Правовые проблемы деятельности управляющих организаций в свете решений судебных органов

Автор: Руслан Назаров

Правовые проблемы деятельности управляющих организаций в свете решений судебных органов (первая статья)

Несмотря на то что реформа жилищного законодательства в этом году отметила свое семилетие, нельзя говорить о ее законченности. Законодатель так и не смог пока создать непротиворечивую систему норм, которые были бы ясны большинству субъектов, задеваемых ими. Данный вывод подтверждается в первую очередь, конечно же, судебной практикой. Именно поэтому мы решили проанализировать наиболее интересные судебные решения как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов.

Что такое общее имущество?

Весьма значительный пласт решений судов связан с определением понятия «общее имущество». С одной стороны, законодатель определил, что понимается под общим имуществом, и даже указал примерный его перечень. С другой стороны, в судебной практике зачастую встречаются ситуации, когда спорящие стороны доказывают неотносимость того или иного имущества к категории общего. А это означает, что нормы закона не вполне четко понимаются сторонами. В чем же здесь загвоздка?
Возьмем для анализа несколько дел. Чтобы не утомлять читателя пересказом описательной части судебных решений, мы постараемся схематически наметить суть спора, упуская малозначащие детали.

  1. В определении ВАС РФ от 2 марта 2012 г. № ВАС-1753/12 разбирался спор между ТСЖ «Столярный переулок, 18» и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Стороны спорили, относится ли нежилое помещение, находящееся в подвале, к общему имуществу и должно ли оно быть передано ТСЖ. Суд пришел к мнению, что данное помещение должно быть передано ТСЖ, так как относится к общему имуществу. Основанием для данного решения явились Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее – Правила № 491), а также результаты строительно-технической экспертизы. Данная экспертиза подтвердила, что подвальное помещение относится к техническому подполью и обслуживает все квартиры и нежилые помещения в доме.
  2. В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 г. № 13АП-677/12 разбирался спор между администрацией Сегежского муниципального района и индивидуальным предпринимателем. Стороны спорили, относится ли нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже дома, к общему имуществу. Суд пришел к выводу, что данное помещение к общему имуществу не относится. Свои выводы суд основывал на доказательствах, которые свидетельствовали о том, что данное помещение до того, как было передано в аренду ИП, использовалось под магазин. Кроме того, суд сослался на реестр муниципального имущества, в котором не отражено сведений о наличии у спорного имущества признаков общего имущества. Позиция суда основывается на Жилищном кодексе РФ (далее – ЖК РФ) и Правилах № 491.
  3. В определении Апелляционной коллегии ВС РФ от 14 февраля 2012 г. № КАС12-25 разбиралось заявление ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство Амурстрой» о признании недействующим абз. 1 п. 5 Правил № 491. Заявитель считал, что запорно-регулировочные краны (первые отключающие устройства) не относятся к общему имуществу. Суд пришел к выводу, что данные устройства должны быть отнесены к общему имуществу. Свой вывод суд обосновал ссылкой на действующее законодательство, которое предусматривает обязательное наличие запорно-регулировочных кранов. Такие устройства монтируются застройщиком, являются неотъемлемой частью внутреннего газопровода и водопровода в доме. При этом суд указал, что данные устройства изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, а значит, влияют на обслуживание других помещений многоквартирного дома, что и является основным признаком отнесения имущества к общему.
  4. В постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2012 г. № 19АП-123/12 рассматривался спор между ООО «Управляющая компания «Привокзальная» и Государственной жилищной инспекцией Липецкой области. Суть спора сводилась к тому, признавать или нет штукатурный слой плиты перекрытия, находящийся в жилом помещении собственника, общим имуществом. Суд пришел к выводу, что штукатурный слой не является общим имуществом, так как он не влияет на качество плит перекрытия, которые, безусловно, являются общим имуществом. Свои выводы суд основывал на действующем законодательстве, а также СНиП «Изоляционные и отделочные работы».

Анализ судебной практики показывает, что наиболее сложным вопросом при отнесении имущества к общему является вопрос признания такого имущества обслуживающим более одного помещения в многоквартирном доме. Связано это с действующим законодательством. Ни в Жилищном кодексе РФ, ни в Правилах № 491 не содержится общей дефиниции общего имущества. Однако в ст. 36 ЖК РФ содержится перечень имущества, подпадающего под понятие общего. В свою очередь в п. 2 Правил № 491 также содержится перечень такого имущества, при этом он расширен. Такое расширение со стороны Правительства РФ нормы, содержащейся в федеральном законе, стало возможным потому, что ЖК РФ указывает в перечне главный признак общего имущества – обслуживание более одного помещения в многоквартирном доме. И именно этот признак суды пытаются отыскать при разрешении конкретных споров.

Здесь важно учитывать, что суды при отыскании главного признака общего имущества могут опираться на различные доказательства. Как показывают примеры, приведенные выше, суд может принять во внимание не только заключение специальной экспертизы, но также действующие СНиПы и другие нормативные документы. Однако если принятие решения судом при наличии экспертизы не вызывает возражений, то применение при вынесении решения только СНиПов не может считаться бесспорным. Дело в том, что все такие СНиПы, как правило, принимались в то время, когда законодательство не знало такой категории, как общее имущество многоквартирных домов, как и не знало главного признака отнесения имущества к общему. Поэтому в таких документах не учитывалась необходимость отнесения имущества к общему.

Еще менее убедительными выглядят решения судов, которые опираются на различные документы (например на реестры муниципального имущества) или на факт использования в прошлом имущества не как общего. Представляется, что здесь суду еще более сложно выявить главный признак. Поэтому такая практика не может быть поддержана.

Нежилое помещение: кто должен участвовать в содержании общего имущества?

Не меньшее количество дел связано с нежилыми помещениями, которые находятся в многоквартирных домах. В данном случае возникает вопрос: должно ли лицо, использующее данное помещение, участвовать в общих расходах на содержание общего имущества?

  1. В постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2012 г. № 17 АП-273/12 рассматривался спор между МУП «ЖПЭТ № 2» и отделом вневедомственной охраны МО МВД «Соликамский». Отдел указывал на то, что не является собственником нежилого помещения, имущество закреплено за ним на праве оперативного управления. Однако суд истолковал нормы Жилищного кодекса РФ, а также нормы Гражданского кодекса РФ, таким образом, что лица, которым имущество передано в оперативное управление, обязаны принимать участие в содержании общего имущества. Важно отметить, что свою позицию суд подкрепил ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество» (далее – Постановление № 64).
  2. В постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. № 06АП-378/12 рассматривался спор между ООО «Бруслит Сервис», «Крайзооветснаб» и «Центром инновационных технологий». Между ЦИТ и «Крайзооветснаб» был заключен договор аренды, по которому последний получал в аренду нежилое помещение в доме, обслуживание которого осуществлялось ООО «Бруслит Сервис». Управляющая организация, считая, что именно арендатор должен в данной ситуации нести бремя расходов, попытался в судебном порядке истребовать сумму задолженности за услуги, которые арендатор не оплачивал. Однако суд решил, что в соответствии с действующим законодательством только собственник несет ответственность за содержание общего имущества и именно он обязан заключить договор с управляющей организацией. Ссылался суд на Гражданский и Жилищный кодексы, а также на Постановление № 64.
  3. В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 г. № 13АП-677/12 рассматривались аналогичные по существу с указанными в п.п. 1 и 2 споры. Однако при этом суд пришел к дополнительному выводу, что даже тот факт, что лицо, являющееся собственником нежилого помещения, несет расходы на содержание данного помещения, не освобождает его от участия в содержании общего имущества. Аналогичная норма содержится в постановлении Четырнадцатого апелляционного суда от 17 января 2012 г. № 14 АП-7417/11 со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. № 4910/10.
  4. В постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 февраля 2012 г. № Ф01-92/12 рассматривался спор между индивидуальным предпринимателем и ООО «ЖЭК-2». ИП среди прочего ссылался на то, что не использует общее имущество, а потому и не должен нести бремя его содержания. Суд, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, сделал вывод, что обязанность несения расходов на содержание общего имущества возникает независимо от того, использует его собственник или нет.

Из приведенной судебной практики можно сделать вывод о том, что собственники нежилых помещений в многоквартирных домах не желают признавать распространение на них норм жилищного законодательства. Именно этим можно объяснить наличие таких судебных дел. Несмотря на то что в ЖК РФ (ст. 39) предусматривается, что собственники помещений несут бремя содержания общего имущества, собственники нежилых помещений полагают, что в отношении них данная норма не применяется. Причина здесь в том, что между жилищным и гражданским законодательствами (с последним из которых, как правило, привыкли «работать» собственники нежилых помещений) существует известное противоречие. Гражданский кодекс РФ содержит нормы, регулирующие правовое положение общего имущества в гл. 16, в то же время о бремени содержания общего имущества многоквартирного дома говорится в гл. 18. При этом гл. 18 Гражданского кодекса регулирует права и обязанности собственников жилых помещений.

В юридической науке уже довольно давно идет спор о том, нормы какого законодательства должны применяться к общему имуществу многоквартирных домов: жилищного или гражданского. При этом решение данного вопроса имеет не только теоретическое значение, но и практическое. Ведь, как известно, нормы Гражданского и Жилищного кодексов, относящиеся к общему имуществу, зачастую противоречивы. Например, ГК РФ предполагает согласие между собственниками при принятии решения об управлении общим имуществом, а нормы ЖК РФ – принятие такого решения большинством голосов собственников. Поэтому важно определиться с тем, какие нормы должны регулировать права и обязанности собственников нежилых помещений по отношению к общему имуществу. Ведь распространено мнение о применимости к интересующей нас ситуации норм Гражданского кодекса РФ, а этот последний не содержит четкого указания на несение бремени содержания общего имущества собственниками нежилых помещений – именно в силу этого и возникают многочисленные судебные споры. Однако, как представляется, вопросы содержания общего имущества многоквартирных домов должны решаться прежде всего Жилищным кодексом РФ, и только если его нормативного регулирования недостаточно – ГК РФ. Объясняется это тем, что нормы ЖК РФ имеют специальный характер по отношению к нормам Гражданского кодекса.

Вместе со спорами об обязанности содержания собственником нежилых помещений общего имущества часто возникают спорные ситуации по поводу расширения перечня лиц, обязанных нести бремя содержания такого имущества. В указанных выше судебных делах рассматривались споры, когда бремя содержания общего имущества распространялось не только на арендаторов нежилых помещений, но и на лиц, которым нежилое помещение передано на праве оперативного управления. Представляется, что отнесение не собственников к числу лиц, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества, нарушает законодательство. Правильной представляется позиция суда, высказанная в постановлении № 06АП-378/12. В этом постановлении арбитражный суд сформулировал принцип, согласно которому, даже если арендодатель предусматривает в договоре аренды обязанность арендатора нести бремя содержания общего имущества, арендодатель, как собственник, не может считаться выполнившим надлежащим образом предусмотренную законодательством обязанность по содержанию общего имущества. В данном случае суд не позволил себе широко толковать нормы гражданского и жилищного законодательства, буквально следуя нормам законов. Поэтому неверной можно считать позицию судов, полагающих, что лица, которым имущество передано на праве оперативного управления, несут в отношении общего имуществ те же обязанности, что и собственник.

Важно также обратить внимание на те решения судов, в которых четко оговаривается, что обязанность несения расходов на общее имущество не может быть снята ни в каких случаях. Если собственник нежилого помещения самостоятельно участвует в содержании общего имущества, а собственники жилых помещений выбрали способом управления управляющую организацию, которая также содержит общее имущество, – даже в этом случае собственник нежилого помещения обязан вносить плату данной управляющей организации. Такая позиция судов основывается на толковании норм законодательства, которые не предусматривают каких-либо исключений в этом вопросе. Конечно, это не касается тех ситуаций, когда управляющая организация относится к своим обязанностям недостаточно внимательно или даже не принимает мер к содержанию общего имущества.

Как правильно выбрать управляющую организацию на открытом конкурсе?

Кроме указанных выше примеров, интерес представляют и дела, которые связаны с выбором управляющей организации по итогам проведения открытого конкурса муниципальными органами власти.

В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2012 г. № 13АП-22376/11 рассматривался спор между Управлением ФАС по Республике Карелии и администрацией муниципального образования «Беломорское городское поселение». Суть спора заключалась в следующем. Муниципальное образование провело открытый конкурс, но при этом, с точки зрения Управления, нарушило Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 (далее – Правила № 75). Суд не согласился с позицией Управления. Так, суд пришел к выводу, что отсутствие в информации, размещенной в официальном органе администрации, сведений о некоторых многоквартирных домах, в отношении которых проводился открытый конкурс, не может свидетельствовать о нарушении законодательства. При этом суд указал, что у участников конкурса была возможность получить сведения о таких домах и другим путем, например на официальном сайте администрации. С этой позицией суда можно согласиться.

Суд также согласился с администрацией в вопросе об отказе в допуске к конкурсу организаций, не представивших копию утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период. Организация, которой было отказано в допуске, находилась на упрощенной системе налогообложения, которая не предусматривает обязательного составления бухгалтерского баланса. В то же время, как указал суд, предоставление такого баланса является обязательным в соответствии с Правилами № 75. Правила не делают исключения для каких-либо организаций; перечень документов, которые необходимо предоставлять в конкурсную комиссию, является исчерпывающим, и нормы правил не подлежат расширительному толкованию. Аналогичную позицию занял и Арбитражный суд Свердловской области в своем решении от 16 января 2012 г. № А60-30370/2011.

В данном случае необходимо отметить следующее. На несовершенство Правил № 75 было обращено внимание уже давно. Так, Правила № 75 допускают ситуацию, когда в конкурсе может принимать участие только один претендент. Это противоречит норме п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса РФ. Поэтому требование Правил № 75 об обязательном предоставлении бухгалтерского баланса для организаций, находящихся на упрощенной системе налогообложения, можно считать такой же ошибкой.

* * *

Подводя итог, необходимо отметить следующее. Юристы уже неоднократно обращали внимание на несовершенство жилищного законодательства. Несмотря на то что подготовка самого ЖК РФ заняла порядка десяти лет, в нем содержатся многочисленные противоречия, неточные термины, нераскрытые категории. Все это крайне негативно сказывается на правовом положении не только участников жилищных отношений, но также и на объектах таких отношений. В результате усугубляются те проблемы с жилищной сферой, которые и без того стоят остро. Достаточно представить, сколько миллионов рублей теряют управляющие организации из-за того, что собственники нежилых помещений, которые зачастую представляют собой юридических лиц или предпринимателей, не желают участвовать в несении расходов на общее имущество многоквартирных домов. Судебная практика хорошо высвечивает все недостатки жилищного законодательства, показывая «узкие места» правоотношений. Однако, к сожалению, иногда и суды, руководствуясь несовершенным жилищным законодательством, допускают ошибки, которые тем более опасны, что они приобретают силу судебной практики, а значит, будут служить опорой при принятии решений и другими судами.