Классическая история. На вашу детскую площадку приехал бульдозер, и рабочие начали строить дом. При этом вам объясняют, что никакой площадки вовсе и не было. Вам задают простой вопрос: где документы на земельный участок вашего дома? Все ваши попытки найти документы на земельный участок ни к чему не приводят…
Еще пример. На месте вашего небольшого дома, в центре города, планируют построить элитное жилье. Вы понимаете, что застройщику нужна земля под домом, сам дом будет снесен. Если вы продвинутый пользователь квартиры, то вам известно, что вам принадлежит не только квартира, но и доля в земельном участке. Вы понимаете, что цена доли в земельном участке может превышать цену квартиры. Однако все ваши попытки получить документы на земельный участок тщетны…
Земля – это не кошелек в кармане, вытащить и остаться незамеченным не получится. Единственный способ украсть земельный участок – объяснить людям, что никакой земли у их дома никогда не было. Понятно, что дом стоит на земле. Весь вопрос в том, где проходят границы земельного участка дома. Есть ли у дома детская игровая площадка или граница участка проходит прямо по отмостку дома. Надо признать, жулики со своей задачей – внушить собственникам, что границы земельных участков их домов не определены, – справились отлично.
Зачем нужно убеждать людей, что границы не определены? Чтобы определить границы по своему усмотрению, конечно же!
Следует понимать, если границы земельного участка вашего дома были определены ранее, то пересмотр границ – это не что иное, как лишение вас вашего имущества. Проще говоря, – воровство.
В Нижнем Новгороде, к примеру, решили не мелочиться и пересмотрели границы домов на территории в 6000 гектар. Практически всех домов, расположенных в городе. Для этого было принято Постановление № 5388. На эту процедуру было выделено 184,7 млн. рублей налогоплательщиков…
При этом «почему-то» забыли определить границы земельных участков некоторым домам, к примеру, №№ 110, 112, 114, 126, 128 и др. по улице Ильинской города Нижнего Новгорода. Земельных участков у этих домов нет вовсе!
Причина проста: некто наверху положил глаз на этот квартал, а чтобы жители были сговорчивее, землю им решили не давать вовсе. Как такое возможно? Как всегда – околозаконным способом.
Есть такая «хитрая» часть 5 статьи 16 в Водном законе Жилищного кодекса РФ (189-ФЗ от 29.12.2004). Статья описывает ситуацию, что нужно делать, если земельный участок многоквартирного дома не был сформирован (читай – не были определены границы) до введения в действие Жилищного кодекса РФ (кодекс введен в действие 01 марта 2005 года). Сама по себе эта норма закона уже вызывает вопросы. Поскольку ситуация, при которой многоквартирный дом существует без земельного участка, мягко говоря, недопустима. Многоквартирный дома – объект капитального строительства и земельный участок – неотъемлемая часть такого объекта (см. часть 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ), в противном случае невозможно описать дом в качестве индивидуально определенной вещи. Однако этот вопрос выходит за рамки настоящей статьи.
Формирование – от слова форма. Применительно к земельному участку, формирование – определение границ земельного участка (границы земельного участка определяют его форму). Как известно из курса школьной геометрии, нельзя определить площадь фигуры, если неизвестны ее границы.
А теперь внимание. Если известна площадь фигуры, то это означает, что известны ее границы. Давайте запомним и поймем этот очень простой, но очень важный вывод. (Кстати, если вы платили налог на землю, то это ровным счетом означает, что была известна площадь участка, следовательно, известны границы.)
Также очень важно понять, что «земельный участок» – юридический термин (см. статью 11.1 Земельного кодекса РФ). Земельный участок существует тогда и только тогда, когда есть документы, содержащие описание его границ. Документы – это то, что имело юридическую силу на момент формирования земельного участка. При этом такие документы, скорее всего, не позволят отобразить участок на кадастровой карте «Росреестра» графически. Однако такие документы являются достаточным основанием для внесения сведений в кадастр о ранее учтенном земельном участке.
Межевание – привязка характерных поворотных точек земельного участка к межевой сети. Межевание никаких правовых последствий не порождает, никто никаких прав собственности не теряет и не приобретает. Однако вопрос с межеванием также выходит за рамки этой статьи.
В настоящий момент действует федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости». К объектам недвижимости относятся: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, следует знать, что каждому объекту недвижимости присваивается свой кадастровый номер. В дальнейшем (если объект прекращает свое существование), этот номер никогда не может быть использован повторно (см. часть 1 стать 5 Закона о кадастре).
Особенно следует обратить внимание на один из основных принципов кадастра – информация об объектах недвижимости подлежит бессрочному хранению (см. часть 3 статьи 4 Закона о кадастре). Пропажа информации об объекте недвижимости не допускается! Даже если объект недвижимости прекратил свое существование физически (снесли здание), то информация о нем остается в кадастре. В любой момент можно будет запросить сведения в виде выписки (кадастровая выписка), где будет указано, что это был за объект, когда и как он прекратил свое существование.
Таким образом, мы пришли к пониманию, что «объект недвижимости = кадастровый номер».
Все земельные участки всех многоквартирных домов города Нижнего Новгорода сформированы и учтены в государственном кадастре. Сведения обо всех участках передавались в кадастровые палаты. Более того, сведения имеются на кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline) «Росреестра», но до поры до времени скрыты. Однако мы можем увидеть их кадастровые номера.
Предлагаю убедиться самостоятельно: начнем с квартала, который изучен мной документально.
- Открываем сайт кадастровой карты (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline).
- В строке «Кадастровый номер» набираем: 52:18:60140:* (в конце, после двоеточия звездочка) и нажимаем «Найти», ждем…
Что мы видим? Список кадастровых номеров в квартале: здания, помещения, земельные участки, комнаты в помещениях и т. д.
Но обратите внимание на номера со 2 по 7 и с 9 по 35, а также номера 40 и 41. В общей сложности 35 номеров, в отношении которых нет сведений (пусто). Если вы смотрите (считаете) внимательно, то пустых не 35, а 34, и вы заметили, что номер 41 (52:18:60140:41) не пустой, а имеет статус «аннулированный».
Аналогичная ситуация наблюдается во всех кварталах, где проводилось «формирование согласно Постановления № 5388». Вот, к примеру, соседние кварталы:
52:18:60136 пропавших 3 шт. (№ 6;8;10), аннулированных (сняты с учета) как минимум 8 шт. (2; 3; 5; 12;16; 23; 24).
52:18:60137 пропавших 22 шт (№ с 20 по 40; 45; 46), аннулированных (сняты с учета) как минимум (1; 2; 5; 13).
В аннулированных номерах нет ничего противозаконного, с каждым таким случаем надо разбираться индивидуально. Однако «пусто», как было описано выше, в отношении кадастрового номера – грубейшее нарушение закона.
Вернемся в квартал 52:18:06140. Мной получены все документы на все земельные участки, точнее, на все кадастровые номера, относящиеся к земельным участкам. Всего таких номеров – с 1 по 47. В 2010 году мне выдали «документ», что сведения о земельном участке с кадастровым номером 41 отсутствуют. А в 2012 выдали документ, что присутствуют!
Внимание! Посмотрите на дату создания уведомления (02.04.2010) и на дату аннулирования сведений о земельном участке 52:18:60140:41 (02.04.2010). При этом дата постановки на кадастровый учет земельного участка – 16.06.2005.
Так как же мне в 2010 году был выдан такой «документ»? Как уже было сказано, в аннулированных номерах нет ничего явно противозаконного, однако их чрезвычайно много в кадастровых кварталах. Подумайте сами – полностью застроенный квартал, к примеру, в нем 20 объектов (дома, хоз. постройки, трансформаторные подстанции и т. п.), свободной земли нет. Следовательно, земельных участков может быть максимум 20 (дом (объект) не может быть на двух участках одновременно, но (!) на одном участке может быть несколько домов). При этом в таком квартале 10 аннулированных земельных участков. Это явно подозрительный квартал…
Аннулировать сведения об объекте фактически означает – уничтожить объект. Такое вполне возможно, если сведения, к примеру, были внесены ошибочно, но таких «ошибок» слишком много. Самый главный вывод: «пусто» в отношение использованного кадастрового номера – быть не может.
Пустые, или как я их называю «пропавшие» кадастровые номера – это и есть ранее учтенные земельные участки многоквартирных жилых домов. Кто присваивал эти кадастровые номера «пропавшим» земельным участкам? Ответ: Земельные комитеты (Земельные кадастровые палаты).
Зачем нужны такие сложности сейчас? Разве нельзя было просто уничтожить архивы Земельных комитетов? Ответ: нет, нельзя! Можно было переписать документы, в частности, журналы учета кадастровых номеров, но кварталов, как и журналов, тысячи, и это слишком масштабная работа.
Самое главное – Земельные комитеты обязаны были выдавать информацию (планы земельных участков) государственным структурам, в том числе БТИ. В инвентарных делах БТИ имеются «результаты работы» Земельных комитетов.
Далее я расскажу о том, как собственники пытались восстановить свои права через суд.
Продолжение следует...
Записал Сергей Сипатов.
P.S. Видеоиллюстрация «Получение информации на сайте Кадастровой палате об участке 52:18:60140
http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=lWx5AzA4rVs