Законодательством предусмотрены особые требования к субъектному составу и форме договора дарения жилого помещения. Кроме того, есть обстоятельства, позволяющие дарителю отказаться от исполнения договора дарения, а также отменить уже состоявшуюся передачу имущества. Несмотря на то, что все требования зафиксированы в законе, правоприменительная практика складывается непросто.
Действующее гражданское законодательство предусматривает множество вариантов отчуждения жилых помещений. Жилье можно продать или подарить, составить завещание или обменять. Ни для кого не секрет, что одним из часто встречающихся в реальной жизни гражданско-правовых договоров является договор дарения, применительно к нашему случаю – договор дарения жилых помещений. Сторонами такого договора зачастую являются люди, состоящие в близком родстве, что привносит в эту сделку определенную «остроту», потенциальную конфликтность. Кто-то из родни получает «задаром» жилье, а другие остаются ни с чем. И начинаются судебные тяжбы. Как обезопасить себя и своих близких при заключении договора дарения жилого помещения? Ответы найдутся в настоящей статье.
Обратимся к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященным договору дарения. В общем виде договор дарения жилого помещения можно определить как договор, по которому собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище. Иными словами, мы с уверенностью можем сказать, что перед нами договор дарения, когда нет цены договора, вещь передается безвозмездно, то есть даром, как говорится в известном советском мультфильме.
В случае, когда передача жилья сопровождается встречной передачей вещи или права, то этот договор дарением не является. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ такая сделка будет признана притворной.
Учитывая среднюю рыночную стоимость жилья в нашей стране, вряд ли кто-то поспорит, что жилые помещения не относятся к обычным подаркам, стоимость которых не превышает 3000 рублей. Поэтому, согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение жилых помещений:
– от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
– работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
– государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
– в отношениях между коммерческими организациями.
Перечень этот является закрытым. Какие-либо дополнения к нему могут вводиться только федеральным законодательством. В договоре дарения не могут предусматриваться условия об ограничении прав одаряемого как нового собственника в отношении полученного жилья, например, право отчуждать имущество, совершать иные сделки.
То есть одаряемый может «передаривать» жилое помещение дальше (разумеется, при отсутствии запретов, предусмотренных ст. 575 ГК РФ). Особые требования законодатель предъявляет не только к субъектному составу договора дарения жилых помещений, но и к форме такого договора: письменная форма и обязательная государственная регистрация.
У одаряемого всегда есть право отказаться от даруемого жилья до его передачи. Данный отказ должен быть зафиксирован в той же форме, что и сам договор.
Для дарителя законодатель предусмотрел право отказаться от исполнения договора дарения (если договором предусмотрена передача вещи в будущем, и она еще не передана) или вообще его отменить (если вещь уже передана одаряемому). Однако для реализации указанных прав нужны веские основания, предусмотренные ст.ст. 577-578 ГК РФ. Даритель может отказаться от исполнения договора дарения, предусматривающего передачу вещи в будущем, если:
– имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Поражает «точность и ясность» формулировки «существенное снижение». Как и чем измеряется степень существенности – загадка.
Анализ практики судов общей юрисдикции показывает, что в удовлетворении требований о расторжении договора дарения по этому основанию отказывают либо в связи с тем, что договор дарения не содержал обещания передать одаряемому вещь в будущем, либо в связи с недоказанностью существенного снижения уровня жизни (см., например, Кассационное определение Ростовского областного суда от 27.02.2012 по делу № 33-2315, Определение Кемеровского областного суда от 08.02.2012 по делу № 33-1076).
– появились обстоятельства, при наличии которых даритель вправе отменить дарение.
Если даритель решил воспользоваться своим правом на отказ, одаряемый не может требовать возмещения убытков.
Отмена же дарения возможна, если:
– одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
– подаренная вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а одаряемый обращается с ней так, что возникла угроза ее безвозвратной утраты. В этом случае с требованием об отмене дарения необходимо обращаться в суд;