Дарья Болгерт, юрист-эксперт
Доля в праве, которая еще не выделена в натуре, позволяет владеть и пользоваться сособственникам всем имуществом в целом, а не только какой-то его частью. Выдел доли всегда направлен на прекращение права общей собственности и возникновение у выделяющегося собственника единоличной собственности на соответствующую его доле часть жилого помещения.
Согласно разъяснениям, данным в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании и т. п.
При подготовке дела к судебному разбирательству судам предписано в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование, и т. п.
Решением Балашовского районного суда Саратовской области 18.04.2012 г. были удовлетворены исковые требования Р. С. Хохлова к А. П. Рекун о разделе дома и земельного участка в натуре, прекращении права общей долевой собственности. Р. С. Хохлов обратился с вышеуказанными исковыми требованиями к А. П. Рекун, в обоснование указал, что является собственником 5/8 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с хозяйственными строениями и сооружениями по адресу <...> и земельный участок под данными объектами недвижимости. А. В. Рекун принадлежит 3/8 долей в праве общей долевой собственности. Жилой дом имеет два раздельных входа. На неоднократные предложения о добровольном разделе дома и земельного участка в натуре ответчик не дает согласия, чем, по мнению истца, нарушаются его права. Вариант раздела дома истцом предложен по заключению строительно-технической экспертизы от 12.09.2011 г., проведенной на основании определения Балашовского районного суда от 11.08.2011 г., а вариант раздела земельного участка — по заключению землеустроительной экспертизы от 13.04.2011 г., проведенной на основании определения мирового судьи судебного участка № 3 г. Балашова Саратовской области от 09.02.2011 г., которые были даны в рамках гражданского дела с участием тех же сторон и в отношении тех же спорных объектов. Суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о разделе домовладения в соответствии с предложенным экспертом вариантом раздела, который предполагает наиболее целесообразный раздел дома по фактическому сложившемуся порядку пользования и не требует технического переоборудования, выполнения каких-либо строительных работ, а также более полно отвечает интересам сторон. По данному варианту раздела образуются изолированные части дома, пригодные для проживания, с отдельными входами, состоящие из жилых комнат и подсобных помещений необходимой площади, изменение конструктивных элементов жилого дома при этом не требуется.
В апелляционной жалобе А. П. Рекун ставится вопрос об отмене решения суда.
В обоснование доводов жалобы указано, что поскольку она возражала против прекращения права общей долевой собственности, следовательно, суд не мог прекращать режим общей долевой собственности помимо воли других сособственников. Сособственник не может быть лишен своей собственности по воле другого сособственника. Законом не предусмотрено, что право собственности прекращается в случае раздела общей собственности или выделения доли. Кроме того, указала, что в резолютивной части решения суда не решен вопрос о судьбе ее собственности.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда от 12.07.2012 г. пришла к выводу о необходимости изменить решение суда по следующим основаниям. Согласно экспертному заключению имеется единственный вариант реального раздела домовладения, наиболее приближенный к величинам идеальных долей в праве общей долевой собственности, исходя из полезной (отапливаемой) площади жилого дома, составляющей 61,1 кв. м (без учета иной площади), и фактически занимаемых сторонами помещений в доме. Указанный вариант предусматривает выдел истцу в собственность часть жилого дома общей полезной площадью 38,8 кв. м. При этом доли собственников на жилой дом при отступлении от идеальных долей в соответствии с предложенным вариантом составляют для истца 16/25 долей, 9/25 долей для ответчика, что на 0,6 кв. м больше, чем доля, причитающаяся истцу. Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования о разделе дома и земельного участка в натуре и выделении долей, судом не прекращено право общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости у второго участника долевой собственности (ответчика) и не закреплено его право собственности на выделенную часть недвижимости. Судом не были учтены положения ст. 11.5 Земельного кодекса РФ о том, что при выделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, в случае выдела доли образуется один или несколько земельных участков, а у участника долевой собственности возникает право собственности на образуемый земельный участок. Поскольку в данном деле участников долевой собственности только двое, то в случае выдела одного из них, остальной ее участник утрачивает также право долевой собственности.
В силу п. 4 ст. 41 ГК РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Суд вправе отказать участнику долевой собственности в выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т. п. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Решением Советского районного суда г. Н. Новгорода от 26 мая 2010 г. постановлено: исковые требования В. И. Юртаевой к Т. И. Уточкиной удовлетворить частично. Взыскать с Т. И. Уточкиной в пользу В. И. Юртаевой 336500 рублей в счет выплаты компенсации за принадлежащую ей 1/6 долю в праве собственности на квартиру № <...>. Передать в собственность Т. И. Уточкиной 1/6 долю в праве собственности на квартиру № <...>. Прекратить право общей долевой собственности В. И. Юртаевой на 1/6 долю в праве собственности на квартиру № <...>, как следствие выплаты денежных средств за переданную долю. В. И. Юртаева обратилась в суд с иском к Т. И. Уточкиной о взыскании денежной компенсации, передаче доли в праве собственности.
В обоснование заявленных требований указано, что доли в праве собственности на названное имущество принадлежат В. И. Юртаевой как наследнику по закону к имуществу ее матери Ф. И. Уточкиной, умершей 17.10.2007 г. Сестре истицы Т. И. Уточкиной принадлежит 5/6 доли в праве общей долевой собственности вышеуказанной квартиры. Принадлежащая истице 1/6 доля в праве общей долевой собственности в квартире, находящейся по адресу <...>, составляет 7,3 кв. м. Квартира состоит их двух жилых комнат площадью 11,0 кв. м и 15,4 кв. м. Выдел доли истицы в натуре не представляется возможным в связи с действующим законодательством и сложившейся судебной практикой. Материалами дела установлено, что спорящие стороны имеют в общей долевой собственности двухкомнатную квартиру общей площадью 42, 2 кв. м, с учетом лоджий, балконов — 43,7 кв. м, жилой — 26,4 кв. м, расположенную по адресу <...>. В. И. Юртаевой принадлежит 1/6 доля в праве собственности на указанную квартиру, Т. И. Уточкиной — 5/6 доли. Судом установлено, что исковые требования В. И. Юртаевой основаны на желании передать Т. И. Уточкиной принадлежащую ей 1/6 долю в праве собственности за компенсацию в размере 336500 рублей, а В. И. Уточкина согласна выплатить В. И. Юртаевой компенсацию в указанной сумме за переданную ей в собственность 1/6 доли.
Таким образом, замена доли денежной компенсацией без согласия собственника возможна только при предъявлении требований выделяющимся собственником, но не остальными участниками общей собственности. В противном случае действия других собственников повлекут нарушение ст. 35 Конституции РФ, поскольку направлены на принудительное прекращение права собственности.
Произвести же реальный раздел (выделить доли в натуре) квартиры невозможно, поскольку отсутствуют необходимые технические условия (например, наличие отдельного входа для каждого собственника).
В отношении квартиры возможно только определить порядок пользования (в чьем пользовании какая из комнат будет находиться).
При этом кухня, ванная, туалет, коридор останутся в общем пользовании собственников. Соглашение об определении порядка пользования квартирой можно заключить добровольно (при согласии собственников) либо определить порядок пользования квартирой в судебном порядке. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Ф. З. Сабитов обратился в Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан с иском о разделе <...> по <...> в натуре, выделить ему в собственность изолированную комнату, размером 8, 3 кв. м, а Т. М. Сабитовой и Р. Ф. Сабитову выделить комнаты размерами 18, 4 кв. м, 8,7 кв. м и 11,1 кв. м соответственно, в обоснование иска указав, что им на основании общей долевой собственности принадлежит по 1/3 доли в спорной квартире. На данный момент ответчики чинят препятствия в пользовании квартирой, в связи с чем просит взыскать с ответчиков компенсацию в размере <...> рублей. В последующем истцом исковые требования были уточнены, он просил определить порядок владения и пользования спорной квартирой, выделив ему во владение и пользование изолированную комнату размером 8,3 кв. м, а Т. М. Сабитовой и Р. Ф. Сабитову выделив во владение и пользование комнаты размерами 18,4 кв. м, 8,7 кв. м и 11,1 кв. м, а кухню, ванную комнату, туалет, коридор определить местами общего пользования. Взыскав с ответчиков денежную компенсацию в сумме <...>рублей в счет излишней полученной ими жилой площади, исходя из п. 2 ст. 247 ГК РФ.
Решением Нефтекамского городского суда РБ от 06.12.2011 г. иск Ф. З. Сабитова к Т. М. Сабитовой, Р. Ф. Сабитову об определении порядка владения и пользования квартирой и разделе приватизационной квартиры в натуре, взыскании денежной компенсации в счет излишней жилой площади удовлетворен частично.
Определен порядок пользования квартирой <...>, расположенной по адресу: РБ, <...>, закрепив за Ф. З. Сабитовым комнату размером 8,3 кв. м (литера № согласно техническому паспорту), Т. М. Сабитовой — комнату размером 11,1 кв. м (литера №), за Р. Ф. Сабитову — комнату размером 8,7 кв. м (литера №), жилую комнату размером 18,4 кв. м (литера №) и места общего пользования: кухню, ванную комнату, туалет, коридор определить местами общего пользования. В части взыскания денежной компенсации в счет излишней жилой площади и раздела квартиры в натуре отказано. С Т. М.Сабитовой, Р. Ф. Сабитова в пользу Ф. З. Сабитова взысканы судебные расходы в размере <...>рублей.
Немаловажно, что о возможности выдела доли в общей собственности для владения и пользования также говорится в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 7 февраля 2008 г. № 242-О-О (п. 2.1.), статья 252 ГК Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пп. 1 и
2). Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что при выделе доли в натуре в общем имуществе фактически существуют две процедуры:
1. Выдел долей в натуре в земельном участке, доме, квартире, ином жилом помещении, если это конструктивно возможно. Обязательным условием этого разделения является наличие отдельного входа для каждого сособственника, наличие отдельного подвода коммуникаций к выделяемым частям имущества. Поскольку выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, общая собственность на дом прекращается. Суд вправе отказать участнику долевой собственности в выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Выдел доли из общего имущества может быть осуществлен также выплатой денежной компенсации (стоимости) доли.
2. Определение порядка пользования имуществом, когда выделить доли в натуре невозможно, но можно определить, за кем какая комната может быть закреплена условно. Способом защиты нарушенного права в данной ситуации является исковое заявление об определении порядка пользования, в котором истец указывает, какое изолированное жилое помещение в квартире или доме он просит выделить в пользование ему, а какие оставить в пользовании ответчиков.
В заключение хотелось бы отметить, что в настоящее время существенно возросло количество споров о выделе доли из общего имущества, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. Так, если суд отказывает собственнику в удовлетворении исковых требований о выделе доли в натуре, это не препятствует собственнику обратиться в дальнейшем в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст. 247 ГК РФ.