Признание права собственности на самовольную постройку

Дарья Болгерт

Судебная практика свидетельствует, что в последние годы увеличивается число дел, связанных с применением ст. 222 Гражданского кодекса РФ, регулирующей отношения по поводу самовольных построек.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ содержит норму, которая в качестве исключения допускает возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество. Рост числа споров по признанию права собственности на самовольную постройку указывает на их актуальность и необходимость анализа судебной практики.

В. Ф. Шабрина обратилась в суд с иском к Администрации ГО г. Уфа о признании права собственности, указывая в обоснование иска, что в 1959 году на земельном участке площадью 760 кв. м, расположенного по адресу <...>, ее родителями собственными силами и за счет собственных средств был построен жилой дом. В 1998 году на данном участке она перестроила указанный жилой дом и построила пристрой к нему. Все это время она открыто, добросовестно и непрерывно пользовалась вышеуказанными объектами недвижимости. Истица просила признать право собственности на земельный участок площадью 760 кв. м и жилой дом и пристрои (литер А, А1, а) по адресу <...>. Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 08 июля 2011 года исковые требования В. Ф. Шабриной к Администрации ГО г. Уфа о признании права собственности были удовлетворены. Судом было установлено что на земельном участке площадью 760 кв. м, расположенном по адресу <...>, возведены в 1959 году жилой дом и пристрои в 2003 году.

Согласно техническому паспорту по вышеуказанному адресу, составленному по состоянию на <...>, упомянутые строения являются самовольной застройкой.
Из материалов дела не следует, что земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании истицы В. Ф. Шабриной.

Протоколом заседания комиссии по землепользованию и застройке городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным главой Администрации городского округа город Уфа РБ от <...> вопрос ввода объекта в эксплуатацию и предоставления земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на домовладение по пер. Флотский, 15, снят с рассмотрения ввиду запрещенного вида функционального использования земельного участка согласно градостроительному регламенту, а также размещения объекта в зоне перспективной застройки и изъятия земельного участка в целях проектирования и строительства административно-торгового здания.

Из материалов дела следует, что В. Ф. Шабрина и ее родители длительное время, с 1959 года, пользовались земельным участком и владели строениями по адресу <...>.

В соответствии с п.п. 9, 10 Постановления СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» (в ред. Постановлений Совмина РСФСР от 03.07.54 № 987, от 03.10.62 № 1327, от 21.04.72 № 248, Постановления Правительства РФ от 23.07.93 № 726) постройки, возведенные или начатые без надлежащего разрешения до издания настоящего Постановления, в случае если они нарушают утвержденную планировку города, мешают проезду, представляют опасность в пожарном или санитарном отношении, должны быть по требованию местного исполнительного комитета перенесены застройщиком за свой счет на другой земельный участок, отведенный исполнительным комитетом соответствующего городского или поселкового Совета депутатов трудящихся.

Если строение, самовольно возведенное индивидуальным застройщиком до издания настоящего Постановления, не подлежит переносу по основаниям, указанным в п. 9, то местная администрация предоставляет таким застройщикам разрешение на строительство в установленном законом порядке.

Администрацией ГО г. Уфа не представлено доказательств того, что органами государственной власти г. Уфы начиная с 1959 года к Шабриным предъявлялись какие-либо требования об освобождении земельного участка в связи с нарушением порядка возведения строений. Нет данных и о том, что органами государственной власти предъявлялись требования о сносе построек или о запрещении строительства в период их возведения. Ответчиками не представлено и доказательств того, что в связи с возведением самовольных построек к Шабриным предъявлялись какие-либо санкции административного характера.

Нормы указанного постановления СНК РСФСР позволяют суду сделать вывод, что в случае если самовольно возведенное строение не подлежит переносу, то данное строение считается возведенным с разрешением на строительство, то есть не является самовольно возведенным. Поэтому суд считает, что иск в части признания права собственности на новые строения, возведенные истцом на месте старых, подлежит удовлетворению.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан решением от 28 декабря 2010 года в удовлетворении исковых требований П. В. Хвойнова к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании права общей долевой собственности на земельный участок и самовольно возведенные строения отказал. Свое решение суд мотивировал тем, что земельный участок не находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании истца.

Договор мены домовладения от <...> не устанавливает право собственности или иного права на земельный участок. Также истцом суду не представлено доказательств того, что самовольные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 ч.3 ст. 222 ГК РФ). Представленные истцом акт санитарно-эпидемиологического обследования от <...>, сообщение ГУ «22-й отряд Государственной противопожарной службы РБ МЧС России» от <...>, акт осмотра жилого помещения от <...> судом не могут быть расценены в качестве доказательства того, что самовольные постройки под литерами: <...>, <...> не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Заволжский районный суд города Ульяновска от 31 мая 2011 года исковые требования Фатыха Киямовича Гимадеева, Наили Зиатдиновны Гимадеевой к мэрии города Ульяновска о признании права общей долевой собственности на самовольно возведенные постройки удовлетворил. Ф. К. Гимадеев и Н. З. Гимадеева обратились в суд с иском к мэрии города Ульяновска о признании права общей долевой собственности на самовольно возведенные постройки, расположенные по адресу <...>. При рассмотрении дела суд пришел к выводу: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1279 кв. м по адресу <...> зарегистрировано за истцами в размере по <...> доли, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права сер. 73-АА № <...> и сер. 73-АА № <...> от <...>.

Согласно техническому паспорту домовладения № <...> по <...> в <...>, составленному УОГУП БТИ по состоянию на <...>, истцами самовольно возведены: пристрой <...>. На возведение построек отсутствуют сведения о регистрации.

Для решения вопроса о возможности сохранения самовольно возведенных построек и определения соответствия спорного строения требованиям СНиП судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта <...> Автономной некоммерческой организации «Ульяновскстройсертификация» от <...> № <...> следует, что, совершив выезд для проведения экспертизы объекта, эксперт установил, что: объект представляет собой фрагмент домовладения <...> на участке, расположенном по адресу <...>.

Расположение зданий и сооружений на участках индивидуального строительства в действующей нормативно-технической и градостроительной документации регулируются СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП <...>-89* Градостроительство. «Планировка и застройка городских и сельских поселений».

В частности, в соответствии с п. 2.12 СНиП <...>-89* расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями. Расстояние от границ участка нормируется для жилых зданий, на участках индивидуального строительства должно составлять не менее 3 м, кроме того, регулируется взаимное расположение комнат в смежных зданиях.

Расстояние от хозпостроек до границы участка должно быть не менее 1 м. При проведении обследования выявлено, все обследуемые строения на участке расположены в соответствии с нормативными требованиями. Самовольно возведенные строения: А2 (пристрой), А3 (пристрой), А5 (пристрой), а1 (сени), а2 (сени), расположенные по адресу <...>, согласно данным, изложенным в техпаспорте по состоянию на <...>, требованиям СНиП и другим строительным нормативным документам соответствуют.

Учитывая, что самовольные постройки возведены истцами на принадлежащем им на праве общей долевой собственности земельном участке, соответствуют требованиям СНиП, не нарушают права и законные интересы третьих лиц, суд счел возможным удовлетворить исковые требования Ф. К. Гимадеева, Н. З. Гимадеевой в полном объеме.

Засвияжский районный суд г. Ульяновска решением от 17 февраля 2011 года исковые требования Н. Г. Мукина к мэрии города Ульяновска, Е. А. Дубовой о признании права собственности на самовольные постройки, сохранении жилого дома в перепланированном состоянии удовлетворил, руководствуясь ч. 3 ст. 222 ГК, ст. ст. 25, 29 ЖК РФ. Кроме того, судом было установлено, что самовольные постройки при домовладении № <...> по ул. <...> г. Ульяновска находятся на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке и принадлежащем на праве общей долевой собственности Н. Г. Мукину и Е. А. Дубовой, и, как следует из материалов дела, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, согласно проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизе № <...>. Суд также счел подлежащим удовлетворению требование истца о сохранении произведенной в доме перепланировки. Как установлено в ходе судебного разбирательства, перепланировка произведена в части дома, занимаемой истцом, и соответствует предъявляемым требованиям. Сособственник жилого дома Е. А. Дубова не возражал против сохранения жилого дома в перепланированном состоянии.

Требование истца об изменении долей сособственников в праве общей долевой собственности на жилой дом суд также посчитал обоснованным и подлежащим удовлетворению. Поскольку с сохранением самовольных построек доли сособственников жилого дома № <...> по ул. <...> Ульяновска изменились и, как следует из заключения эксперта, составляют по кв. <...> — 55/100 доли, по кв. <...> — 45/100 доли, суд посчитал необходимым изменить доли сособственника Н. Г. Мукина и Е. А. Дубовой в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом. Как следует из пояснений ответчицы Е. А. Дубовой, она согласна с изменением ее доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Таким образом, проанализировав несколько судебных решений по спорам, возникающим при признании права собственности на самовольную постройку, можно сделать следующий вывод — в предмет доказывания по указанной категории дел входят:

• факт наличия права собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен спорный объект;
• факт соответствия самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;
• факт отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;
• факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Только при условии соблюдения всех вышеперечисленных пунктов можно признать право собственности на самовольно возведенную постройку через суд, согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Суд может признать право собственности на самострой, однако если же сохранение самовольно возведенной постройки создает угрозу жизни и здоровью людей, нарушает охраняемые законом интересы и права других лиц, то право собственности признано быть не может.