Выселение из квартиры в результате неправомерного распоряжения собственностью
Алексей Абрамов, ведущий юрисконсульт ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО»
Как вы уже догадались, ниже речь пойдет о достаточно непростых отношениях собственников в коммунальной квартире, когда в результате, казалось бы, вполне законного распоряжения своим имуществом один из собственников грубо нарушает права других соседей.
Согласно действующему сегодня жилищному законодательству собственник вправе продать, подарить, обменять, передать по наследству и т. д. помещение, принадлежащее ему на правах частной собственности. Подобное право предоставлено ему пп. 1 и 2 ст. 35 основного закона нашей страны — Конституции РФ: «Право частной собственности охраняется законом... Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Право собственника распоряжаться своим имуществом закреплено также и в п. 1 ст. 30 ЖК РФ, а именно: «Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования».
Одновременно с этим нормы п. 2 ст. 30 ЖК РФ определяют и порядок оформления воли собственника по предоставлению кому-либо своего помещения на различных условиях: «...Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством...». Подобные же постулаты содержат и нормы пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ: «...Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Казалось бы, вопрос ясен и понятен: есть собственность и ее хозяин, у собственника есть право распоряжаться своим имуществом и оно закреплено на законодательном уровне.
Однако собственник очень часто забывает, что есть и другая сторона вопроса — появление любых прав автоматически порождает и возникновение определенных обязанностей.
Ярким тому примером являются нормы п. 1 ст. 41 ЖК РФ: «Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)». Такжеподводный камень заложен в данном случае и в нормах пп. 1 и 4.1 ст. 37 ЖК РФ, а именно: «...Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения... Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
С учетом вышеизложенного становится ясно, что права собственника жилых помещений в коммунальной квартире ограничены действующим жилищным законодательством, в части взаимосвязанной с распоряжением общей собственностью.
Иначе это можно сформулировать так — собственник может осуществлять свои права только в той степени и до того момента, покуда это не ущемляет права других владельцев помещений в данной квартире. Данное положение сугубо проистекает из норм п. 1 ст. 10 ГК РФ, а именно: «...Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах». Иными словами, если при осуществлении своих прав собственник допустит ущемление или ограничение прав других собственников, то в этом случае возникнет прецедент для судебного разбирательства и весьма вероятно, что в дальнейшем собственник будет ограничен в этих самых правах (выселен, расторгнут договор и т. д.).
Теперь, для более детального понимания, давайте рассмотрим конкретный пример из практики.
Собственник Ч.А.О. владела жилой комнатой в коммунальной квартире в центре Москвы, принадлежащей ей на правах собственности, что безусловно было подтверждено соответствующими документами. В марте 2009 г. Ч.А.О. решила помочь в плане организации проживания в г. Москве своей родственнице с Украины Д.Т.М. и ее дочери.
Для чего заключила с Д.Т.М. договор безвозмездного пользования жилым помещением по конкретному адресу сроком на 5 лет, зарегистрировала его в установленном законом порядке в районном отделе УФМС. После чего успешно поселила родственников в своей комнате.
Однако П.В.П., сосед по коммунальной квартире, который являлся собственником еще двух комнат в этой же квартире, выразил свое недовольство подобным решением Ч.А.О. На что получил, казалось бы, вполне обоснованный ответ: «Собственность моя и распоряжаюсь ею как хочу!» Подобный ответ не устроил соседа, так как он считал, что его права в данном случае грубо нарушены собственником Ч.А.О. Устные переговоры между собственниками к положительному результату не привели, и П.В.П. в августе 2009 г. подал в суд исковое заявление об отмене регистрации Д.Т.М. и ее дочери и выселении их из коммунальной квартиры. Собственник Ч.А.О. и районный отдел УФМС были вызваны в суд в качестве третьих лиц. Причем истец П.В.П. решил, что при наличии данных обстоятельств он сможет обойтись без помощи профессионального юриста.
В качестве доказательств в суд первой инстанции были представлены обращения истца в районный отдел милиции к участковому, в районный отдел УФМС, в управляющую компанию, территориальную прокуратуру, справка-выписка из домовой книги и т. д.
Судебные разбирательства прошли с множественными нарушениями ГПК РФ. Судом первой инстанции даже не было точно установлено количество жильцов, проживающих в спорном жилом помещении. В результате 19.08.2009 г. Тверской районный суд г. Москвы полностью отказал истцу П.В.П. в удовлетворении исковых требований по делу № 2-2294/09. Вынося отказ, суд первой инстанции руководствовался следующими основаниями:
а) собственник Ч.А.О. распоряжалась своей собственностью по своему усмотрению, основывая свои действия на нормах ст. 30 ЖК РФ, и ее право в данном случае может быть ограничено только решением суда, чего на момент заключения договора между нею и Д.Т.М. не было, следовательно, действия собственника абсолютно законны;
б) истец П.В.П. не является собственником спорного помещения, следовательно, не обладает какими-либо правами по отношению к нему, поэтому его доводы не основательны.
Однако истец П.В.П. не согласился с данными выводами суда, решил продолжить борьбу и пригласил для сотрудничества юриста. Ознакомившись с материалами дела, юрист пришел к выводу о том, что на этапе формирования доказательной базы и подготовки искового заявления истцом были допущены стратегические ошибки. Истец П.В.П. не потребовал признания договора безвозмездного пользования ничтожным, а предоставленная доказательная база была недостаточно полной. Также истец не акцентировал внимание суда на том, что нарушены его права в отношении распоряжения общими помещениями в коммунальной квартире.
Проанализировав материалы процесса, юрист истца дополнил доказательную базу и подал кассационную жалобу по делу. В кассационной жалобе юрист исходил из того, что права истца грубо нарушены ответчиком Д.Т.М., свои доводы юрист основывал на нормах п. 1 ст. 247 ГК РФ: «...Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом», а также на нормах п. 1 ст. 246: «...Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».
Также юрист акцентировал внимание суда второй инстанции на том, что безвозмездная передача в пользование, по своей правовой сути, является двусторонней сделкой, а в данном случае условия сделки ущемляют права других лиц, соответственно, сделка должна быть признана недействительной и отменена, а договор признан ничтожным и расторгнут (ст. 168 ГК РФ).
По итогам рассмотрения кассационной жалобы коллегия по гражданским делам Мосгорсуда в феврале 2010 г. своим определением по делу № 33-813 отменила решение суда первой инстанции и отправила дело на новое рассмотрение. Основания для отмены вышестоящим судом решения суда первой инстанции были идентичны тем, которые заявил истец в кассационной жалобе. Поскольку суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства дела и не дал надлежащей оценки доводам истца и действиям ответчика, дело было отправлено на новое рассмотрение обратно в Тверской суд г. Москвы.
Однако при повторном рассмотрении суд первой инстанции, несмотря на предыдущие выводы коллегии Мосгорсуда, вторично отказал истцу П.В.П. в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нормы права и обстоятельства, которые ранее уже были признаны незаконными. Свои выводы суд изложил в решении по гражданскому делу № 2-1310/10 от 30.06.10 г.
Юрист ответчика обжаловал решение в установленном законом порядке и в июле 2010 г. коллегия по гражданским делам Мосгорсуда признала очередное решение Тверского районного суда г. Москвы незаконным и подлежащим отмене. Заседание кассационной инстанции проходило при участии прокурора, который в порядке надзора признал решение суда первой инстанции противоречащим действующему законодательству.
В итоге Мосгорсуд полностью удовлетворил исковые требования собственника П.В.П., признал сделку недействительной, договор безвозмездной передачи ничтожным, обязал районный отдел УФМС снять гражданку Д.Т.М. и ее дочь с регистрационного учета. В дальнейшем Д.Т.М. была выселена приставом-исполнителем из незаконно занимаемой ею комнаты в коммунальной квартире! От дальнейших судебных разбирательств собственники в данной коммунальной квартире воздержались.
Таким образом судом на практике было реально подтверждено, что право собственника на владение и распоряжение своей недвижимостью в коммунальной квартире ограничено действующим жилищным законодательством в части пользования общими помещениями. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире не может единолично, без согласования с соседями, принять решение о сдаче в наем (передаче в безвозмездное пользование) принадлежащего ему на правах собственности жилого помещения.
Учитывая рассмотренное выше, можно дать следующие практические советы собственникам помещений:
1. Намереваясь немного поправить свое материальное положение путем сдачи в наем принадлежащей вам комнаты в коммунальной квартире, помните о том, что ваши жильцы также будут пользоваться и общими помещениями в квартире. А по этому вопросу у соседей может быть совсем другое мнение, они могут быть с вами не согласны. Тогда вы сильно рискуете стать участником судебного разбирательства, где в числе прочих вам могут быть выдвинуты и чисто материальные исковые требования.
2. Оказывая помощь родственникам в плане безвозмездного предоставления им в пользование комнаты в коммунальной квартире, вы должны согласовать этот вопрос с соседями, этого требует от вас действующее жилищное законодательство. Иначе, при их несогласии, в результате судебных разбирательств велика вероятность выселения ваших родных с занимаемой ими жилой площади.
3. Все вопросы с соседями по коммунальной квартире, касающиеся управления общей собственностью и использованием общих помещений лучше закреплять совместным соглашением на бумаге, которое необходимо в обязательном порядке заранее прорабатывать с юристом.
4. Действующее жилищное законодательство содержит достаточное количество противоречий, что позволяет различно толковать одни и те же вопросы, поэтому при возникновении жилищных проблем лучше обратиться за помощью к юристу. Это избавит вас от ошибок и позволит минимизировать расходы.