Даже при самом совершенном законодательстве полностью искоренить аферы на рынке недвижимости вряд ли удастся
Елена Иванова, адвокат член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов «Паритет»
О мошенничестве в отношении сделок купли-продажи квартир и о том, как снизить потенциальные риски, «Жилищному праву» рассказала адвокат Елена Иванова.
— Казалось бы, в наше время о мошенничестве с куплей-продажей квартир говорится повсюду, однако количество данных преступлений по сей день довольно велико. Какие схемы на сегодняшний день наиболее распространены?
— Рынок недвижимости всегда представлял собой лакомый кусок для мошенников. Высокая стоимость жилья, низкий уровень правовых знаний населения, коррумпированность чиновников, противоречия и пробелы в законодательстве являются основными причинами, которые побуждают нечистых на руку граждан на различные махинации с целью наживы, а порой и на преступные действия.
Схем махинаций на рынке недвижимости множество. С 90-х годов прошлого века и до нашего времени мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам. Жертвами мошенников могут стать не только граждане, но и лица, профессионально работающие на рынке недвижимости, так как мошенники, как правило, хорошо ориентируются в законодательстве, обладают большим набором приемов и схем для совершения махинаций.
Я бы разделила схемы обмана при купле-продаже недвижимости на два направления.
Первое направление базируется на правовой некомпетентности населения. Мошенники, пользуясь правовой неграмотностью граждан, намеренно утаивают информацию, которая может повлечь для покупателя серьезные правовые последствия.
Так, на рынке недвижимости довольно распространена продажа квартир с обременениями. Такие сделки возможны с точки зрения законодательства, однако покупатель не всегда информируется о том, к чему может привести приобретение квартиры с обременением.
Согласно федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество. Это стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. В качестве обременений могут выступать ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе — свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Обременение может возникнуть при заключении договора либо при вступлении в силу решения суда.
Все более распространенным на рынке недвижимости становится обременение в виде ренты с пожизненным содержанием. Договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится ее собственником (денег за покупку квартиры он не платит), однако проживать в ней продолжает прежний хозяин, поскольку в соответствии с договором ренты обязательства переходят к новому владельцу.
Приобретение квартиры, обремененной рентой, — дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди — получатели ренты — по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Квартира после удовлетворения их требований возвращается прежнему хозяину, а траты на содержание и внесенные регулярные платежи плательщику ренты не возмещаются.
Арест имущества. Опасность для потенциального покупателя состоит в том, что с момента совершения сделки до перехода права собственности проходит месяц. Если в течение этого времени на квартиру будет наложен арест, то сделка не состоится до снятия ареста.
Некоторые категории граждан согласно статье 558 ГК РФ сохраняют те или иные права на помещение и после его перехода к другому владельцу, например, те, кто пользуется квартирой по завещательному отказу, договорам безвозмездного пользования либо коммерческого найма. Иногда возникает ситуация, когда наследодатель обязывает наследника, получающего недвижимость по завещанию, предоставить другому лицу на определенный срок право пользования этой или его жилплощадью (завещательный отказ).
Большие проблемы могут возникнуть у покупателя квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Когда гражданин получает реальный срок и убывает к месту исполнения наказания, он снимается с регистрации по месту жительства, но при этом права на проживание в ней не теряет. Бывший заключенный по истечении срока отбывания наказания имеет право зарегистрироваться в квартире, в которой проживал до этого. Выселить такого жильца практически невозможно.
Запрет на отчуждение квартиры также могут наложить органы опеки и попечительства.
Обременение появляется, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.
Среди наиболее распространенных схем этого направления можно отметить совершение сделок лицами, страдающими какими-либо психическими отклонениями, или пациентами наркологических клиник. Покупатель, не зная об этом, приобретает квартиру, а через некоторое время родственники этих граждан обращаются в суд с исками о расторжении сделки. При этом суд, конечно, принимает решение о том, что покупателю квартиры должны вернуть уплаченные за нее деньги. Но проблема состоит в том, что если сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, меньше той, которая реально была за нее уплачена, то получить реальную стоимость будет очень сложно. Кроме того, слишком призрачна вероятность возврата денег, и судебные тяжбы по таким делам могут длиться годами.
Среди схем этого направления можно выделить также махинации по поддельным паспортам, заведомо ложной доверенности. При совершении сделок в Росреестре паспорт не проверяется на подлинность, если, конечно, подделки не являются очевидными.
Мошенники переклеивают фотографии в паспортах, используют листы различных паспортов в паспорте одного гражданина. При этом мошенник, как правило, продает квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это различными обстоятельствами, и убеждает покупателя в передаче наличных денег до регистрации. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.
Продажа квартиры по заведомо ложной доверенности возможна по сговору с реальным владельцем. Продавец дает доверенность представителю на совершение сделки от своего имени, но до регистрации сделки ее отзывает — аннулирует. После регистрации сделки купли-продажи обращается в суд, утверждая, что квартира продана против его воли. Суд, естественно, принимает сторону «обманутого» владельца. Итог понятен: сделка расторгается. Возврат уплаченной суммы может растянуться на годы.
Второе направление — очевидный криминал.
Совершение уголовных преступлений на рынке недвижимости, к сожалению, помимо мошенничества сопровождается и более тяжкими преступлениями. Это и вымогательство, и вывозы граждан в отдаленные населенные пункты с последующим завладением квартирой, и причинение вреда здоровью различной тяжести, а иногда и причинение смерти. Жертвами таких мошенников, как правило, становятся граждане так называемой группы риска. К бандитам попадают граждане, злоупотребляющие алкоголем, наркотическими средствами, одинокие пенсионеры, воспитанники детских домов и т.д.
Такие преступления совершаются группами, часто в компании с представителями криминальных структур оказываются коррумпированные чиновники, «свои» нотариусы, оборотни в погонах. Они очень сложно раскрываются и влекут за собой тяжелые, а порой и необратимые последствия.
Это кратко о встречающихся схемах мошенничества на рынке недвижимости, однако на самом деле их гораздо больше. Я не упомянула о мошенничестве в долевом строительстве, действиях недобросовестных риелтеров и т.п. Это отдельная история, также заслуживающая внимания.
— Какие бреши в законодательстве до сих пор не залатаны, и мошенники ими пользуются?
— Полностью искоренить аферы на рынке недвижимости вряд ли удастся даже при самом совершенном законодательстве. Будут изданы новые акты, появятся новые схемы, а старые будут адаптированы к новым условиям.
К сожалению, у государства до рынка недвижимости руки не доходят. Проект закона № 71948-3 «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» с 2002 года так и остается проектом. Отменены аттестация и лицензирование риелтерской деятельности, что существенно изменило бы порядок в сфере сделок с недвижимостью. Нотариальная форма сделки договора теперь не требуется, что тоже повлияло на надежность совершения сделок.
— Вроде бы всем давно известно, что при сделках не нужно быть слишком доверчивыми, следует помнить о массе печальных примеров и быть предельно внимательными. Тем не менее вновь и вновь кто-то попадается на удочку аферистов. Причем не всегда это представители так называемых незащищенных слоев населения. Итак, как не стать жертвой, на что обращать внимание, что должно вызывать подозрение? Есть ли универсальные способы снизить потенциальные риски до нуля?
— Универсальных способов снижения потенциальных рисков при совершении сделок с недвижимостью, к сожалению, не существует.
Жертвами мошенников могут оказаться как профессионалы на рынке недвижимости, так и граждане, не владеющие специальными знаниями, ведь неподготовленному человеку распознать мошенника сложнее, чем профессионалам. Мошенники очень изобретательны в достижении своих целей, как правило, хорошо ориентируются в жилищном законодательстве и манипулируют сознанием граждан.
Чтобы максимально оградить себя от проблем при покупке недвижимости, необходимо обратить внимание на следующие моменты. До совершения сделки требуйте оригиналы паспорта, правоустанавливающих документов на жилое помещение, доверенности (если сделка совершается по доверенности). Причем в зависимости от того, с какими квартирами будет проводиться сделка (приватизированные муниципальные, кооперативные, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения или в порядке наследования), перечень документов будет различен.
Договоритесь с собственником об обращении в регистрирующие органы ( Росреестр, БТИ) за справками о содержании правоустанавливающих документов. В соответствии с пунктом 4 статьи 131 ГК РФ информация (выписка из ЕГРП) предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. В справках указывается, какие именно документы на данный момент являются действительными, есть ли обременения (ипотека, рента, залог, арест, пожизненное содержание с иждивением и т.п.). Покупатель должен проверить соответствие всех данных тем, которые указаны в документах, по которым продавец продает жилое помещение.
В регистрирующих органах можно также получить сведения об истории сделок. Частая продажа квартиры должна насторожить покупателя, так как при притязании третьих лиц рискует именно последний покупатель. Во избежание получения поддельного документа нужно присутствовать при выдаче справок.
Особое внимание нужно обратить на жилые помещения, которые находятся в собственности у продавца меньше полугода. Если квартира, которую вы собираетесь купить, перешла к собственнику по наследству, нужно узнать, все ли наследники получили доли, причитающиеся им по закону, поскольку наследники, не вступившие в наследство, могут претендовать на свою долю позднее.
Если продавец отказывается от обращения в регистрирующие органы, есть повод насторожиться: не скрывает ли он каких-либо обстоятельств, которые могут обернуться для покупателя неприятностями в дальнейшем.
При совершении сделок по доверенности необходимо обязательно убедиться в подлинности доверенности и в том, что собственник жилья получил от посредника причитающиеся ему денежные средства. Не помешает личная встреча с собственником продаваемой квартиры.
Потребуйте у продавца справку обо всех зарегистрированных в квартире гражданах за весь период существования квартиры либо выписку из домовой книги.
Уменьшить риски при покупке (продаже) недвижимости можно, соблюдая несколько правил:
- никогда не соглашаться на «очень выгодные» условия сделок;
- указывать в договоре реальную стоимость квартиры;
- никогда не расплачиваться до регистрации сделки, пользоваться при расчетах банковской ячейкой;
- опираться на профессионалов на рынке недвижимости (компании с проверенной репутацией) или доверить сопровождение сделки адвокату, специализирующемуся на рынке недвижимости;
- страховать риски утраты прав на недвижимое имущество в страховой компании.
Каждая сделка, даже самая простая, имеет свои особенности, поэтому минимальное знание законодательства, а лучше помощь профессионалов (даже консультативная) помогут участникам рынка недвижимости избежать неприятностей.