Выселение по закону: практика и законодательные инициативы

Роман Мальцев, главный специалист правого отдела департамента по жилищной политике администрации г. Волгограда

Жилищный вопрос остается актуальным во все времена и во всех странах. По подсчетам специалистов Фонда развития жилищного строительства, на сегодня по всем субъектам Российской Федерации необходимость в жилье соизмеряется двумя миллиардами квадратных метров. В ходе различных опросов и аналитических исследований было установлено, что порядка 60% жителей России сегодня нуждаются в улучшении жилищных условий либо хотели бы расширить или улучшить имеющиеся жилые площади.

Одним из популярных способов улучшения жилищных условий остается ипотека. Стоит отметить, что в настоящее время, по аналитическим оценкам, ипотечное кредитование доступно сегодня только 10% населения России. Вместе с тем, как указывает «РБК-Недвижимость», сегодня средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 12,2%, в валюте — 9,6%. Кроме того, почти все крупные банки в России снизили размер первоначального взноса до минимума в 10–15%. Снижаются и требования к финансовым гарантиям от заемщика.

К сожалению, часто граждане улучшают свои жилищные условия с нарушением действующего законодательства.

Так, негативной тенденцией последнего десятилетия является увеличение случаев самозахвата жилья — вселения лиц, не имеющих каких-либо законных оснований для проживания в жилом помещении. Кстати, самозахват происходит в отношении жилых помещений, находящихся как в государственной и муниципальной собственности, так и в частной.

В силу публичности государственного и муниципального имущества именно самозахват жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондов наиболее часто упоминается в СМИ.

Учитывая высокий процент граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, особенно важно в кратчайшие сроки освобождать незаконно занятые жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов для их последующего предоставления гражданам.

При этом правовое регулирование механизма скорейшего выселения лиц из незаконного занимаемого ими объекта недвижимости в действующем законодательстве отсутствует.

Так, Жилищный кодекс РФ в отличие от Жилищного кодекса РСФСР вообще не содержит норм, регулирующих правоотношения по выселению граждан, самовольно вселившихся в жилые помещения.

В статье 99 Жилищного кодекса РСФСР было прямо предусмотрено, что лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения.

В настоящее время для подачи в суд иска о выселении приходится использовать аналогию закона. Это порождает множество вопросов о соотношении гражданского и жилищного законодательства, приводит к различной правоприменительной практике. Достаточно ввести поисковый запрос «Выселение из самовольно занятого жилого помещения» в поисковиках www.yandex.ru, www.google.ru, и больше 100 страниц информации и споров для прочтения обеспечены. Стоит отметить, что среди найденных результатов встречаются новости о митингах и протестах, на которые выходят граждане при их выселении из самовольно(!) занятых квартир и комнат, считая, что они правы. Отсутствие четкого правового регулирования порождает возмущение общества даже при правомерном выселении по решению суда.

Материально-правовым основанием для подачи иска о выселении в данном случае является статья 301 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При установлении факта самовольного занятия жилого помещения для обеспечения доказательственной базы в судебном заседании необходимо составление акта обследования жилого помещения.

Вместе с тем управляющие организации и товарищества собственников жилья, в управление которым сейчас передается большинство многоквартирных домов, самостоятельно не осуществляют проверку фактического проживания граждан в жилых помещениях и не составляют акты обследования жилых помещений.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Однако обязанность управляющей организации (далее — УК) и товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) по проведению проверки фактического проживания граждан в жилых помещениях и составлению соответствующих актов обследования действующим законодательством не предусмотрена.

Данный пробел в законодательстве требует устранения путем внесения соответствующих изменений в статью 161 Жилищного кодекса РФ, что позволит наладить координацию и взаимодействие между органами местного самоуправления и УК, ТСЖ по своевременному выявлению фактов самовольного вселения граждан в жилые помещения.

Особенно важным представляется сокращение сроков освобождения незаконно занятых жилых помещений путем выселения граждан. По действующему российскому законодательству выселение граждан из жилых помещений возможно только в судебном порядке. Однако так было не всегда.

Ранее в соответствии со статьей 90 Жилищного кодекса РСФСР (утратил силу) допускалось выселение лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение, в административном порядке с санкции прокурора. Таким образом, законодателем была предусмотрена ускоренная процедура выяснения обстоятельств заселения жилых помещений и последующего выселения.

Внесудебное выселение, т.е. в административном порядке с санкции прокурора, прежде всего, сокращало возможные сроки продолжения проживания самовольщиков уже после установления соответствующего факта, не позволяло соседям брать пример.

После составления сотрудниками ЖЭУ, ДЭЗов акта обследования, проверки отсутствия ордера на жилое помещение, сверки картотеки отдела регистрационного учета МВД пакет документов передавался в прокуратуру района для санкционирования. Как правило, при санкционировании выселения в течение одного месяца с момента установления факта самозахвата происходило фактическое выселение граждан и освобождение жилых помещений.

Стоит отметить, что в 90-е годы XX века возникали правовые коллизии по вопросу о порядке выселения. В результате применения статьи 90 Жилищного кодекса РСФСР сложилось обыкновение правоприменительной практики выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора. Между тем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик устанавливали, что договор найма при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Наличие в законодательстве прямо противоположных норм нарушало конституционный принцип единства законодательного регулирования на всей территории РФ.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.02.1993 № 2-П обыкновение правоприменительной практики выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд, было признано не соответствующим Конституции РФ.

При этом в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.02.1993 № 2-П было указано: «Отсутствие закона о внесении изменений в статью 90 ЖК РСФСР препятствует соблюдению положений Конституции РФ о принципе разделения властей, об обязанности государства обеспечивать равную защиту всех форм собственности, о равенстве всех перед законом и судом, о праве каждого защищать свои права, свободы и законные интересы всеми способами, не противоречащими закону, о праве на судебную защиту. В связи с этим Конституционный Суд считает необходимым обратиться в Верховный Совет Российской Федерации с предложением о внесении соответствующих изменений в жилищное законодательство».

Таким образом, административный порядок выселения мог бы быть сохранен при наличии внесенных изменений в статью 90 ЖК РСФСР, устраняющих противоречия с Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик. Однако данные изменения внесены не были, законодательно инициативой Верховный Совет РФ не воспользовался.

В настоящее время законодательная процедура выселения граждан из самовольно занятого жилья требует не менее 7 месяцев, что позволяет гражданам беспрепятственно незаконно пользоваться жилым помещением и коммунальными услугами.

При этом указанный срок является расчетно-минимальным:

1) два месяца на рассмотрение дела в суде (статья 154 ГПК РФ);

2) два месяца на получение судебного решения и рассмотрение кассационной жалобы на решение суда (статьи 119, 348, ГПК РФ);

3) месяц на возвращение гражданского дела из кассационной инстанции и выдачу исполнительного листа (статья 428 ГПК РФ);

4) два месяца на окончание исполнительного производства по принудительному выселению (статья 36 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Практика показывает, что столь «идеальный» сценарий по срокам не соответствует реальности. К указанным выше срокам добавляются длительное время назначения и рассмотрения дела в первой инстанции, несвоевременное изготовление и выдача решения суда, исполнительного листа, несоблюдение судебными приставами-исполнителями предельных сроков совершения исполнительных действий и окончания исполнительного производства. В совокупности все указанное приводит к увеличению указанного выше 7-месячного срока дополнительно на 2–3 месяца.

Источник: Жилищное право