Александр Герасимов, юрист ОАО ЦНИИС
Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру или ее часть, дом или его часть) является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра субъекта РФ. Однако зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании или отсутствии такого права. К сожалению, судебная статистика показывает рост судебных дел, предметом которых являются жилые объекты, что и заставило два высоких суда принять совместный документ, разъясняющий порядок применения отдельных норм права по объектам недвижимости (в том числе и жилой). Речь идет о Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров в связи с защитой права собственности и других вещных прав», отдельные положения которого и будут рассмотрены в нашей статье.
Форум высших судов рассмотрел лишь некоторые ситуации этой группы дел, но по ним возникают споры, требующие единообразного применения законодательной базы всех судов. Оговоримся сразу: некоторые положения Пленума, связанные с регистрацией договоров купли-продажи жилья, уже устарели, в связи с изменением Гражданского законодательства, однако зарегистрированные договоры существуют, они действуют и по ним также возникают споры.
Во-первых, рассмотрим вариант, когда оспаривается право на один и тот же объект недвижимости, зарегистрированное за несколькими лицами. Защита права заявителя может быть произведена путем подачи искового заявления с требованием о признании отсутствующим права собственности на жилую площадь за указанными в свидетельстве лицами. Истец не вправе в этом случае предъявить иск о признании за ним права на спорный объект недвижимости или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку право собственности на него уже зарегистрировано на других лиц, которые в силу прямого указания ст. ст. 219, 223 ГК РФ являются законными правообладателями оспариваемого объекта недвижимости, и сам объект недвижимости находится в их владении. Однако заинтересованное лицо (истец) считает, что кто-либо из собственников не вправе иметь свидетельство о праве собственности на спорную жилую площадь.
Ответчиками по данному иску должны быть лица, за которыми право на жилую площадь зарегистрировано.
Следующий вариант, когда жилая площадь находится во владении заинтересованного лица, а право собственности на нее зарегистрировано за другим субъектом. В этой ситуации владелец жилой площади, считающий себя собственником жилого помещения, может обратиться в суд с иском к титульному собственнику о признании за ним (за фактическим владельцем) права собственности на спорный объект недвижимости. Отличие этого случая от первого в том, что объект недвижимости находится во владении лица, не являющегося оформленным собственником этого имущества. Лицо фактически владеет жилым помещением как его собственник (зарегистрировано на данной жилой площади, производит расходы на содержание жилья), но свидетельство о праве собственности имеет другое лицо.
Третий случай, когда спорный объект недвижимости (жилая площадь) не зарегистрирован ни за одним лицом (например, дом-новостройка) и свидетельство о праве собственности на этот объект еще никому не выдано. Вот тогда заинтересованное лицо может предъявить в суд иск о признании за ним права на спорную жилую площадь. Такое часто случается, когда застройщик, хотя и передал квартиру ее обладателю по договору, но зарегистрировать ее в Управлении Росреестра не представляется возможным из-за пассивного поведения того же застройщика или иного лица, обязанного передать квартиру, которое не может представить все необходимые документы для открытия адреса и последующей регистрации прав на квартиры в доме.
Ответчиками в этих исках также должны быть лица, передавшие объект недвижимости заявителю (застройщики, продавцы).
Следует иметь в виду, что после передачи объекта недвижимости правообладателю (дольщику по договору долевого участия или покупателю), последний является законным владельцем этого недвижимого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Но в то же время, до получения соответствующего свидетельства о праве на это имущество, эти лица не вправе распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению без согласования с застройщиком или продавцом.
Однако если срок передачи объекта недвижимости по договору уже наступил, объект недвижимости имеется (дом сдан в эксплуатацию, и на него имеется кадастровый паспорт), но застройщик не передает его другой стороне, последний может предъявить иск к застройщику или продавцу сразу с двумя требованиями: о передаче жилой площади и признании за ним права на эту жилую площадь. При этом, если суд отказывает в удовлетворении первого требования, автоматом не подлежит удовлетворению и второе требование истца.
Заявители предъявляют в суд соответствующий договор, на основании которого они вправе требовать признания за ними права на спорную жилую площадь, акт передачи им жилой площади (если она передавалась), выписку из ЕГРП, с указанием, за кем зарегистрировано спорное имущество и зарегистрировано ли оно вообще, кадастровый план на объект недвижимости.
Государственный регистратор не может во всех этих случаях быть ответчиком по искам. Но может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Если регистратор и привлечен истцом в качестве ответчика по делу, то по указанию высоких судов суд должен произвести замену ответчика (упомянутое Постановление Пленума № 10/22).
Указанный Пленум двух высших судов указал, что если лица считают действия государственного регистратора незаконными, нарушающими их права, они могут подать заявление в суд об оспаривании решений, действий должностных лиц и государственных служащих. Такое заявление будет рассматриваться по специальным правилам, предусмотренным гл. гл. 24 и 25 АПК и ГПК РФ соответственно. Внесение записи в ЕГРП производится только в том случае, если об этом имеется отдельное указание в резолютивной части решения судов. Суд вправе сделать такой вывод, если изменения записей в ЕГРП не повлечет нарушения прав и интересов третьих лиц или при отсутствии спора о праве на жилую площадь (п. 56 совместного Пленума № 10/22).
Решения судов по всем таким искам являются основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. В то же время надо помнить, что для государственной регистрации права на недвижимое имущество представление одного судебного документа недостаточно. Заявитель должен представить в Росреестр и другие документы, необходимые для государственной регистрации права и внесения записи в ЕГРП согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Теперь о договоре купли-продажи жилой площади. В сегодняшней практике встречаются недобросовестные продавцы, заключившие несколько договоров на один и тот же объект недвижимости, так называемые двойные продажи. До недавнего времени все договоры купли-продажи жилой площади в силу указания ст. 558 ГК РФ должны были регистрироваться в Росеестре. Поэтому трудно представить себе ситуацию, когда несколько договоров купли-продажи оказались зарегистрированными.
Вместе с тем, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одного и того же жилого помещения и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другие вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи недвижимости. Но, если переход права собственности не зарегистрирован ни за одним из покупателей, суд удовлетворяет иск о праве на эту недвижимость лица, с которым первым был заключен договор, а если это установить невозможно, то лица, первым предъявившим иск (ст. 398 ГК РФ). Иные покупатели вправе требовать от продавца возмещение убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Здесь оговоримся сразу, что по условиям п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилой недвижимости подлежал государственной регистрации в Управлении Росреестра, и он считался заключенным с момента такой регистрации. Это требование закона позволяло обеспечивать покупателям гарантию их прав на продаваемую недвижимость. Второй договор не мог быть зарегистрирован при существовании первого. И об этом каждый последующий покупатель должен был знать. Другое дело, если продавец не предъявляет документы для регистрации договора, но тогда покупатель вправе требовать в судебном порядке побуждения продавца зарегистрировать подписанный договор. В судебном заседании и выяснится, имеет ли право продавец на совершение такой сделки и не зарегистрирован ли другой договор на спорную жилую площадь.
Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013года не подлежат государственной регистрации договоры по купле-продаже жилой недвижимости. Иными словами, введен принцип одной конечной регистрации, а именно регистрации права на объект недвижимого имущества, что, по мнению законодателя, значительно сократит время оформления перехода прав на передаваемое жилое помещение. Но в то же время упрощенная процедура регистрации перехода права собственности на жилье увеличивает риски для обеих сторон договора. Продавец, например, может не получить своевременной оплаты за переданный объект недвижимости, а покупатель – не узнать о последующем обременении жилой площади или ее передаче третьему лицу.
Но это правило применяется только в отношении договоров купли-продажи жилой недвижимости. Однако по-прежнему сохраняется обязательная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья между застройщиком и участником долевого строительства.
К искам об оспаривании зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, т. е. три года. В то же время, когда нарушения прав заявителя иска не связано с лишением владения, исковая давность на подачу иска об оспаривании зарегистрированного права не распространяется.
Течение срока исковой давности по всем таким искам начинается со дня, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве не означает, что именно с этого момента лицо узнало или должно было узнать о зарегистрированном праве на жилую площадь.
И последнее: возможности и последствиях расторжения договоров купли-продажи жилой недвижимости в рамках разъяснений высших судов.
Если объект недвижимости по договору купли-продажи передан покупателю, но он не исполняет своих обязательств перед продавцом и не передает ему деньги за приобретенный товар, у продавца имеется право:
– требовать оплаты по договору за переданную жилую недвижимость и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ за просрочку исполнения денежного обязательства;
– требовать расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ, даже когда право на спорный объект зарегистрировано за покупателем.
Договор расторгается в судебном порядке. При расторжении договора продавец на основании ст. ст. 1102 и 1104 ГК РФ вправе требовать возврата ему жилой площади с возмещением вреда, причиненного покупателем. При удовлетворении исковых требований о возврате недвижимого имущества продавцу в ЕГРП делается запись о прекращении права собственности покупателя и переходе этого права продавцу.