К вопросу о приобретении гражданами права собственности на земельные участки под вновь возводимыми многоквартирными домами

Павел Макеев, кандидат юридических наук, член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России»

Одной из форм участия в строительстве многоквартирных домов является договор участия в долевом строительстве, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в частности, только после государственной регистрации своего права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Для выполнения указанного требования в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ предварительно проводится работа по формированию земельного участка, включающая его постановку на государственный кадастровый учет.

Таким образом, после окончания строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию определены размер и границы земельного участка, осуществлена постановка его на государственный кадастровый учет, что в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» является основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако на практике встречаются случаи, когда для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме требуется соблюдение дополнительных требований.

Так, например, 26 июля 2011 года предметом рассмотрения в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации стал спор о порядке возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2005 № 3126-ЗУ в процессе приватизации за обществом с ограниченной ответственностью «Петербургская недвижимость» (далее — Общество) 26 июля 2006 года зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 3799,0 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Графтио, д. 5, лит. Б (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АВ № 000266).

На указанном земельном участке осуществлено строительство многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями; дом введен в эксплуатацию.
В мае 2010 года Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на данный земельный участок в связи с отказом от права.

Уведомлением от 22.06.2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее — Управление Росреестра) сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности, а уведомлением от 07.09.2010 — об отказе в государственной регистрации на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) по следующим причинам: согласно пункту 3 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае отказа от права собственности на земельный участок этот участок переходит в собственность Санкт-Петербурга, что противоречит положениям жилищного законодательства о возникновении у собственников помещений в доме права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, а право общей долевой собственности возникает после государственной регистрации права собственности на все помещения в доме.

Вместе с тем Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отметил следующее.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.
Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 названного Кодекса, согласно пункту 2 которой отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен статьей 30.2 Закона о государственной регистрации.

Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.

Источник: Жилищное право