У нас рынок недвижимости живет пока по собственным законам

Автор: Павел Лепиш

П. Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»

Начнем сразу с достаточно жесткого: часто ли покупатели сталкиваются с мошенниками на рынке недвижимости?

В новостройках, т.е. на первичном рынке жилья, нет мошеннических схем, почти все можно проверить. Первый условие, на которое стоит обратить внимание, — надежность компании застройщика. Надежность складывается из ряда факторов: количества лет работы на рынке, наличия построенных и сданных объектов, сотрудничества с ведущими банками. Большинство объектов сейчас продаются по 214-ФЗ, и уже нельзя просто поставить забор вокруг стройки, повесить рекламный баннер и начать деньги с граждан собирать. Необходимо проделать определенный объем работ, показать то, что ты сделал. Финансовый кризис во многом изменил покупателей, их отношение к инвесторам и застройщикам. В связи с этим добросовестные компании открывают информацию о себе, становятся ближе к покупателю. Иногда бывает так, что клиент владеет большей информацией, чем менеджер по продажам. Раньше очень часто продажа квартиры в новостройке выглядела следующим образом: менеджер говорил клиенту: «Вот Ваш договор, подпишите здесь, банк для оплаты в соседнем здании», — и люди подписывали и платили деньги, даже не прочитав договор. Поэтому и возникали в дальнейшем сложные ситуации. Сейчас люди смотрят на финансовую состоятельность застройщика, историю развития, знакомятся с разрешительной документацией. Дальше договор регистрируется в регпалате.

У многих на слуху до кризиса были так называемые двойные продажи. Случались они либо по злому умыслу, либо по элементарной халатности. Например, пять компаний продают один и тот же дом по принципу «кто быстрее». И разные клиенты приходят в разные компании и заключают договор на одну и ту же квартиру.

В настоящее время с вступлением в силу обязательной регистрации договора долевого участия такое невозможно. Ведь большинство оплат проходит после того, как завершена регистрация. Допустим даже, что появился мошенник и решил продать одну и ту же квартиру дважды. Принес один раз в регистрационную палату документы. Зарегистрировал квартиру под номером 117. Через месяц принес второй договор на ту же квартиру — в регистрационной палате такое не пройдет.

Как Вы можете оценить современное законодательство?

В последние годы государство очень активно занялось усовершенствованием законодательства. На рынке первичного жилья уже все стало максимально прозрачно. Если люди просто внимательно прочитают договор и сравнят его с пунктами закона, то на основании этого уже можно сделать вывод о добросовестности компании. 214-ФЗ вообще очень сильно «обелил» рынок. С рынка ушли недобросовестные игроки. Раньше все зависело от порядочности конкретных людей и компаний — сейчас работает закон. Но, на мой взгляд, законодательство необходимо ужесточить в плане сроков сдачи проектов.

Если инвестор будет иметь право на арест имущества при нарушении застройщиками сроков строительства, как это скажется на последних?

У многих строительных компаний хорошие активы. И такое нововведение, конечно, может плохо повлиять на них. Возможно, увеличится количество рейдерских захватов строительных компаний. Люди по 10–15 лет создавали строительную фирму, а потом к ним придут, вовлекут в небольшую стройку и заберут активы. А эти активы могут стоить дороже, чем сама стройка. Но у медали две стороны, и инвестору, который поверил в строителя, тоже нужны рычаги воздействия. Законодатели должны предложить решение, которое будет защищать обе стороны.

Какой процент квартир сейчас покупается в качестве инвестиции?

Если говорить о частных инвестициях, то сейчас — не более десяти. Согласно разным данным, до кризиса было 30–40 %. Но в 2008 году количество таких покупок снизилось весьма существенно. Причина проста: если сегодня сравнить доходность от недвижимости с банковской ставкой, то первая по ряду проектов меньше. Частным инвесторам это стало невыгодно. Но, учитывая общий дефицит недвижимости, доходность от нее все равно остается привлекательным активом, более понятным для простых людей, чем, например, акции.

Насколько опасны для покупателя объекты, не соответствующие 214-ФЗ?

На рынке еще есть объекты, которые не соответствуют 214-ФЗ, но при этом строятся без нарушений законодательства: это те, реализация которых начата еще до вступления в силу данного закона. Таких объектов немного, но они есть. Нужно смотреть документы в каждом конкретном случае. Лучше потратить деньги и нанять юриста, но не просто юриста, а именно специализирующегося на недвижимости. Если компания продает квартиры не по 214-ФЗ, это не значит, что они мошенники. Просто юристу нужно проверить все документы. Также нужно внимательно относиться к ценам. Например, в каком-то городе средняя цена квадратного метра — 60 тысяч рублей на стадии строительства, застройщик известен, документы в порядке. А рядом вы видите, что кто-то продает по 35 тысяч за квадратный метр. Наверное, стоит усомниться и более внимательно изучить все стороны проекта. Психологически люди склонны «покупаться» на дешевые предложения. И это дает почву для мошенничества.

В Москве когда-нибудь будут снижаться цены на недвижимость? Например, в том же Лондоне происходит обвал цен…

За 2008–2012 г.г. произошла серьезная коррекция, но о существенном снижении цен пока сложно говорить. Ведь для этого нужен большой объем предложения. Прежде чем говорить о ценах, нам нужно увеличить объемы частной собственности. Например, в Европе на порядок больше объектов недвижимости находятся в частной собственности, жилье там давно стало товарной категорией. Соответственно, оно подчиняется нормальным рыночным законам: больше предложение — ниже цены.

У нас рынок недвижимости пока живёт по собственным законам, вне рамок общемировых тенденций. На Западе недвижимость стала товаром, а у нас — пока нет. Кроме того, в России ментальность такова, что у нас очень сильная привязанность к месту. Да и снимать жилье не очень принято, все стремятся купить. Поэтому, когда происходит падение цен на западном рынке, у нас они, наоборот, могут расти.

Каким Вы видите будущее недвижимости в региональном плане?

Крупные города будут еще больше расти, в них будет улучшаться качество недвижимости. Куда будет двигаться недвижимость в регионах — зависит от местных властей. Если там будут производства, заводы, рабочие места, туризм, то и рынок недвижимости будет развиваться.

Какой принцип управления персоналом Вы исповедуете: жесткий или мягкий стиль?

Я сторонник более жёсткого стиля. Нужно понимать, что мы продаем очень дорогой товар: для некоторых людей покупка квартиры — это дело жизни. И каждый сотрудник должен понимать свою меру ответственности.

Применение матричных структур и более демократичных методов допустимо, по моему мнению, по отношению к ограниченному числу людей или к топ-менеджменту. А когда коллектив большой, да еще при такой высокой степени ответственности, все должно быть четко регламентировано. В рамках разумного, конечно.

90 % российских бизнесменов не готовят себе преемников. Почему?

Да, в других странах существуют династии, когда дело переходит от поколения к поколению. У нас еще нет такой культуры: слишком молодой бизнес. Хотя в недвижимости уже появляются династии, и в туристическом бизнесе это наметилось, есть примеры в банковской сфере.

Однако стоит учитывать, что работать с родственниками бывает вообще тяжело: они часто неэффективны, просто не соответствуют нужному уровню и требованиям. Бывает, что преемник в силу своих личностных качеств не может стать эффективным руководителем.

А преемника внутри компании вырастить вполне возможно. Но — повторюсь — у нас пока нет такой культуры.

Как Вы принимаете людей на работу? Какие критерии для вас важны?

У нас выстроена система делегирования полномочий. Руководитель отдела отвечает за своих людей, я не вмешиваюсь в процесс. Но один из главных критериев — это предыдущее место работы. Если, например, придет устраиваться мужчина 43 лет на работу, а до этого он 3 года не работал, так как, по его словам, решал свои какие-то вопросы, — такого сотрудника мы не возьмем. Еще смотрим на предыдущую зарплату. Если у него в справке 2-НДФЛ значится 5 тысяч рублей, то понятно, что он где-то числился, но что фактически делал — непонятно.

Мы не берем бывших индивидуальных предпринимателей. Во-первых, потому что предпринимателей, которые эффективно работали в сфере недвижимости, так называемых частных риэлторов, очень мало. Во-вторых, потому что человек, работавший на себя, становится закрытым, ориентированным на собственную выгоду и не всегда готов выполнять четкие указания. Вообще стараемся брать сотрудников, которые работали в стабильных и известных компаниях.