При реализации строительных проектов есть нюансы, не зависящие от девелопера

Автор: Интервью с Барнинец В.

При реализации строительных проектов есть нюансы, не зависящие от девелопера

Войти на рынок элитной недвижимости — значит проявить себя в качестве «элитного» инвестора. Сделки в сегменте эконом-класса рискованны практически во всех случаях. Приобретение квартиры на вторичном рынке в режиме полноценной проверки сведений об объекте недвижимости потребует привлечения аккредитованных адвокатов. Обозначить специфику, актуальную для отдельных сегментов рынка недвижимости, нам помог Валерий Барнинец, генеральный директор «А-Риэлти Групп».

Корр.: рынок недвижимости можно условно сегментировать по принципу ценовых параметров объектов. В частности, существует элитная недвижимость и недвижимость эконом-класса. Кроме того, сделки с недвижимостью могут осуществляться в рамках первичных и вторичных операций. Любой инвестор или покупатель недвижимости, прежде всего, заинтересован в том, чтобы снизить собственные риски, связанные с вложением денежных средств. С учетом обозначенной нами классификации можно предположить, что существуют риски, специфичные для каждого из сегментов?

— Все правильно, с учетом частных особенностей классификации сегментов рынка недвижимости на уровне отдельных агентств или девелоперов примерно так все и делится. Комментируя ваш тезис о том, что для каждого из обозначенных сегментов существуют специфичные риски, я отмечу, что эти риски можно подразделить на общие для всех сегментов, а также риски узкого профиля, характерные для того или иного класса недвижимости.

Корр.: попробуем начать рассуждение с того, какие риски наиболее типичны для сделок с элитной недвижимостью.

— Когда мы говорим «элитная недвижимость», как правило, подразумеваем новые квартиры. Дело в том, что рынок вторичного жилья в «элитке» не столь велик. Это обусловлено тем, что такие квартиры покупают, как правило, люди не бедные. Они покупают их в меньшей степени для того, чтобы потом перепродать. Для них недвижимость — это некое вложение, потенциальный страховой капитал, если вдруг, не дай Бог, что-то случилось и возникла потребность в значительных суммах, которые недвижимость, как никакой другой ресурс, может аккумулировать в себе. Поэтому мы сразу отвлечемся от специфики вторичного рынка элитной недвижимости, так сказать, за неимением статистически значимого количества прецедентов.

Корр.: хорошо, тогда сконцентрируем внимание на первичном рынке «элитки». У нас есть 10 миллионов долларов, и мы хотим отстроить себе квартиру в новом доме на берегу Москвы-реки…

— Имея на руках указанную сумму, вы, прежде всего, будете заинтересованы в том, чтобы вложиться в строительство дома на самой ранней стадии. То есть в ваших интересах будет вложиться в проект тогда, когда он еще не вышел на рынок публично. В лучшем случае он будет заявлен в узких риэлторских кругах. Люди, которые заинтересованы в проведении качественных инвестиционных операций, начинают вкладываться в объект задолго до того, как он начнет строиться. Фактически на тот момент даже разрешительные документы еще не собраны.

Корр.: вероятно, здесь следует провести демаркацию между докризисным периодом и сегодняшним днем. Вряд ли сейчас среди инвесторов наблюдается такая же высокая конкуренция за место под солнцем…

— Кризис, безусловно, коснулся элитного сегмента, но мы затронем этот аспект позже. Более того, мы не сможем привнести в рассуждение что-то сенсационное. Все и так знают, каким образом и в результате воздействия каких факторов кризис повлиял на рынок недвижимости в целом и на «элитку» в частности. В данном случае я адаптирую свое рассуждение к тому, чтобы раскрыть сведения в рамках провозглашенного вами тезиса о рисках.

Корр.: тем самым в русле текущей интерпретации рисков мы понимаем под ними не что иное, как неполучение каких-либо дивидендов ввиду запоздалого входа на рынок?

— Специфика элитного рынка заключается в том, что инвестор в принципе не задумывается о неких дивидендах сверх того, что содержится в планах застройщика. Дело в том, что в случае запоздалого входа на рынок возникнет риск приобрести жилье с пониженными потребительскими качествами. Объекты элитного рынка характеризуются тем, что это, как правило, клубные дома, в которых всего лишь несколько квартир. Пять, десять, может быть, двадцать. Инвестор должен не просто успеть купить хотя бы какую-то квартиру, он должен успеть выбрать лучший для себя вариант. Что по сути дела представляет собой элитная квартира? Это объект в рамках точечной застройки. Подразумевается, что квартира будет обладать специфическими потребительскими свойствами. И если инвестор не позаботится о том, какие именно свойства должна иметь новая квартира, то на выходе он получит не совсем то, на что рассчитывал.

Корр.: итак, я готов, невзирая на то что документы не собраны и проект находится в стадии, так скажем, теоретической подготовки, забронировать себе квартиру с видом на зеленый лес. Я иду в риэлторское агентство…

— Которое является одним из немногих занимающихся проектами на рынке элитного жилья. Если какой-то объект только выходит на рынок, информация о нем поступает на публичный уровень в небольших дозах. Причем степень интенсивности поступления этой информации контролируется в том числе и с вашим участием. Вы, как инвестор, можете повлиять на то, сообщать или не сообщать кому-либо о том, что ваш девелопер намеревается что-то построить.

Корр.: гарантированно ли я получу достоверные и полные сведения касательно того или иного проекта?

— Риск дезинформации и неполноты сведений в «элитке» сводится к минимуму. Слишком высоки потенциальные издержки риэлторов и девелоперов в случае дискредитации себя перед инвестором. Основные риски проистекают из иных источников.

Корр.: итак, реальный риск номер один для «элитки» — это…

— Изменение внешней конъюнктуры. Что это значит? То, что объекты, выстраиваемые в рамках элитных контрактов, тесно связаны с различными официальными структурами, с властью. Нужно получить достаточно большое количество разрешительных документов. Кроме того, не факт, что даже после получения соответствующих разрешений ваша компания сможет приступить к строительству. Специфика регламентирующего законодательства такова, что закон в некоторых случаях может иметь обратную силу.

Корр.: приведите, пожалуйста, пример.

— Очень просто. В один прекрасный момент на повестку дня заседания муниципалитета была вынесена стратегия «Озеленение города». Принято решение обустроить на территории города несколько новых скверов. Для этого необходимо отфильтровать некоторые из строительных контрактов, которые подразумевают возведение на тех местах жилых домов.

Корр.: в чем будет заключаться принцип отмеченной фильтрации?

— Как правило, любые разрешительные документы имеют срок действия. Условно говоря, вам выдали разрешение на строительство, которое должно закончиться в такой-то срок. Вы вышли на площадку, начали строительство, но в указанный срок не уложились. Возникла необходимость этот срок продлить, и вы обратились в контролирующие органы. Но теперь эти самые контролирующие органы могут принять решение о продлении сроков по своему усмотрению. В том случае, если эти органы получат указание действовать в рамках стратегии «Озеленение города», вряд ли вы сможете рассчитывать на продление сроков строительства. Тем самым ваш проект окажется заморожен или вовсе будет ликвидирован.

Корр.: очевидно, что мои 10 миллионов долларов зависнут на неликвидных активах.

— Вряд ли возникнут проблемы, связанные с возвратом инвестиций, потому как в узком кругу участников строительства попросту нет людей, у которых может возникнуть желание неправомерно воспользоваться вашими средствами. Но вполне может получиться так, что деньги на какой-то период зависнут. Безусловно, это будет сопровождаться их обесцениванием вследствие инфляционных процессов. По этой причине мы и выделяем вероятность влияния конъюнктурных факторов в отдельный риск. Если вы вложите 10 миллионов на входе и получите через год 10 миллионов на выходе, то результат вашего инвестирования будет со знаком минус.

Корр.: в любом другом случае со знаком плюс?

— Ответ на этот вопрос будет лежать в русле логики текущего рассуждения. Существует еще один нюанс, который можно классифицировать как разновидность рисков. Дело в том, что девелопер может неоправданно переоценить инвестиционную стоимость объекта, который вы покупаете. Условно говоря, на рынок выводится объект, заявляется его ценность, вы с ней соглашаетесь — и покупаете. Допустим, вы вложились в объект исходя из стоимости 10 тысяч евро за метр, рассчитывая, что после окончания строительства он будет стоит 25 тысяч евро за метр. Объект готов, но в реальности он никак не стоит 25 тысяч евро за метр.

Корр.: девелопер что-то не просчитал?

— Не просчитал, или не предусмотрел. Допустим, оглашенная инвестиционная стоимость была просчитана исходя из инфраструктурных показателей. Вы рассчитывали, что из вашей квартиры будет вид на набережную. Девелопер также рассчитывал построить вам квартиру с видом на набережную. Но в последний месяц строительства буквально напротив ваших окон вдруг вырос другой дом. Другой вариант: между вашим домом и набережной муниципалитет решил проложить новую дорогу. Стройка элитных объектов, как правило, дело длительное. Это не месяц и не два, это несколько лет. За это время на процесс строительства могут влиять самые разные факторы.

Корр.: от чего зависит острота ножниц, которыми инвестор будет отрезать семикратно обмеренную «выкройку»?

— Прежде всего, для рынка элитной недвижимости чрезвычайно важны рекомендации. «Элитка» представляет собой чрезвычайно узкий рынок. Клиенты подбираются не просто абы откуда. Все они, как правило, из определенного круга общения, и этот круг не то что бы широк. Я к тому, что даже если вы придете и принесете с собой в чемодане 10 миллионов долларов, не факт, что вас допустят к процессу возведения элитного объекта. Сюда закладывается потенциальный фактор сохранения репутации в случае неудачи при проектировании объекта. Дело в том, что вы, как новый инвестор, несмотря на всю свою обеспеченность, будете предъявлять гораздо высокие требования и более пристрастны к девелоперу, чем иной человек, обладающий, возможно, меньшими финансовыми возможностями, но априори более лояльный к девелоперу. В том случае, если проект окажется неудачным, тот «дружественный» инвестор попросту забудет о неудаче. Но в том случае, если пострадавшим инвестором окажетесь вы, нет гарантии, что вы столь же непринужденно согласитесь с возникшим положением дел. Для девелопера недостаточно просто знать, что деньги, которые вы вкладываете в недвижимость, не последние. Ему также важно видеть в вас человека, который сможет адекватно оценивать рынок и сопутствующие условия, влияющие на процесс введения новых объектов. Этот нюанс специфичен именно для элитной недвижимости, где для девелоперов репутация имеет большое значение. Острота ножниц в данном случае зависит от того, насколько вы окажетесь готовы к непростой роли «элитного» инвестора.

Корр.: ситуация с недвижимостью эконом-класса, вероятно, диаметрально противоположна. Девелоперы многоквартирных проектов гоняются за инвесторами как защитник за форвардом в рывке на фол последней надежды. В данном случае будет целесообразно выделить в ходе нашего рассуждения два направления. Вторичный рынок в количественном или процентном отношении представлен в значительно больших масштабах, чем аналогичный сегмент в «элитке». Следовательно, специфика рисков для вторичного рынка может быть рассмотрена нами более подробно.

— Абсолютно с вами согласен в том плане, что рынок недвижимости эконом-класса значительно отличается с точки зрения природы и факторов риска для инвесторов. Более того, процессы, протекающие на уровне эконом-класса, затрагивают очень многих из нас. Большее количество участников операций с недвижимостью подразумевает большую вариативность сценариев. Кроме того, вы правильно заметили, что вторичка на уровне эконом-класса занимает в пропорциональном выражении большую долю, чем в сегменте элитной недвижимости. Но я предлагаю начать рассуждение именно с новостроек.

Корр.: давайте попробуем поговорить о новостройках.

— Возможно, мое следующее суждение и не знаменует собой открытие потайных дверей в секретные лабиринты риэлторского бизнеса, но во всех своих публичных высказываниях я стараюсь донести до людей одну простую мысль. Самое болезненное явление, характеризующее текущий рынок недвижимости в аспекте новостроек, — это то, что инвестор чаще всего покупает себе квартиру фактически на последние деньги. А еще чаще — на заемные деньги под большие проценты. Нет у нас таких банков, которые выдавали бы кредиты под небольшие ставки. Тем самым инвестор умножает все те риски, которые характерны для строительства недвижимости в целом. Самый распространенный риск — это вхождение проекта в стадию долгостроя. Что получается? Если проект становится долгостроем, все надежды инвестора на получение ликвидных доходов — в виде аренды или последующей перепродажи — рушатся. В результате происходит так, что люди не просто не получают жилье, но еще оказываются должны очень много денег. С учетом специфики жилищных кредитов оплата долга растягивается на долгие годы.

Корр.: каковы основные, на Ваш взгляд, факторы, которые могут повлиять на незавершенность строительства?

— Долгострои могут иметь естественные причины, то есть связаны с просчетами девелопера, его ошибками в проектировании. Кроме того, долгострои могут быть организованы целенаправленно, мошенническими методами. Что касается первого варианта, как правило, здесь на первый план выходят экономические причины. Застройщик попросту просчитался, неверно распределил приоритеты в своей хозяйственной деятельности. Коррупционная составляющая, безусловно, тоже может присутствовать, но если говорить о неких системных причинах, то все они проистекают из совершенных девелопером ошибок и просчетов. Второй вариант возникновения долгостроя — результат сознательных действий девелопера с целью обманным путем завладеть денежными средствами инвестора. Застройщик рассчитывает аккумулировать инвестиционный капитал, а затем сбежать из проекта. Он может сделать это сразу, а может исчезнуть на каком-то определенном этапе строительства. Популярными в свое время разновидностями мошенничества являлись так называемые двойные и тройные продажи. Сейчас эта проблема актуальна уже в меньшей степени, главным образом потому, что новый закон № 214 ввел новые требования к застройщикам. Согласно этому же закону ведется федеральный реестр инвестиционных контрактов — сейчас контракты регистрируются государством, так же как и свидетельства о праве собственности.

Корр.: с новыми законодательными требованиями мошенникам уже не развернуться?

— Действительно, может показаться, что новые требования обеспечивают в достаточной мере высокую защиту от мошенничества как такового. Но здесь возникает другая проблема. Дело в том, что на сегодняшний день существует множество недостроенных объектов, контракты на строительство которых были подписаны задолго до введения норм закона № 214. Поэтому квартиры на таких объектах могут продаваться по самым различным схемам. Да, на текущий момент это противозаконно, но тем не менее такие схемы на практике существуют. В то же время справедливости ради я бы отметил исключительную значимость новых требований. На сегодняшний день на рынок жилья не пустят кого попало. Это обстоятельство само по себе корректирует рынок в пользу реализации исключительно легальных механизмов взаимодействия инвесторов и девелоперов.

Корр.: значит ли это, что основной проблемной точкой инвестиционных контрактов сегодняшнего дня является низкий уровень квалификации девелоперов? Мошенников, как мы только что условились, нет или почти нет…

— Возможно, тезис, который я сейчас попытаюсь озвучить, несколько перевернет представление о процессах на рынке недвижимости в сознании читателей, но то, о чем я собираюсь сказать, представляет собой некий универсум, который отражает суть всех возникающих на рынке строительного девелопмента проблем. По крайней мере, годы моего практического участия в риэлторском бизнесе позволили сформулировать эту мысль именно так. А тезис мой следующий: самым главным мошенником является тот человек, который обманывает сам себя в силу убежденности в том, что квартиру — сложнейший в технологическом плане инфраструктурный объект — можно приобрести дешево. Основным фактором самообмана, таким образом, выступает та самая алчность, которая зачастую весьма не вовремя проявляет себя в сознании человека.

Корр.: если закон защитит тебя от мошенников, то…

— Тебе остается защититься от своей собственной алчности! Поверьте, даже до того, как приняли новый закон № 214, подавляющее большинство девелоперов старалось подходить к делу добросовестно, и у них не было никакого намерения обманывать инвесторов. Основной причиной возникших проблем становились хозяйственные просчеты и доверие инвесторов, которые легко передавали в управление, не организованное должным образом, свои собственные, а чаще всего заемные деньги. Да, отчасти можно оправдать такое поведение инвесторов тем, что возникают ситуации, когда очень хочется купить квартиру, но человек осознает, что по рыночным ценам он этого сделать не сможет. В таком случае человек во что бы то ни стало ищет возможность купить жилье подешевле, закрывая глаза на возможные последствия. Я бы очень хотел донести до читателей свою принципиальную позицию. Входить в проекты на стадии строительства можно только тогда, когда у вас есть лишние или, по крайней мере, не последние деньги. Самая большая глупость, на мой взгляд, в том, когда человек берет под строительство ипотечный кредит, когда он продает имеющееся жилье для того, чтобы вложить полученные деньги в строительство, и снимает другое. Такие вещи, с моей точки зрения, делать нельзя.

Корр.: правильно ли будет утверждать, что в принципе не существует критериев стопроцентной надежности строительных инвестиций?

— Абсолютно правильно. Единственный критерий надежности — это когда вы покупаете готовое жилье с документами и, что особенно важно, с подключенными коммуникациями. Чтобы был свет, вода.

Корр.: для девелоперов тоже существуют определенные риски. В частности, репутационные. Существует версия, что для снижения рисков они создают при посредничестве третьих лиц небольшие фирмы по типу «ромашка» или «одуванчик» и подписывают рискованные договоры через них. Как Вы можете прокомментировать сущность подобной политики девелоперов?

— Действительно, в том случае, если документы оформлены безупречно, то к девелоперу, который может быть носителем серьезного бренда, вопросов не возникнет. Бренд может входить в проект как информационный спонсор или партнер, де-юре сохраняя все полномочия по застройке в компетенции «ромашки». Целесообразность ведения подобной политики может заключаться в поиске оптимального механизма удовлетворения финансовых интересов участников проекта. Создание «ромашек» может быть оправдано спецификой законодательства, налогообложения. Здесь очень много схем, которые без создания «ромашек» были бы гораздо более затратными для брендового девелопера. Конечно, справедливости ради отметим, что в случае банкротства «ромашки» в меньшей степени будет затронута репутация носителя бренда. И это можно охарактеризовать как вариант подстраховки на случай банкротства проекта. Но все же основная цель создания «ромашек» заключается в поиске оптимального варианта ведения хозяйственной деятельности.

Корр.: закон № 214 защитит инвесторов от мошенников, наше интервью защитит читателя от алчности, девелоперы с помощью «ромашек» защитят себя от репутационных рисков. Но кто защитит мою квартиру от вхождения в стадию долгостроя как такового?

— На ваш вопрос нет однозначного ответа. Никто из игроков риэлторского рынка не застрахован от форс-мажора, когда проект может быть заморожен ввиду множества обстоятельств, которые даже в теории сложно учесть. Например, очень часто бывает так, что дом отстроен идеально, качественно, в срок или даже с опережением срока, но нельзя подвести коммуникации. Почему? Потому что в последний момент выясняется, что на электрической подстанции не хватает мощности для обслуживания дома. Вы не сможете проложить кабель от другой подстанции или протянуть его по столбам — это невозможно. То же самое и с центральными коммуникациями. Сегодня все было хорошо, а завтра системы оказались перегружены, сменились требования или организация отказалась их обслуживать. Вам могли пообещать, что обслуживание будет, но в итоге просто отказались принимать дом. Подобные случаи реальны, и нельзя списывать их со счетов при проектировании. Существует множество ситуаций, которые могут возникнуть в процессе возведения дома независимо от действий или желания девелопера.

Корр.: отстроенный дом, подведенные коммуникации — это значит, что добро пожаловать на вторичный рынок?

— При покупке вторичного жилья определяющее значение имеет юридическая составляющая процесса. Необходимо отследить всю историю квартиры по двум направлениям. Первое — это переходы права собственности по объекту: как и сколько раз это происходило с момента оформления первой собственности — после приватизации или после постройки. Необходимо изучить динамику продаж квартиры, ее дарение, завещание и так далее. Тут ничего сложного нет, эта цепочка отслеживается посредством обращения в единый государственный реестр, доступ к которому открыт для любого гражданина. Единственная сложность может заключаться в том, чтобы правильно эту информацию расшифровать и прочитать.

Второй нюанс в большей степени связан с процессом приватизации. Момент приватизации интересен и важен тем, что необходимо удостовериться в правильности проведения самой приватизации, в правильности оформления документов на тот момент. Необходимо выяснить, были ли учтены права тех лиц, которые имели право на собственность на момент приватизации. Были ли учтены права несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан. Ситуация осложняется тем, что эта информация носит закрытый характер. Получить доступ к ней может только аккредитованное лицо, как правило, человек, имеющий статус адвоката.

Корр.: современные риэлторские компании предоставляют услуги по изучению квартиры посредством соответствующих запросов по обоим направлениям?

— Услуги могут предоставляться как автоматически, то есть входить в стоимость пакета риэлторских услуг, так и по желанию заказчика. Очевидно, что продавец объекта недвижимости, скорее всего, не проявит заинтересованности в том, чтобы эти услуги оплачивать, поэтому все расходы будет нести покупатель. Но я считаю, что так или иначе все эти операции обязательно должны быть проведены. При этом продавец не должен ограничиваться пассивным наблюдением. Самая правильная сделка — это когда у каждой из сторон есть свой представитель.

Корр.: Валерий, очевидно, что Вы придерживаетесь концепции открытого взаимодействия с коллегами посредством средств массовой информации. Как бы Вы оценили ситуацию с гласностью в риэлторском бизнесе в целом по сегменту?

— Дело в том, что многие руководители риэлторских компаний никогда не имели опыта операционной работы. Условно говоря, они не были агентами или руководителями более низшего звена.

Тем самым уровень их вовлеченности в те или иные проблемы, актуальные для рынка недвижимости, я не могу называть высоким. Поэтому такие руководители навряд ли будут выражать готовность публично обсуждать какие-то проблемы на рынке недвижимости.

Существуют компании, в которых налажен достаточно жесткий процесс взаимоотношений между структурами, ответственными за связь со средствами массовой информации и руководителями компаний. Ситуация на сегодняшний день такова, что только небольшой процент топ-менеджеров из крупных риэлторских компаний готов публично обсуждать проблемы. В то же время проблемы эти есть и они очевидны.

Поэтому я считаю исключительно важным аспектом развития партнерства на рынке недвижимости такого рода приоритет, как взаимодействие посредством средств массовой информации. Да, возможно, что в некоторых случаях будет некое дублирование взглядов, оценок и сведений, но человек устроен так, что любая информация со временем забывается. Восполнить возникший дефицит может компетентное мнение квалифицированного специалиста, тем более если проблема будет вынесена на публичный уровень человеком, находящимся в ранге топ-менеджера, у сообщества появятся все шансы на достижение конструктивных результатов в решении этой проблемы.