Какие существуют потенциальные риски в сфере рынка недвижимости? Назовите самые распространенные мошеннические схемы.

Илона Терещенко, заместитель председателя коллегии адвокатов «ПРОФЕССИОНАЛ», адвокат

Мошеннические схемы возможны там и тогда, где гражданин либо в силу своей юридической безграмотности, либо из-за самонадеянности вступает в доверительные отношения со своим оппонентом.

Я рассмотрю лишь один аспект мошеннических схем и действий — при соинвестировании строительства недвижимости.

Как правило, соинвестор привлекается, когда определенная часть здания уже построена, минимум один-два этажа.

Организация, привлекающая денежные средства, выкладывает перед гражданином, желающим приобрести себе квартиру в данном доме, все необходимые документы. Как правило, это и красиво оформленный проект будущего дома, и договор аренды земли, выделенной под застройку, и т.д. Все указанные документы оформлены на предприятие Заказчика, который после окончания строительства становится собственником данного объекта застройки. Гражданин, все это изучив, не видит никакого подвоха и приступает к заключению договора.

Договор с гражданином почему-то всегда заключает совершенно иное юридическое лицо, не то, которое значилось в представленных гражданину документах, а подписывает договор всегда либо заместитель директора, либо агент, действующий по доверенности от имени руководителя своего предприятия. Предприятие тоже действует в рамках какого-нибудь договора поручения, заключенного с Заказчиком данного объекта недвижимости.

Более осмотрительный гражданин потребует как минимум эту доверенность почитать, а иногда и сам договор, в рамках которых действуют лица, собирающиеся заключить договор. Менее осмотрительный не сделает и этого, удовлетворившись представленными документами по строительству.

Заключив договор и внеся предоплату, а она, как правило, составляет 50–70%, а иногда и больше (размер может варьироваться и зависит от степени завершенности строительства), расслабляется и ждет окончания стройки.

Стройка на самом деле идет к завершению, дом к сдаче в эксплуатацию, и тут начинается самое интересное. Гражданина приглашают в ту организацию, с которой он заключил договор, и сообщают, что его будущая квартира имеет, ну, скажем, большую площадь по сравнению с запланированной, за что ему, разумеется, нужно доплатить, и эта стоимость в разы больше, чем стоимость квадратного метра, указанного при заключении договора.

Гражданин начинает возмущаться, угрожать расторгнуть договор с возвратом всех денег, и вот тут он узнает, что по договору, который он заключил, он не только не получит квартиру, но и не сможет вернуть свои деньги. А квартира, о которой он мечтал и за которую внес предоплату, будет продана законным собственником, в нашем случае Заказчиком, иному лицу, потому что Заказчик о существовании нашего гражданина знать не знает, денег от него никогда не получал и никаких юридических обязательств перед ним не имеет.

Как же такое возможно?

Выше я говорила о том, что более осмотрительный гражданин хотя бы почитает ту самую доверенность и тот самый договор поручения, на основании которых действует предприятие, заключившее с гражданином договор соинвестирования.

Как правило, подобные договоры поручения носят формальный характер, фирме поручается только подыскание будущих соинвесторов, проведение с ними переговоров, разработка проектов будущих договоров для привлечения денежных средств, необходимых для окончания строительства дома.

Таким образом, фирма-посредник может совершать только эти действия, сама она не имеет права заключать с гражданином договор на привлечение денежных средств и уж тем более принимать от гражданина денежные средства или векселя банка.

С самой фирмой-посредником, с которой гражданин заключил договор соинвестирования, тоже не все просто, поскольку директор, выдавая доверенность на своего зама или агента, или менеджера и т.д., указывает в ней, что уполномочивает данное лицо заключать от имени предприятия хозяйственные договоры в рамках устава данного общества. Уставный фонд общества, как правило, гораздо меньше, чем сумма привлеченных денежных средств, а следовательно, чтобы заключить подобный договор, нужно получить разрешение общего собрания участников либо акционеров общества, чего, естественно, никто никогда не делал. И вот тогда директор фирмы-посредника разводит перед гражданином руками и указывает ему на дверь, сообщая, что с кем, мол, договор заключал, кому деньги давал, с того квартиру и спрашивай, он же пусть и деньги возвращает, коли гражданин дополнительных затрат нести не желает (квартира-то по факту больше получилась).

В результате данной схемы гражданин остается без денег, без квартиры, без права предъявить претензию Заказчику застройки объекта недвижимости, да и самой фирме-посреднику.

Ему остается лишь уповать на наши правоохранительные органы, что они разыщут и привлекут к ответственности тех, с кем он конкретно заключал договор и кому передавал деньги либо вексельные обязательства банка.

Единственный способ не попасть в подобную ситуацию — это не заключать поспешных сделок с фирмами-посредниками, не воспринимать так часто используемые призывы, что вот последний раз в этом сезоне такие цены, дом почти построен, спешите делать взносы!

Не стоит надеяться на честность и порядочность фирмы-посредника, просто, прежде чем с кем-то заключать договор и избавляться от своих кровных, я полагаю, нужно обратиться к специалисту — адвокату, юристу, который не заинтересован в исходе данной сделки, сможет внимательно изучить все документы, откроет гражданину глаза и убережет его от опрометчивых действий.