Почему застройщики не стремятся заключать договоры долевого участия в строительстве?

В заключение рассмотрения существующих на практике схем обхода требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» хотелось бы определенное внимание уделить самому договору долевого участия в строительстве и тем причинам, по которым его пытаются проигнорировать застройщики.

Что же больше всего не нравится застройщикам в этом законе и конструкции договора долевого участия в строительстве? На наш взгляд, причины в большей степени кроются не в тех повышенных гарантиях, которые Закон предоставляет дольщикам, а в тех требованиях, которые он предъявляет застройщику. В соответствии с нормами этого документа для того, чтобы привлечь деньги дольщиков, застройщик обязан:

— получить разрешение на строительство;

— опубликовать в СМИ, разместить в телекоммуникационных сетях (например, в Интернете) или представить в орган по регистрации недвижимого имущества проектную декларацию (информацию о застройщике и об объекте строительства);

— зарегистрировать право собственности (или договор аренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.

На выполнение всех этих требований у застройщиков уходит очень много времени, за которое можно построить дом. Застройщик же имеет цель извлечь прибыль и, следовательно, начать продажу «долевок» как можно быстрее. Кроме того, последствия несоблюдения застройщиком этих требований очень серьезные: в таком случае дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Так, по одному из дел судом было указано, что поскольку договор долевого участия подписан сторонами до получения разрешения на строительство пристроенного блока офисных помещений жилого дома, то он ничтожен в силу ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» и ст. 168 ГК РФ, а поступившая по договору оплата является подлежащим возврату неосновательным обогащением застройщика . Помимо этого, в случае признания судом недействительности такой сделки застройщик обязан уплатить проценты за пользование денежными средствами, оплаченными в счет исполнения обязательств по признанному ничтожным договору (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона).

Кроме этого, судебная практика исходит из того, что обязательными условиями для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только вышеуказанных требований (п. 1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» — получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований п. 2 ст. 3 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме, прошедшего государственную регистрацию) . Аналогичный вывод сделан в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 г. по делу № А45-13239/2010 и Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 г. по делу № А21-125/2010.

В то же время есть и противоположная практика. К примеру, по другому делу суд указал, что невыполнение либо несвоевременное выполнение требования по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не влечет утрату застройщиком права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, которое возникло у него в силу закона и, соответственно, не влечет ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, установленной именно за отсутствие у застройщика указанного права . Аналогичный вывод сделан в Постановлении ФАС Уральского округа от 05.02.2009 г. № Ф09-193/09-С1 по делу № А60-24331/08.

Все же более распространенной является позиция, согласно которой договор долевого участия, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным и не влечет правовые последствия .

Помимо этого, застройщик должен являться юридическим лицом в том смысле, которое этому понятию придает действующее законодательство. Так, по другому делу суд пришел к выводу о том, что хозяйственное общество правомерно привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за нарушение требований ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», поскольку, являясь участником простого товарищества, созданного с целью строительства жилой секции многоквартирного дома, не было застройщиком объекта строительства в терминах указанного Федерального закона, но привлекло денежные средства гражданина — участника долевого строительства жилого дома. Как указал суд, простое товарищество не является юридическим лицом, а потому оснований для привлечения денежных средств от физических лиц в счет приобретения последними квартир в строящемся жилом доме данный договор не дает .

Закон однозначно определил последствия просрочки оплаты строящейся недвижимости дольщиком. Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Исходя из этого предусмотреть более суровые санкции застройщик не имеет права, что также в определенной степени ущемляет его права. При этом в связи с неисполнением обязательства дольщиком для самого застройщика могут наступить куда более тяжелые негативные последствия.

Как показывает судебная практика, условия договора, предусматривающие платность предоставляемой дольщику рассрочки по внесению денежных средств в оплату строящейся недвижимости, должны быть прямо прописаны в договоре. Так, требование о возврате неосновательного обогащения, полученного в результате перечисления застройщику денежных средств в виде пеней и процентов за несвоевременное внесение взносов по договору долевого участия в строительстве было удовлетворено судом по причине того, что договор не содержал условия получения дольщиком рассрочки платежа на кредитных условиях .

Помимо всего прочего, договор долевого участия консервативен и положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора здесь применимы с определенными условностями. Зачастую попытки застройщика изменить условия договора в лучшую для себя сторону заканчиваются привлечением его по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, поскольку истолковываются как включение в договор условий, ущемляющих права потребителя . Так, по мнению суда, включение в договор об участии в долевом строительстве условия, предусматривающего изменение размера объекта долевого строительства до 10% от проектируемой площади, и условия, предусматривающего уплату дольщиком процентов за использование застройщиком собственных средств на строительство, ущемляют права потребителя по сравнению с подп. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» и п. 3 ст. 5 этого же Закона.

Оформление застройщиком договора участия в долевом строительстве с условием включения в общую планируемую площадь площади балкона, а также с условием об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, также является нарушением положений, предусмотренных п. 1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» и нарушением прав потребителей, влекущим ответственность по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ .

Еще по одному делу в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, было отказано, поскольку суд посчитал, что включение в договор участия в долевом строительстве условия о внесении оплаты по договору до его заключения, то есть до момента его государственной регистрации, ущемляет установленные законом права потребителя .

Еще одно требование Закона состоит в том, что договор с дольщиком должен однозначно определять срок сдачи объекта недвижимости. Просрочка имеет негативные экономические последствия для застройщика. В статье 6 Закона содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. ГК РФ дает три альтернативных единственно возможных способа определить срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства:

Исходя из изложенного, указание в договорах участия в долевом строительстве в качестве срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, являющийся предметом долевого строительства, месяца, квартала, года передачи такого объекта, исчисляемого с даты получения разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию, является неправомерным, так как не предусмотрено ГК РФ. Судебная практика исходит из того, что это событие, с которым связывается получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Оно может и не наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события . В таком случае существенное условие договора о сроке передачи будет считаться несогласованным. Следовательно, договор будет считаться незаключенным со всеми вытекающими из этого и описанными выше последствиями для застройщика.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. При этом договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, а не с момента государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве .

Застройщик же в случае расторжения договора в течение двадцати рабочих дней со дня его расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Случаи привлечения застройщика к ответственности по описанным основаниям в последнее время нередки. Как правило, в таких ситуациях судебные органы встают на сторону дольщика. Примером может быть следующее дело. Так, суд взыскал с застройщика предусмотренную Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве...» неустойку, поскольку договорные обязанности по перечислению платежей исполнены в полном объеме, а обязанности по передаче помещений в положенный срок не исполнены .

Помимо неустойки, в случае нарушения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока передачи объекта долевого строительства, убытки в размере расходов, произведенных дольщиком по найму жилого помещения, подлежат взысканию с застройщика . В данном случае к отношениям сторон подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». По другому делу убытки в размере расходов, произведенных дольщиком на самостоятельное завершение строительства объекта долевого участия, были взысканы с застройщика, поскольку он в нарушение ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» в установленные сроки не передал завершенные строительством встроенно-пристроенные помещения .

Помимо изложенного, Закон предоставляет дольщику дополнительные достаточно широкие полномочия для расторжения договора долевого участия в строительстве. Так, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

— неисполнения застройщиком, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, обязанностей по безвозмездному устранению недостатков, возмещению расходов дольщика на их устранение либо соразмерному уменьшению цены договора;

— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

— нарушения застройщиком обязанностей по продлению поручительства банка, которым обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в случае:

— прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

— существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Для последних трех случаев с учетом правовой позиции п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор о расторжении договора долевого участия может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, то есть должны быть представлены доказательства обращения к ответчику с требованием о расторжении договора до обращения в суд .

Еще закон обязывает застройщиков предоставлять обеспечение по всем договорам, заключенным для строительства. Понятно, что компаниям нелегко найти такой внушительный залог или банк, который согласился бы быть поручителем. Ведь суммы, которые собирают застройщики, весьма значительные.

Слабым утешением для застройщика может быть положительная для него судебная практика, позволяющая включать в договор долевого участия в строительстве условия об оплате коммунальных услуг и переносе бремени содержания объекта долевого строительства на дольщика с момента передачи помещения по передаточному акту. Так, руководствуясь ст. ст. 209, 210 ГК РФ, суд сделал вывод о том, что, поскольку участник долевого строительства на основании подписанного передаточного акта фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, включение в договор условия по оплате содержания переданной ему квартиры не может свидетельствовать об ущемлении его прав . Исходя из этого, по другому делу суд отметил, что является незаконным постановление о привлечении к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в связи с включением в договор долевого участия в строительстве условий, ущемляющих права граждан, если в соответствии со ст. 209 ГК РФ участник строительства обязан нести расходы по содержанию имущества с момента подписания акта приема-передачи .

В обоих случаях суд руководствовался тем, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 210 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Кроме того, суд отметил, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено ст. 153 ЖК РФ.

Еще одной причиной, по которой застройщик старается обойти требования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...», являются положения Закона о необходимости государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. В то же время нельзя не отметить и значение этой процедуры.

При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, важность государственной регистрации договоров долевого строительства состоит в установлении приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами, также имеет большое значение. Так, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно. Информация, содержащаяся в реестре, доступна для любого лица, она позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости, что также является плюсом государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Помимо прочего государственная регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был заключен, то есть ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И наконец, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства.

В то же время отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве не во всех случаях влечет его незаключенность. Интересным в этой связи может быть следующее дело. Ввиду отказа ответчика от регистрации договора и последующего введения объекта долевого строительства в эксплуатацию, возможность государственной регистрации спорного договора долевого участия была утрачена, такой договор, соответствующий по форме и содержанию требованиям ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», признан судом заключенным .

Кроме того, судебная практика исходит из того, что введение жилого дома в эксплуатацию до подачи участниками долевого строительства заявления о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве не является основанием для отказа в государственной регистрации договора .

Аналогичные выводы содержат Определение ВАС РФ от 24.11.2008 г. № 14686/08, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2008 г. по делу № А43-22524/2007-26-454.

Как видим, Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» достаточно жестко ограничивает права и положение застройщика. С другой стороны, эти ограничения являются гарантиями дольщику в том, что его вложения в строящийся объект не пропадут. В то же время хочется предостеречь потенциальных дольщиков от того, чтобы безоговорочно соглашаться на подписание договора долевого участия в строительстве, глядя лишь только на его название. Несмотря на то, что в большинстве случаев оговорки являются ничтожными и могут быть впоследствии оспорены дольщиком в судебном порядке, рекомендуется изначально настаивать на исключении их из договоров для минимизации риска судебных споров с застройщиком. В заключение выразим надежду, что долевое строительство вольется, наконец, в нормальный деловой оборот и сотрудничество дольщика и застройщика будет взаимовыгодным.