчиком у застройщика. Потом она выступала субподрядчиком, перепродавала стройматериалы, перезаключала договоры. В основном покупатели были приезжие. Реального контроля за строительством не было, и когда приехали на место, оказывается, что ни дома, ни организации — ничего нет. Договор расторгли, подали иск. Доверитель начал добросовестно писать во все инстанции. Многочисленные судебные тяжбы длились долгое время и в итоге ни к чему не привели.
Директора организации осудили за мошенничество, по нескольким эпизодам, естественно. Удалось взыскать компенсацию за те денежные средства, которые были внесены в качестве авансового взноса долевого участия в строительстве многоквартирных домов, только в порядке предъявления гражданского иска в уголовном процессе. Те лица, которые начинали судебные тяжбы просто в гражданском процессе, ничего не получили. В уголовном судопроизводстве суд им отказывает, потому что данный факт уже доказан в гражданском судопроизводстве. Это называется двойным обогащением.
Поэтому у тех, кто выиграл иски в гражданском процессе, надежда только на судебных приставов как на рычаг исполнения решения суда. Судебные приставы отписываются, что никакого имущества нет, хотя директор в это время покупает иномарки. Но по Гражданскому кодексу РФ он, как физическое лицо, не отвечает по долгам общества. Естественно, впоследствии все имущество было признано «приобретенным мошенническим путем», но к гражданскому процессу это не имеет никакого отношения. Реально у организации денег нет. Далее налагаются аресты на счета — деньги не проходят, но они проходят у других организаций-субподрядчиков. Кто в ответе за все это? Если не директор, то кто же? Неизвестно.
Стоит сказать, что администрация обязана выдавать участки и контролировать долевое использование на этом участке. Но в итоге, как оказалось, нигде не прописано, ЧТО именно администрация обязана контролировать. Было видно, что судебные приставы отписываются. Но на тот момент действовал федеральный закон о судебных приставах, в котором была четкая градация действий, которые судебные приставы должны осуществлять в первую очередь. Если бы тогда можно было сразу на все наложить арест, вполне возможно, удалось бы достичь каких-то результатов. Но к началу последней стадии действий приставов все активы уже были выведены. Человек остался без денег, нервов, и при этом никто ни в чем не виноват.
Сегодня в законе о долевом строительстве все прописано четко, процесс подачи иска о признании бездействия должностных лиц начинается раньше, привлекаются судебные приставы и администрация.
Корр.: а если бы в тот момент работал данный закон. как бы пошло дело?
— Во-первых, каждая долевая сделка регистрируется в госреестре, а значит, уже существует договор купли-продажи. В нем много ответственных лиц. Четко разделены границы, определены рамки ответственности, круг субъектов, подлежащих ответственности. Уже можно что-то добиться. Да, конечно, схемы вывода денег найти можно, но сделать это довольно проблематично. Каждая организация возлагает на себя ответственность, регистрируя данные сделки. Остается подписать договор купли-продажи и приходно-кассовый ордер.
Но все равно закон охватывает не весь спектр проблем и дополнять его нужно обязательно. Следует ужесточить уголовное наказание, четко определить круг лиц: риэлторов, ответственных лиц, директоров организаций и строительных компаний, которые могут выступать субъектом данного преступления. Как известно, сейчас у нас юридические лица не являются субъектом преступления. Но тем не менее нужно восстанавливать свои права через уголовное дело. Гражданское судопроизводство — это долго, затруднительно и затратно. Кроме того, можно установить монополию государства по контролю за риэлтерскими организациями.
Корр.: сейчас как раз разрабатывается «Закон о риэлтерской деятельности», каково Ваше мнение на этот счет?
— Давно надо было это сделать. Ввести жесткие лицензии, установить ответственность. Налоговые проверки, проверки финансово-экономической деятельности должны быть четко регламентированы. Необходим реестр риэлтерских организаций, какие-то объединения, иначе говоря саморегулируемый механизм. Реальный механизм ответственности. Реальный контролирующий орган. Требуется также разработать механизмы воздействия на эту организацию. Чтобы зарегистрировать риэлторскую фирму, необходимо сделать первоначальный взнос, который в процессе деятельности фирмы будет постоянно расти и играть роль своеобразного стабилизационного фонда. Конечно, покрыть все издержки он не сможет, но хотя бы что-то можно будет получить.
Корр: какие еще распространенные виды мошенничества Вы можете назвать?
— Если говорить о скрытых рисках, которые невозможно выявить сразу, сюда можно отнести продажу недвижимости после вступления в наследство. После того как объявляются наследники, свидетельство выдается в течение полугода. Затем квартира продается. Допустим, два брата — один живет за границей, другой в России — вступают в наследство. Второй брат приезжает из-за границы и узнает, что нотариус не уведомил его о том, что квартира продана. Что в этом случае делать? Наследник поднимает документы, подает в суд, и сделку признают недействительной. Но, по сути, она действительна. Вы ведь добросовестно просмотрели документы, проверили квартиру. Здесь имеет место двойная практика: некоторые суды признают такую сделку недействительной, а другие не признают. Если говорить о процедуре создания фирм-однодневок, то сейчас этот вид мошенничества не очень распространен.
Еще бывает, что человек продает квартиру, а через некоторое время подает иск в суд и говорит: «Извините, я на тот момент был невменяем». На вид абсолютно адекватный человек, но у него есть справка из психоневрологического диспансера. И тут уже ничего не докажешь. Если к тому же в договоре вписана не полная стоимость квартиры (чтобы избежать уплаты налогов), то решением суда компенсируется только та сумма, которая указана в договоре. Это тоже случай, который сразу не предусмотришь.
По ипотеке схемы, в принципе, такие же — это признание договора купли-продажи недействительным в связи с невменяемостью лица или объявлением наследников. Еще одна очень распространенная схема — это продажа одной квартиры нескольким лицам. При этом никто не запрещает доставать дубликат документов.
Допустим, заключается предварительный договор купли-продажи, вносится задаток. Нужно смотреть, что прописано в договоре — задаток или аванс. Потому что задаток возвращается, а авансовая сумма не должна превышать 1/3 стоимости квартиры. В данном случае мошеннические действия направлены на заключение предварительного договора купли-продажи с несколькими лицами. По сути, документы в порядке, серьезная организация, имеет офис в центре. После успешного завершения такого рода афер данная компания сворачивается и исчезает в неизвестном направлении. А дальше разбирайтесь, как хотите.
Еще хотелось бы остановится на покупке доли в квартире. Есть вероятность того, что жизнь в этой квартире будет невыносимой, в итоге человек будет вынужден бежать и продать свою долю за бесценок. Ко всему нужно подходить с особой настороженностью, выяснить, не обременено ли имущество, не наложен ли на него арест либо взыскание, не заложено ли оно за долги. Все это может неожиданно всплыть, когда к человеку придут из банка. Все эти документы должна предоставить риэлторская организация, чтобы потом было с кого спросить. Но если покупатель на чем-то прокололся и какие-то моменты не учел, риэлтор разведет руками. Он все документы предоставил, поэтому не причем.
Корр.: на что нужно обращать внимание, когда заключаешь сделку?
— При заключении сделки в первую очередь на все имеющиеся документы на квартиру. Следует проверять их достоверность и досконально изучать на предмет наличия выселенных членов семьи, не находится ли кто-то в местах лишения свободы. Они имеют право на жилье.
Корр.: при оформлении возникают определенные трудности, если в квартире прописаны лица, не достигшие 18-летнего возраста. Их нельзя выписать?
— Да. До достижения 18 лет ребенка выписать невозможно, даже если представляются документы, что ему есть, где жить. В данной ситуации для совершения сделки необходимо разрешение органа опеки и попечительства, чтобы не нарушить права несовершеннолетних жильцов.
При получении экспликации БТИ большие проблемы могут возникнуть, если в квартире была проведена перепланировка. Кроме того, в обязательном порядке потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на продажу и квитанции об уплате налога на недвижимость.
Особое внимание хотелось бы уделить переходу права собственности. Для этого берется выписка из ЕГРП — в ней все будет указано. Настороженность должно вызвать большое количество собственников либо то, что по каким-то основаниям квартира была подарена, поскольку сделку по дарению тоже можно признать недействительной.
Корр.: существует ли какая-то определенная методика, как распознать мошенника?
— Приведу такой пример. Люди приходят заключать договор о долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры, которая вот-вот будет введена в эксплуатацию. Они хотят заключить договор с субподрядчиком. На что нужно смотреть? На договор о субподряде (следует попросить показать, на основании чего он является субподрядчиком), на правоустанавливающие документы, устав и свидетельство о регистрации. Если вам начинают говорить: «Да у нас все в порядке», это должно насторожить. Хорошо, когда в качестве посредника выступает риэлтор. Но если это договор с субподрядчиком, у которого еще 20 субподрядчиков и с каждым заключен такой же договор на эту квартиру, что тогда делать? Получается ничего, и искать данного гражданина можно где угодно. К данному вопросу нужно подходить очень серьезно и пользовать проверенными схемами.
Корр.: какую оценку Вы бы дали формам жилищно-коммунального управления (ТСЖ)? Существуют ли здесь какие-то мошеннические схемы? Насколько эффективны законы по ТСЖ?
— Естественно, проблемы существуют и в данной сфере. В первую очередь следует отметить, что ТСЖ как товарищество собственников жилья состоит из выборного органа жильцов, но могут приглашаться и сторонние организации. Заинтересованное ТСЖ выберет своих жильцов. Если же это сторонние организации, то это немалый денежный оборот. Возникает вопрос: что нужно делать, какие хозяйственные работы, ремонт?
Предположим, мы имеем управляющую организацию, ТСЖ, лицо, которое занимает должность управляющего. Схема вывода денег следующая. Существуют ТСЖ «Альфа» и ООО «Альфа». Директор ТСЖ фактически является и директором ООО. Получается, мы собираем деньги с жильцов, проводим их через ТСЖ. Между ТСЖ и ООО заключен договор на выполнение производственных работ. Деньги поступают, акты выполненных работ подписываются, привлекаются специалисты. Но когда по каким-то причинам приходит другое руководство ТСЖ и поднимает документы, выясняется, что ничего не делалось вообще. Нанесен огромный ущерб системам отопления, водоснабжения, никакой ремонт не проводился.
В итоге схема вывода денег сработала. Мы заключили договор, вы выполняете работу, мы подписываем акт. По договору все хорошо, работы выполнены, претензий нет. Поэтому при смене управляющих нужно обязательно проводить аудит, который выявит проблемы, которые впоследствии могут вылиться в уголовное дело. Это позволит избежать трудностей в процессе доказательства, ведь все претензии должны предъявляться в письменном виде, а каждый шаг подкреплен документом. Если что-то не устраивает, следует вызывать экспертов, которые дадут заключение. Только потом можно проводить ремонт. На основании этого заключения можно будет что-то доказать в суде. Возможно, ТСЖ и лучшая форма управления, чем ЖКХ, потому что сами жильцы могут контролировать состояние дома, услуги, тарифы. Но в данном случае тоже должен быть четко отрегулирован момент ответственности. Необходим сторонний контролирующий орган.
Корр.: когда создаешь ТСЖ, что нужно учитывать в первую очередь?
— ТСЖ — некоммерческая организация. Создать ее может любой. Однако при этом необходимо созвать жильцов, и спросить, нужно ли им это. Предстоит заключить договоры с водо-, газоснабжающими и прочими коммунальными организациями. Товарищество должно быть полностью легитимно. Чтобы не отключили газ, воду и прочее, все должно быть четко регламентировано. Выбирается управляющий орган, назначается директор, к которому можно обратиться, если возникнут проблемы. Сейчас люди стучатся в открытые двери, но все разводят руками. Чиновнический аппарат сильно разветвлен, отговорки для населения придуманы давно и явно используются.
Корр.: существуют ли мошеннические схемы в ТСЖ, когда, скажем, не сторонняя организация, а сами жильцы занимаются нечистыми делами?
— Существуют. Когда создается ТСЖ нового жилищного комплекса, в нем тоже есть схемы вывода денег. Например, большие начисления коммунальных платежей. Ведь когда по копеечке капает, никто особо не возмущается. Как говорится, копеечка рубль бережет. За всем не уследишь, но контролировать нужно. По идее ТСЖ лучше, если во главе стоят люди ответственные и если к тому же они ваши соседи. В ЖЭК и РЭО это никому не нужно. Человек, живущий в этом же доме, заинтересован в организации, обеспечении коммунальных услуг, в хорошем внешнем виде дома и т.п.