Чтобы земля не ушла из-под ног — «копайте до твердого грунта»

Мытищинский городской суд Московской области 05 сентября 2011 г. принял решение о сносе практически нового пятиэтажного дома в подмосковных Вешках.

Из материалов дела

Администрация городского поселения Мытищи обратилась в суд с иском к В. И. Холоду, Управлению Росреестра, в котором просила признать возведенный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, Сгонниковский с. о., п. Вешки, ул. Выставочная, уч. 7, самовольной постройкой; обязать ответчика в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести за счет собственных средств самовольно возведенное строение, а в случае невыполнения ответчиком указанных требований в установленный срок — предоставить истцу право сноса данной постройки с последующей компенсацией расходов за счет ответчика; признать недействительной государственную регистрацию права собственности В. И. Холода на жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.

В обоснование заявленных исковых требований истцом изложено, что в ходе мониторинговой деятельности, проводимой сотрудниками Управления земельно-имущественных отношений и Управления строительства Администрации городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области, осуществляющего в рамках муниципального земельного контроля, был выявлен объект незаконного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Вешки, ул. Выставочная, уч. 7. Строительство осуществлялось на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, расположенном по указанному адресу и принадлежащем В. И. Холоду. Разрешение на строительство объектов недвижимости на данном земельном участке Администрацией городского поселения Мытищи не выдавалось. По факту осмотра и фотосъемки жилой дом является 60-квартирным и состоит из 5 этажей. Однако, согласно Свидетельству о государственной регистрации права собственности, право собственности зарегистрировано на 3-этажный жилой дом.

По мнению истца, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки: дом должен быть отдельно стоящий, количество этажей дома не должно превышать три, дом должен быть предназначен для проживания одной семьи.

При исследовании доказательств судом установлено, что при выходе на место специалистами ГУП МО «МОБТИ» было выявлено, что площадь здания была изменена и увеличена этажность дома — с 3- до 5-этажного дома. Наименование помещений в техническом паспорте было указано со слов заказчика (ответчика). Разрешение на реконструкцию заказчиком (ответчиком) предъявлено не было. Также специалист пояснил, что при проведении перепланировки помещений, для преобразования индивидуального дома в многоквартирный, должна быть проведена техническая экспертиза, а также Управлением архитектуры должно быть вынесено решение о перепланировке.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно пп. 1, 2.3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что дом, о сносе которого заявлены требования Администрацией городского поселения Мытищи, является самовольной постройкой в смысле положений ст. 222 ГК РФ, подлежит сносу и на него не может быть признано право собственности одновременно по нескольким самостоятельным основаниям:

Спорный дом возведен ответчиком на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Как следует из материалов дела, ответчик приобрел в собственность земельный участок № 7 с разрешенным использованием — для ведения дачного хозяйства.
Земельные участки для садоводства, огородничества и дачного хозяйства согласно ст. 12 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставляются на основании зонирования территорий.

Из положений ст. 56 ЗК РФ следует, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В силу п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с подп. 1.2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Из письма Минрегионразвитя РФ от 16.04.2010 г. следует, что Правилами землепользования и застройки муниципальных образований устанавливаются требования к размещению объектов капитального строительства с учетом видов разрешенного использования земельных участков в пределах определенных параметров, в том числе и предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений; максимальный процент застройки в границах земельного участка. Аналогичное положение закреплено в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ.

Земельный участок, на котором был возведен спорный 5-этажный жилой дом, не был отведен для этих целей, поскольку целевое назначение данного земельного участка заключалось в ведении дачного хозяйства и на такое целевое назначение было прямо указано в правоустанавливающих и праворегистрирующих документах ответчика — Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

При наличии таких ограничений по использованию указанного земельного участка осуществлять на нем строительство возможно было только для нужд дачного хозяйства.

Кроме того, жилой дом возведен ответчиком без получения необходимых разрешений, без предварительной разработки проектной документации, при этом получение разрешения на строительство предусмотрено ст. 51 ч. 1 ГК РФ.

Кроме того, сторона истца утверждала, что возведенный ответчиком дом является многоквартирным.

Сторона ответчика в ходе рассмотрения дела возражала против данных доводов, ссылаясь на то, что ответчик В. И. Холод является единственным собственником спорного дома.

Однако из технического паспорта, а также из протокола выездного судебного заседания следует, что каждый, со 2-го по 5-й этаж спорного дома имеет по секции, не связанной между собой общим (сквозным) проходом. В каждой из секций имеется по 4 изолированных помещения (также не связанных между собой проходами) с входными дверями, оборудованными дверными глазками и дверными замками.

Кроме того, в материалах дела имеется агентский договор, подписанный между ООО «Новый дом» и ответчиком В. И. Холодом, на выполнение комплекса услуг по отчуждению недвижимого имущества. Из объяснения ответчика ходе проверки органами ОБЭП он пояснил, что занимается не продажей квартир, а продажей долей дома.

Из пункта 5 Положений о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, следует, что жилым помещением признается: квартира, которая представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Также в указанном Положении имеется понятие многоквартирного дома, который представляет собой совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорный дом имеет признаки многоквартирного дома, поскольку в доме есть 60 квартир — не связанных между собой изолированных помещений, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования в указанном доме.

Судом исследованы доказательства на присоединение мощности 0,4 кВт. Суд отмечает, что данные технические условия были получены ответчиком даже до регистрации права на 3-этажный дом. То же самое следует из договоров энергоснабжения с ОАО «Мосэнерго» от 08.10.2009 г. и с ОАО «Вешки» по холодному водоснабжению и канализованию стоков, которые были получены ответчиком до регистрации права на 3-этажный дом.

Кроме того, проект спорного дома не разрабатывался, что не отрицалось стороной ответчика, и во время слушания дела он не был представлен.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации городского поселения Мытищи к В. И. Холоду о признании возведенного им жилого дома самовольной постройкой.

В силу п. 3 ст. 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при самовольном строительстве осуществляется гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях или за их счет.

С учетом требований ст. 222 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что данная самовольная постройка подлежит сносу, в связи с чем удовлетворяет требования истца об обязании Виктора Ивановича Холода в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести за счет собственных средств самовольно возведенное строение.

Кассационные жалобы ответчика оставлены без удовлетворения. В итоге в августе этого года дом был снесен.

Следует обратить внимание, что в Подмосковье еще несколько домов готовят к сносу. Правительство Московской области на своем сайте (http://www.mos.ru) опубликовало список индивидуальных домов, которые могут снести. В «Реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности» включены 363 дома — по состоянию на 1 октября этого года.

Несмотря на появление в прессе информации об аферах с недвижимостью, сносах незаконных построек, последнее время растет популярность приобретения недвижимости в ближайшем Подмосковье, так как цены на квартиры значительно ниже, чем в пределах города.

Низкая стоимость квартир в таких домах обуславливается очень просто: чтобы построить дом на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, не требуется никакой разрешительной документации — это так называемая дачная амнистия. Как правило, после приобретения квадратных метров покупатели выясняют, что такой дом нельзя подключить к центральным коммуникациям, кроме того, в случае если дом будет признан незаконной постройкой, он подлежит сносу за счет собственников. 

Чтобы избежать судьбы обманутых покупателей в Вешках, необходимо соблюдать следующие правила:

Для чего это нужно? В случае если это земельный участок населенного пункта и он предназначен для жилого строительства, собственник квартиры сможет в ней зарегистрироваться, если же земля сельскохозяйственного назначения или предназначена для личного подсобного хозяйства, то прописку получить невозможно.

Данная информация необходима в целях поиска добросовестного застройщика, который в срок доведет строительство до конца и не исчезнет с деньгами. Ознакомиться с деятельностью застройщика и отзывами о ней можно в сети Интернет.

Все разрешительные документы у застройщика должны быть оформлены надлежащим образом. Документы либо копии, заверенные печатью застройщика и подписью генерального директора, застройщик обязан предоставить в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ 214-ФЗ) любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в прессе, включая Интернет, проектную декларацию — это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.

Если все же квартира была приобретена в незаконно построенном доме, необходимо как можно быстрее обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Вместе с тем необходимо обратиться в правоохранительные органы с жалобой на мошенничество и заявить гражданский иск в уголовном процессе о возмещении материального вреда. Но даже при осуществлении таких действий вероятность возврата денег крайне мала.

В настоящее время в соответствии с российским законодательством наиболее применяемы 3 варианта такого договора:

- в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — договор участия в долевом строительстве;

- вексельный договор;
- договор уступки прав.

Самым надежным и распространенным является договор участия в долевом строительстве. Однако необходимо внимательно изучить содержание договора на предмет соответствия его ФЗ.

В соответствии со ст. 4 ФЗ 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) сроки договора, цена и порядок ее уплаты (необходимо помнить: расчет с застройщиком должен производиться только после осуществления государственной регистрации договора в Росреестре, так как права и обязанности по договору участия в долевом строительстве возникают с момента такой регистрации);

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, а покупатель должен принять квартиру по передаточному акту. Передаточный акт является обязательным документом, который подтверждает факт исполнения обязательств по договору. Такой акт также необходим для оформления права собственности участника долевого строительства на квартиру.

В случае если возникнут обоснованные претензии к застройщику, описанные в договоре, то необходимо составить акт о недоделках, в котором указываются все недостатки.

В соответствии с п. 5 ст. 7 ФЗ № 241-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Следует обратить внимание, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Договор долевого строительства заключается в обязательной письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента такой регистрации. Следует обратить внимание на тот факт, что зарегистрированный надлежащим образом договор исключает возможность двойной продажи одной и той же квартиры.

В случае если в договоре отсутствует какое-либо существенное условие либо он не зарегистрирован, то такой договор считается незаключенным! В случае возникновения спора покупатель не получит квартиру, в лучшем случае сможет только получить денежные средства. Но и в случае если суд все же будет на стороне покупателя, скорее всего, денежные средства не будут возвращены единовременным платежом, а будут выплачиваться в течение нескольких лет. Ситуация обстоит хуже, если застройщик будет признан банкротом, можно точно сказать, что квартиру покупатель не получит, да и возврат денежных средств будет зависеть от действий конкурсного управляющего, а также степени финансовых проблем застройщика, но шансов практически нет.

Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях (ст. 9 ФЗ 214-ФЗ):

В вышеуказанных случаях дольщик имеет право требовать возврата ранее уплаченных денежных средств, убытков, возникших в результате заключения данного договора, а также в соответствии со ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами.

Следует обратить внимание, что договор участия в долевом строительстве заключается только в отношении первичного рынка недвижимости, то есть в отношении того имущества, которое ранее не имело собственника.

Вексельный договор

На этапах строительства продажа квартир в новостройках довольно часто реализуется по предварительным договорам купли-продажи недвижимости под вексель. То есть вместе с заключением предварительного договора, направленного на приобретение в будущем определенного объекта недвижимости, заключается также договор, по которому клиент не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. Данная схема соответствует законодательству, так как по сути положения ФЗ № 214-ФЗ соблюдены.

Однако в данном случае возникают следующие риски:

Также следует обратить внимание на тот факт, что купля-продажа векселя никак не связана с покупкой квартиры в новостройке, поскольку в реквизитах векселя указывается только то, кому и кем он выдан, а также его номинальная стоимость и срок погашения. При вексельной схеме невозможна ипотека; вексель невозможно восстановить в случае его утери и невозможно погасить досрочно.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что при покупке недвижимости в строящемся доме следует избегать вексельной схемы купли-продажи.

Договор уступки прав

В ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ закреплены положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с данной нормой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

То есть по данному договору компания (инвестор) заключает договор об уступке права требования по сделке с гражданином, который намерен приобрести недвижимость (квартиру).

Минусом данного вида договора является то, что в результате исполнения договора предмет договора, в данном случае квартира, к покупателю не переходит, а переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома. Для передачи непосредственно недвижимости необходимо оформить отдельное соглашение.

Также следует обратить внимание на тот факт, что в данном договоре конкретная квартира не определяется, сложно точно определить и метраж квартиры: как правило, указывается лишь примерная площадь. При этом нередко встречается условие, что в случае фактического увеличения площади квартиры после сдачи дома покупатель обязан произвести доплату.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что и заключение договора уступки прав не является безопасным способом покупки недвижимости.

Довольно часто недобросовестные застройщики используют схемы с применением предварительных договоров с принятием по этим договорам денежных средств, например, схемы с заключением договоров на строительство жилья, на которое не получено разрешение на строительство, и т. д.
Согласно условиям предварительных договоров покупатель вкладывает деньги не в строительство жилья, а в обещание оформить в будущем его куплю-продажу. Существенные недостатки таких договоров:

Кроме того, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.

Если обнаружится, что площадь квартиры в построенном доме меньше той, что указана в предварительном договоре, переплаченные деньги за метры продавец может и не вернуть. Например: покупатель уплатил энную сумму за покупку квартиры общей проектной площадью 70 кв. м, а после завершения строительства покупателю по основному договору, который в последующем регистрируется в Росреестре, передается жилье 65 кв. м по той же, энной цене. С момента государственной регистрации условия и гарантии предварительного договора прекращают свое действие. Таким образом, предварительный договор позволяет продавцу избежать возврата излишне оплаченных денежных средств.

Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо до подписания и регистрации основного договора заключить дополнительное соглашение, в котором указать фактический метраж и соответственно изменить стоимость, а лучше сразу в основном договоре указать реальные метраж и стоимость квартиры.

На основании вышеизложенного видно, что постройка многоэтажных домов в нарушение строительных норм (на садовых участках, участках без разрешения на строительство, с нарушением правил застройки участка и т. д.) незаконна, и они в свою очередь подлежат сносу, что и подтверждает судебная практика. В таких ситуациях дольщики, как правило, не получают ни квартир, ни возврата денег!

Чтобы не стать жертвой мошенников, прежде чем подписывать какие-то бумаги или заключать договор долевого строительства, необходимо тщательно проверять документы.

Чтобы понять, на какой земле стоит дом, «копайте до твердого грунта»!