Процедура приемки-передачи квартиры в новостройке

Зоя Вешкурцева, юрист

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определена процедура, порядок и сроки приемки-передачи квартиры в доме-новостройке.

Эта процедура определена в общих чертах и напрямую касается лишь тех новостроек, которые приобретались на основании договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома.

Статьей 8 вышеуказанного ФЗ № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что сама форма передаточного акта или иного документа о передаче законодательно не предусмотрена, т.е. в каждом конкретном случае она может иметь разнообразный вид в зависимости практики конкретного застройщика. Однако в любом случае передаточный акт или иной документ о передаче (далее называемый «передаточный акт») должен быть двусторонним и однозначно отражать факт передачи конкретной квартиры, конкретного метража с конкретными параметрами от конкретного застройщика к конкретному участнику долевого строительства (далее по тексту также называемому «приобретатель»); факт приемки квартиры в надлежащем состоянии; факт отсутствия недоделок и дефектов; факт приемки-передачи конкретного оборудования, имеющегося в квартире, в надлежащем состоянии. В акте должна быть отражена дата приемки-передачи, подписи сторон. Акт должен быть подписан надлежащими уполномоченными на подписание данного акта лицами.

Сроки передачи указаны в п. 4 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, которым предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

С момента принятия ФЗ № 214-ФЗ накопилась большая судебная практика по вопросу, касающемуся сроков приемки-передачи квартир в домах-новостройках. Например, Истец обратился в суд с иском к ответчику о защите прав потребителя, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что ответчик нарушил положения договора о долевом строительстве и передал ему двухкомнатную квартиру позже срока, определенного в договоре как срок окончания строительства жилого дома; просил о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, компенсацию морального вреда и расходов по оплате юридических услуг. При этом в одном пункте договора срок передачи квартиры был указан в виде конкретной даты, а в другом пункте этот срок был ориентирован на дату получения разрешения на ввод строительного объекта в эксплуатацию.

Определением Московского областного суда от 26.08.2010 по делу № 33-16632/2010 суд признал доводы истца о применении положения договора, предусматривающего планируемый срок окончания строительства жилого дома, 1 квартал 2009 года, как не соответствующий требованиям другого пункта заключенного между сторонами договора, определяющего сроки передачи ответчиком истцу квартиры в течение 2-х месяцев исходя из даты наступления события — получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, а не из даты планируемого окончания строительства, поскольку действующим законодательством, ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В результате суд пришел к выводу, что установленный договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома срок по передаче истцу квартиры ответчиком нарушен не был, иск удовлетворению не подлежит.

Важно отметить, что положения о сроках приемки, предусмотренные ФЗ № 214-ФЗ, применяются судами и по другим видам договоров с учетом особенностей данных договоров.

Например, Определением Московского городского суда от 26.01.2011 по делу № 33-1791 суд отказал в удовлетворении исковых требований участнику договора на инвестирование строительства части жилого дома, который считал, что сроки передачи построенного жилья были нарушены, и требовал взыскания неустойки. Суд, сославшись на ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, пришел к выводу, что обязательство ответчика по строительству объекта выполнено в срок, установленный договором инвестирования, сроки строительства объекта и всего комплекса, который включает в себя объект инвестирования истцом, нарушены не были, что подтверждается датой проведения обмера БТИ, т.е. суд связал дату наступления обязательств по передаче квартиры с установленным законом сроком ввода строительного объекта в эксплуатацию и не применил указанный в договоре ориентировочный срок окончания строительства.

Полная версия статьи в печатной версии журнала Жилищное Право или на сайте через 3 месяца.