Основной проблемой является доверчивость

Опытом и советами делится юрист Московской коллегии адвокатов "Николаев и партнеры" - Василий Моисеев

1. Основной проблемой является доверчивость, невнимательность и низкий уровень знаний законодательства российских граждан.
2. Возможные схемы мошенничества:

— продажа не той квартиры, которая предварительно показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры, либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и др.;

• мелкая фирма оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает;
• лицо, продающее квартиру, не является собственником, предъявляет паспорт с переклеенной фотографией. Либо это может быть похожий (загримированный) человек, а паспорт собственника был получен незаконным путем;
• покупатель проверяет и пересчитывает при вас деньги, а перед закладкой в ячейку сумка с деньгами меняется, и после регистрации продавец получает далеко не ожидаемую сумму, если получает вообще.

3.. Советы покупателю:

— всегда просите предъявить оригинал паспорта собственника и делайте копию. Если продавцу скрывать нечего, проблем при этом возникнуть не должно;

— старайтесь перед заключением договора лично встретиться с собственником. Понятно, что все люди занятые, но одна встреча вряд ли отнимет много времени. Если подобную встречу организовать не удается, это должно насторожить;
— при продаже квартиры давайте риэлторам не генеральную доверенность, а доверенность на конкретные, четко обозначенные действия (сбор документов и т.д.);

— перед покупкой постарайтесь по возможности выяснить историю квартиры: когда была проведена последняя сделка, на основании чего, при каких обстоятельствах. Если это было по решению суда подобная ситуация должна насторожить, так как не исключена вероятность отмены данного решения и т.д.;

— при покупке всегда самостоятельно заказывайте выписку на квартиру из ЕГРП. Во- первых, так вы исключите возможность подделки, во-вторых, с ее помощью можно получить точную информацию о последнем собственнике. Краткую выписку из ЕГРП может получить любое лицо без доверенности;

— при покупке следует насторожиться, если продавец хочет слишком быстро получить деньги. Низкая цена также всегда должна вызывать сомнения. Объяснению, что стоимость снижена, поскольку продавцу срочно требуются деньги, не стоит безоговорочно верить;

— в договоре всегда необходимо указывать реальную стоимость сделки и не идти на уговоры продавца снизить ее, чтобы не платить налоги. В случае если сделка впоследствии будет признана недействительной, продавец получит обратно квартиру, а покупатель — деньги, УКАЗАННЫЕ В ДОГОВОРЕ (двойная реституция);

— с особой тщательностью следует подготовиться к оформлению сделки при покупке квартиры в недостроенном доме (проверить застройщика и т.д.). Подобные сделки оформляются путем заключения договора уступки прав требования. Стоит учитывать и то, на какой стадии строительства находится дом, поскольку есть вероятность, что его вообще не построят либо заморозят строительство;

— пожалуй, основным правилом является то, что нельзя отдавать деньги до регистрации квартиры на имя покупателя. Как правило, передача денег осуществляется через банковскую ячейку, доступом к которой являются зарегистрированные документы;

— перед закладкой денег в ячейку следует проверить и пересчитать деньги. Любой банк оказывает подобные услуги. Эта операция требует дополнительных затрат, однако они несопоставимы с возможными потерями;

— если собственником помещения является юридическое лицо, это может быть связано с дополнительными рисками, такими как неполучение согласия учредителей на крупную сделку, которое оформляется протоколом общего собрания; подписание договора купли-продажи неуполномоченным лицом. В случае если владельцем квартиры является иностранная компания, лучше дополнительно истребовать документ под названием афидовито (клятва генерального директора), что руководитель компании действительно подписывал тот или иной документ;

— в обязательном порядке необходимо потребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги, чтобы не только убедиться, что в квартире никто не прописан, но и посмотреть, кто был прописан в ней ранее и на основании чего выписан (если выписывались несовершеннолетние дети, если выписка производилась на основании решения суда либо в связи с тем, что гражданин отбывает срок наказания в тюрьме, — все эти моменты в будущем могут негативно отразиться на покупателе.)

Идеальный вариант — получить доверенность от продавца и собрать необходимые документы для продажи квартиры самостоятельно

— в случае если квартира продается по доверенности, необходимо иметь в виду, что собственник мог уже аннулировать эту доверенность и представитель продавца неуполномочен осуществлять какие-либо действия или подписывать документы. Бывает, что собственник с представителем находятся в сговоре, собственник подписывает доверенность «левой рукой», а после заключения сделки говорит, что ничего не подписывал. Почерковедческая экспертиза установит, что подпись на доверенности сделана не рукой собственника, сделка признается недействительной, а представителя собственника с деньгами и след простыл;

— если квартира принадлежит собственнику на основании свидетельства о праве на наследство по закону, полученного совсем недавно, следует подумать о том, что, возможно, на эту квартиру претендуют и другие наследники, которые по тем или иным причинам не оформили свое право на наследство и в ближайшее время смогут оспорить выданное нотариусом свидетельство, а впоследствии и сделку купли-продажи.

На самом деле мошеннических схем существует великое множество, и охарактеризовать их все вряд ли получится. Главный совет — при заключении сделки купли-продажи недвижимости обращаться для их сопровождения в крупные агентства недвижимости либо к юристам (адвокатам). Кстати, лучше обращаться именно к юристам, а не к риэлторам, поскольку основная цель риэлторов — продать квартиру и получить свои деньги, а юриста — сопроводить сделку с наименьшими потерями для клиента, его гонорар не зависит от исхода сделки.

Дайджест:
Идеальный вариант — получить доверенность от продавца и собрать необходимые документы для продажи квартиры самостоятельно