«Иные документы» — основание для отказа в регистрации сделки с недвижимостью
Александр Корольков, начальник правового отдела аппарата Общероссийского профсоюза работников физической культуры, спорта и туризма Объединения профсоюзов России СОЦПРОФ (РОСПРОФСПОРТ)
Отсутствие документов из графы «иные документы» (абзац 10 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), которые прежде считались необязательными, может стать основанием для отказа в регистрации сделки с недвижимостью. К такому выводу пришел Высший Арбитражный Суд в своем Постановлении от 10.05.2011 № 14744/10 по делу А5672407/2009.
Суть дела заключалась в следующем. Между обществом с ограниченной ответственностью «Грузовой терминал "Руслан"» (далее — общество) (заемщиком) и Ахмедовым А. Т. (займодавцем) подписан договор займа на сумму 300 000 рублей. В подтверждение получения займа на указанную сумму обществом представлены платежно-расчетные документы. Те же стороны подписали другой договор займа на сумму 100 000 000 рублей.
Общество (залогодатель) и Ахмедов А. Т. (залогодержатель) заключили договор ипотеки (залога недвижимости) принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору займа.
В июле 2009 года стороны договора ипотеки совместно обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее — Управление ФРС) с заявлением о государственной регистрации этого договора. В дополнительном соглашении к договору ипотеки пункт 2.1 названного договора изложен в новой редакции, согласно которой договор ипотеки заключается сторонами в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по двум договорам займа.
Уведомлением Управление ФРС сообщило об отказе в государственной регистрации договора ипотеки на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон), указав на непредставление нотариально удостоверенного согласия супруги Ахмедова А. Т. на совершение сделки или заявления о его семейном положении; на отсутствие документа, подтверждающего факт предоставления займа на сумму 100 000 000 рублей; на обеспечение в нарушение статей 2, 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке») одним договором ипотеки двух заемных обязательств.
Считая отказ Управления ФРС в государственной регистрации договора ипотеки не соответствующим нормам права, общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании решения незаконным и обязании управления зарегистрировать данный договор. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области требования общества удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении требований отказал.
По мнению коллегии судей Высшего Арбитражного Суда РФ, вынесших дело на рассмотрение Президиума, постановление кассации было неправомерным, так как законодательство не предусматривает возможности отказа в регистрации на основании отсутствия дополнительных документов. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и объяснениях присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации прав являются также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Суд пришел к выводу о том, что отказ управления в регистрации договора ипотеки был обоснован, поскольку обществом не представлены доказательства передачи денежных средств по договору займа. Остальные основания отказа в регистрации, указанные Управлением ФРС, по мнению суда кассационной инстанции, не соответствуют действующему законодательству.
Статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания для отказа в государственной регистрации прав. В частности, в регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в силу данного Закона для государственной регистрации прав.
В пункте 1 статьи 17 названного Закона установлен перечень документов, необходимых для регистрации прав. Согласно пункту 2 этой статьи не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Исходя из пункта 4 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке», обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке» права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств как уже возникших, так и возникающих в будущем. Основанием для отказа в регистрации договора ипотеки в данном деле явилось отсутствие документов, подтверждающих факт предоставления займа на сумму 100 000 000 рублей. Указанные документы в данном случае не относятся к дополнительным документам в смысле статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как следует из текста договора займа и договора ипотеки, стороны предусмотрели обеспечение договором ипотеки не будущего заемного обязательства, а уже возникшего. При таких обстоятельствах, принимая во внимание реальный характер договора займа, Управление ФРС обоснованно отказало в регистрации договора ипотеки.
Следовательно, выводы суда кассационной инстанции о необходимости предоставления в данном случае при регистрации договора ипотеки доказательств фактической передачи денежных средств по договору займа, обеспеченному ипотекой, соответствуют действующему законодательству РФ. Иными словами, договор займа считается заключенным с момента передачи средств. Если же доказательств этой передачи заемщик предоставить не в состоянии, то и договор ипотеки, которым обеспечивается заем, не может считаться действительным и регистрации не подлежит.
Указанное судебное решение вызвало бурную дискуссию и получило оценку в деловых кругах. Данное обстоятельство связано с тем, что статья 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подразумевает под «основаниями для государственной регистрации», как видно из включенного в нее перечня, юридические факты, порождающие права, а также документы, которыми подтверждаются подобные факты. Указанная статья содержит применительно к основаниям для государственной регистрации единые решения вне зависимости от того, идет ли речь о наличии прав на недвижимое имущество (их возникновении, прекращении, переходе (обременении)) либо о совершении сделок с недвижимостью. В абзаце 10 пункта 1 статьи 17 указанного Закона речь идет об иных документах, которые отличает то, что воля выдавшего документ органа направлена лишь на подтверждение соответствующего факта (принадлежность права и др.), в отличие от документов-актов, в которых воля того, от кого она исходит, порождает право.
После принятия указанного Постановления Высшего Арбитражного Суда в научных кругах появилось мнение, о том, что если позволить регистрирующему органу широкое усмотрение в отношении термина «иные», то неизбежны произвол и коррупция, кроме того, данное решение может повлечь за собой волну отказов в регистрации со ссылкой на недостающие дополнительные документы.
Источник: Жилищное право № 1-2012