Гражданин без адреса

Жилищные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным действующим законодательством. Проблема в том, что прекращение рассматриваемых прав часто связано с ущемлением законных интересов бывшего правообладателя, а иногда и права на жилище, установленного Конституцией РФ.

Темная сторона коммерческого найма

Сложность заключается в том, что понятие «договор коммерческого найма» в действующем законодательстве не раскрывается, кроме того, не установлены категории лиц, которые могут предоставить жилое помещение во владение и пользование по этому договору.

Можно предположить, что договору коммерческого найма посвящена глава 35 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), отдельные положения которой применяются к договору социального найма. В ней приведено следующее определение: «По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ).

Приведенное выше определение не позволяет установить случаи, в которых невозможно предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма. Поэтому возможно, что по такому договору может быть предоставлено жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности. Например, жилое помещение может быть предоставлено на основании постановления главы муниципального образования и т.п. В законе также не установлены гарантии прав нанимателей по рассматриваемому договору в случае, когда жилое помещение непригодно для использования по каким либо причинам. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что в случае расторжения договора по причине аварийного состояния здания, в котором расположено жилое помещение, или иной причине, порождающей непригодность жилого помещения для использования, не всегда соблюдаются права нанимателей.

Анализ судебных актов показывает, что довольно часто рассматриваются споры о расторжении договора коммерческого найма и выселении нанимателя без предоставления иного жилого помещения. Таким образом, наниматель становится «гражданином без адреса» и не может реализовать право на жилье.

Встречаются и неординарные случаи. Например, администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась с иском к Б. о расторжении договора коммерческого найма и выселении его без предоставления другого жилого помещения по причине того, что здание, в котором находится жилое помещение, в аварийном состоянии. Б., не согласившись с заявленными администрацией требованиями, обратился в суд со встречным иском о признании его приобретшим право пользования жилым помещением по договору социального найма, предоставлении жилого помещения. Прав ли Б.? Можно ли считать договор коммерческого найма, заключенный между ним и администрацией, притворной сделкой, прикрывающей социальный наем?

Мытищинский городской суд Московской области и Московский областной суд пришли к выводу о том, что требования Б. неправомерны.
Во-первых, суд установил, что Б. отказался от заключения договора коммерческого найма другого жилого помещения и не желал переезжать.
Во-вторых, как следует из материалов дела, договор коммерческого найма между администрацией и гражданином Б. является срочным (в то время как согласно пункту 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (примечание автора)).
В-третьих, суд установил, что Б. жилое помещение было предоставлено вне очереди, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан он не состоял и не был признан малоимущим, поэтому правоотношений по социальному найму у него и администрации возникнуть не могло.
Несмотря на то что Б. не было предоставлено другое жилое помещение. договор коммерческого найма был расторгнут в судебном порядке и Б. фактически лишился места жительства.

Думается, что споры, подобные приведенному выше, должны решаться иным путем. Выселение гражданина в никуда не лучший способ решения проблемы.
Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по другому договору, а наниматель отказывается от заключения этой сделки, то суд не должен принимать решение об удовлетворении требований о выселении нанимателя. Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору коммерческого найма, то он должен обратиться в суд с иском о расторжении договора и обязании ответчика заключить новый договор.

«Покиньте помещение!»

В группу риска входят не только лица, которым жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, но и граждане, занимающие служебные помещения и уволенные со службы. Споры о выселении из служебных помещений зачастую рассматриваются при участии в деле прокурора, но участие представителя правоохранительных органов не всегда спасает положение выселяемого гражданина. К тому же при рассмотрении дел о выселении из служебного помещения не учитываются возраст, материальное положение и состояние здоровья лица, которое должно покинуть жилплощадь.

«Вы мне никто»

Согласно статье 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами бывшего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому члены семьи бывшего собственника обязаны покинуть жилое помещение. Проблема заключается в том, что собственник жилого помещения при совершении сделки с ним (при продаже жилого помещения) не всегда заботится о будущем своих родственников. В итоге сам благополучно переезжает, а родственники продолжают проживать на уже проданной жилплощади. Они не желают покидать свое место жительства самостоятельно, потому что им не куда идти, и в результате их выселяют в судебном порядке. Родственники бывшего собственника жилого помещения становятся гражданами без адреса.

По мнению автора статьи, действующее законодательство должно гарантировать право членов семьи собственника при совершении сделок с жилым помещением. Необходимо установить правило, согласно которому при совершении сделок с жилым помещением его собственник обязан предоставить всю информацию о проживающих с ним совместно гражданах (в том числе незарегистрированных), а также сведения о том, куда проживающие с ним совместно граждане переедут после перехода права собственности. То есть собственник жилого помещения должен заботиться о будущем проживающих с ним членов семьи независимо от того, обязан он это делать в соответствии с Семейным кодексом РФ или нет. Только при условии предоставлении такой информации возможно совершение сделки. Таким образом, будут обеспечены права и законные интересы членов семьи бывшего собственника.

Екатерина Юрьевна Николаева, юрист, г. Москва