Проблемы продажи доли в праве собственности на квартиру: коллизии судебной практики
Зоя Вешкурцева, юрист
Продажа доли в праве собственности на квартиру — это в реальности очень большая проблема.
На практике продать долю в праве общей собственности по «нормальной» цене без согласия собственников иных долей в праве общей собственности невозможно. Эта сделка всегда влечет проблемы и потери как у продавца, так и у покупателя и оставшихся собственников.
Самое выгодное — договориться с другими собственниками долей и продавать недвижимость целиком как единый объект. Другой способ — выделить свою долю в натуре, если это допустимо для конкретной недвижимости, и потом продавать как комнату (комнаты). Этот способ затратен, так как почти всегда требует судебного решения.
С точки зрения ликвидности можно отметить, что доля в праве общей собственности — это практически неликвидный товар. Продать долю без существенных потерь практически не получится. Это, к сожалению, неутешительная реальность.
Для примера приведем случай из практики. В трехкомнатной малогабаритной квартире с проходной комнатой и кухней 6 метров проживала семья: бабушка, ее дочь с мужем и внук. Квартира была приватизирована. В ней была сделана незарегистрированная перепланировка, так как продавать квартиру не планировали. Были соединены кухня с одной из комнат в качестве гостиной, что привело к нарушению изолирования данной жилой комнаты, проходные комнаты, напротив, были изолированы, что привело к уменьшению метража этих комнат и к увеличению метража коридора. Также для увеличения площади ванной комнаты она была совмещена с санузлом. В какой-то момент выяснилось, что при приватизации были нарушены права брата бабушки и его дочери. Суд принял решение о признании права собственности за братом бабушки и его дочерью. Суд решил, что доли в общей долевой собственности на эту квартиру будут распределяться следующим образом: по 3/10 бабушке и ее брату, и по 1/5 соответственно их дочерям. К сожалению, как часто бывает, люди после этого стали практически кровными врагами. Семья бабушки считала квартиру своей и не пускала на порог признанных по суду собственников. Кроме того, сама квартира и ее последующая незарегистрированная перепланировка не давали возможности произвести вселение. Можно также отметить, что перепланировка препятствовала и продаже долей. Также из-за сложившихся враждебных отношений вселение и проживание других долевых собственников было практически невозможно. Долевые собственники, которые не желали продавать квартиру, на вопросы о покупке долей признанных судом собственников уклонялись и саботировали любые переговоры, на предложения не отвечали. Попытки новых собственников продать свои доли в праве общей долевой собственности третьим лицам также не привели к приемлемому результату.
Сам вопрос оценки стоимости таких долей затруднителен. Спрос на доли очень ограничен. Это считается проблемным приобретением, требующим последующих судебных споров. Предложения сводились к покупке долей перекупщиками примерно за 1/5–1/10 от их стоимости, если под стоимостью долей понимать простую арифметическую операцию: определить примерную стоимость всей квартиры как единого объекта и разделить на соответствующее количество долей. Так, при примерной стоимости всей квартиры 8 миллионов рублей, реально за продаваемые доли, составляющие совместно 50% квартиры, перекупщики предлагали меньше 1 миллиона рублей.
Если просто нужны деньги, то это может быть очень плохой, но все-таки вариант. Но если людям нужно на эти деньги купить жилье на несколько человек, то понятно, что продажа долей в праве собственности очень невыгодна.
Более подробно остановимся на законодательном регулировании данного вопроса.
Соответствующими нормами статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу (это как раз тот случай, когда реально квартиру нельзя разделить по собственникам в натуре, так как площади комнат не позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение), находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Статьей 133 ГК РФ разъясняется, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст.ст. 252, 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При решении этого вопроса необходимо также обратить внимание на следующие нормы:
— ст. 322 ГК РФ: солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства;
— ст. 323 ГК РФ, где указано, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью;
— ст. 326 ГК РФ, определяющая, что при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из солидарных кредиторов должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Должник не вправе выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. Солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.
Также можно отметить следующую судебную практику по данному вопросу, в частности:
— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 (п. 36), где суды разъяснили, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.п.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли;
— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» (п. 12), где суд определил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой);
— Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (п. 11), где суд определил, что при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома;
Полная версия статьи в печатной версии журнала Жилищное Право или на сайте через 3 месяца.