Переселение в связи со сносом — не улучшение жилищных условий!
Диана Келехсаева, юрист
Москва всегда отличалась своими социальными благами: добавками к пенсиям, транспортными льготами, компенсациями на оплату коммунальных услуг и др. Именно в Москве в основном активно сносились и расселялись пятиэтажки.
Закон от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» был намного гуманнее Жилищного кодекса РФ. Очередники, чьи дома шли под снос, имели право получить причитающееся им по закону жилье раньше положенного срока согласно дате постановки на учет.
В соответствии с ранее действующей редакцией пункта 3 статьи 13 Закона от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» «гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях». Таким образом, переселение граждан из пятиэтажек с одновременным улучшением жилищных условий также было особенностью московского законодательства для блага москвичей. Одновременно решались две проблемы: и пятиэтажки расселялись, и очередь двигалась.
Но согласно пункту 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ«предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86–88 настоящего Кодекса (статья 86 — в связи со сносом дома. Прим. автора), другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления».Следовательно, закон субъекта Федерации противоречил федеральному закону: нарушался основной принцип жилищного законодательства — соблюдение очередности при улучшении жилищных условий. По протесту прокуратуры г. Москвы были внесены поправки в закон о переселении. Теперь в соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» «гражданам, освобождающим по основаниям, предусмотренным настоящим Законом, жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии улучшаются жилищные условия в порядке очередности. При принятии данного решенияучитывается дата признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях».
Таким образом, теперь переселенцам-очередникам (как нанимателям, так и собственникам) предоставляются жилые помещения по размеру общей площади равнозначные освобождаемым без снятия с учета. Исключение составляют лишь плановые очередники. Им жилищные условия улучшаются во время переселения в соответствии с Законом города Москвы. Норма предоставления — 18 кв. м площади жилого помещения на человека.
Отметим, что страдают от новых поправок лишь те, кто имел договор найма жилого помещения, — собственники квартир остались в старом положении.
В итоге ситуация следующая: во-первых, обычный наниматель в сносимом доме оказывается в более выгодном положении, чем очередник, из чего несложно сделать вывод, что очереднику следует просто вовремя сняться с очереди, а во-вторых, те проживающие по договору социального найма, кто ожидал счастливого момента расселения, могут со спокойной совестью идти и приватизировать свое жилье, а затем выставлять его на рынок. Смысл держать подобное жилье в такой ситуации исчез полностью.
Комментирует Татьяна Бекренева, юрист
Жилищный кодекс РФ предусматривает, что если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (статья 86 ЖК РФ). Выселение по рассматриваемому основанию предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение.
Согласно положениям статьи 19 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации или субъектам РФ. В связи с этим принятие решения о сносе дома, в котором находится занимаемое по договору социального найма жилое помещение, применительно к жилищным фондам Российской Федерации или субъектов РФ, а следовательно, и обязанность по переселению проживающих в таком помещении граждан лежит на федеральных органах государственной власти либо органах государственной власти субъекта РФ. В случае принятия решения о сносе дома, находящегося в собственности муниципального образования, обязанность по переселению граждан в другие благоустроенные жилые помещения на условиях договора социального найма лежит на соответствующих органах местного самоуправления.
Согласно статье 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в том числе в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.
В соответствии со статьей 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86–88 Жилищного кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Так, например, в Санкт-Петербурге согласно статье 22 Закона г. Санкт-Петербурга от 05.05.2006 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» при расселении многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, используются все способы обеспечения прав граждан на жилище, предусмотренные данным Законом. В Москве порядок предоставления жилых помещений, в том числе по договору социального найма, в связи со сносом дома, в котором находится это помещение, регламентирован положениями Закона города Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Данный Закон в качестве основания для освобождения жилых домов определяет правовой акт Правительства Москвы, принимаемый в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома (при невозможности их проведения без отселения); переводом жилого дома, признанного непригодным для проживания, в нежилой фонд; признанием жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу; изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом г. Москвы, планами развития округов и районов города, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов. Положениями Закона определены права граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов), а также права членов семьи собственника жилого помещения (жилого дома), установлено, что переселение производится с соблюдением принципа сохранения района проживания.
Автор указывает, что в связи с изменением пункта 3 статьи 13 Закона от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» изменился порядок определения размера площади, которую получают переселенцы-очередники: «Таким образом, теперь переселенцам-очередникам (как нанимателям, так и собственникам) предоставляются жилые помещения по размеру общей площади равнозначные освобождаемым без снятия с учета». Не совсем понятно, как этот вывод автора соотносится с тем, что изменение положений пункта 3 статьи 13 указанного Закона касается приведения в соответствие этого закона с федеральным законодательством в части восстановления основного принципа жилищного законодательства — соблюдения очередности при улучшении жилищных условий.
В Законе города Москвы от 31.05.2006 № 21 определены условия, основания и порядок признания жителей города Москвы нуждающимися в жилых помещениях, и в нем не указано, что если дом подлежит сносу, то при предоставлении жилья по этим основаниям (пункт 1 статьи 86 ЖК РФ) гражданин должен быть снят с учета как нуждающийся. Автор же сама цитирует пункт 1 статьи 89: «В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления». Думается, что переселенцы-очередники не меняют статуса «очередника», если при переселении одновременно не будет решен вопрос и об улучшении для них жилищных условий. По конкретному делу Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда от 06.04.2011 указала, что при переселении жильцов в связи со сносом следует руководствоваться нормами материального права, которые регулируют порядок предоставления жилого помещения лицам, состоящим на жилищном учете, и учитывать положения Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в части 3 статьи 20 которого установлена норма предоставления площади жилого помещения — 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06.04.2011 № 33-5982/2011).
Закон города Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» также устанавливает условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов) на основании решений исполнительных органов государственной власти г. Москвы, а также предоставления жилых помещений, возмещения (компенсации) либо выкупной цены собственникам.
В силу статьи 6 указанного Закона города Москвы от 31.05.2006 № 21 собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности. Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом. Судебная практика подтверждает данное правило (см. Определение Московского городского суда от 11.04.2011 по делу № 4г/5-3222/11).
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 13.03.2007 № 167-ПП «О Положении о предоставлении денежного возмещения собственнику, освобождающему жилое помещение» денежное возмещение за выкупаемое городом жилое помещение выплачивается на основании гражданско-правового договора, заключаемого с собственником жилого помещения.
Переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляются путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.
Но надо учитывать, что в соответствии со пунктом 5 статьи 3 того же Закона г. Москвы требования граждан, не основанные на нормах федерального законодательства и законодательства города Москвы, о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат (см. Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.04.2011 № 33-10192).
Таким образом, нельзя однозначно уверять, что переселение в связи со сносом не является улучшением жилищных условий. Жилищные условия не улучшаются, если семья не состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а если состоит, то переселение в связи со сносом дома семьи, состоящей на учете, может расцениваться как улучшение, что подтверждает и судебная практика (Определение Московского городского суда от 14.02.2011 по делу № 4г/1-619).
Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.
Источник: Жилищное право