Обстоятельства, кардинальным образом влияющие на уже совершенную сделку и влекущие неожиданные для покупателей недвижимости последствия, могут быть совершенно разные. В том числе к ним относятся вдруг и неизвестно откуда взявшиеся наследники имущества с обязательной долей в наследстве на основании ст. 1149 Гражданского кодекса РФ, или сторона по сделке может быть признана недееспособной на момент совершения купли-продажи имущества согласно ст. 29 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, очень серьезные риски несут сделки, в которых тем или иным образом присутствуют интересы несовершеннолетних детей, т.к. в случае возникновения споров после совершения сделок суд будет принимать во внимание прежде всего их интересы.
Значительные риски несут сделки, где одной стороной выступает разведенный супруг, ведь не секрет, что согласно ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое в браке, подлежит разделу между бывшими супругами. В случае если одним из бывших супругов будет установлено, что его права нарушены, он может оспорить совершенную сделку в судебном порядке и потребовать вернуть часть имущества. При этом срок давности по требованиям о разделе имущества бывших супругов составляет три года, и отсчет времени начинается не с момента расторжения брака, а с момента, когда супругу стало или должно было стать известно о его нарушенных правах.
Вышеперечисленные и другие обстоятельства ведут если не к признанию судом сделок недействительными на основании ст. 166–181 Гражданского кодекса РФ, то к существенным ограничениям прав новых собственников имущества при владении и распоряжении имуществом.
В подтверждение вышеуказанных доводов хотелось бы разобрать два примера о том, как добросовестные приобретатели при достаточной осмотрительности во время совершения сделок купли-продажи недвижимости всё же оказались втянутыми в судебные разбирательства.
Пример первый.
Покупатель заключил договор купли-продажи с продавцом (пенсионером) о покупке квартиры. По результатам сделки продавцом квартиры были получены денежные средства за квартиру в полном объеме. На момент покупки квартиры не было никаких сведений о препятствиях для совершения сделки, и тем более нельзя было спрогнозировать негативные последствия, связанные с признанием договора купли-продажи недействительным.
После продажи квартиры и получения денежных средств продавец обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи недействительным в связи с тем, что он (продавец) на момент совершения сделки являлся недееспособным лицом и не мог отвечать за свои действия.
Так как продавец квартиры на момент заключения договора купли-продажи был признан судом недееспособным, то, соответственно, на основании ч. 2 ст. 176 Гражданского кодекса РФ сделка была признана судом недействительной. Если сделка признана судом недействительной на основании указанной статьи, то применяются правила, предусмотренные ст. 171 Гражданского кодекса РФ.
На основании ст. 171 ГК РФ продавец недвижимости получил обратно в собственность проданную им квартиру, а добросовестному приобретателю продавец квартиры обязан был вернуть все уплаченные за квартиру денежные средства.
Обжалование судебного решения в соответствии с процедурами, установленными УПК РФ, не принесло положительного результата для покупателя квартиры.
Далее возникла проблема из-за того, что продавец отказался вернуть денежные средства, уплаченные ему покупателем квартиры, несмотря на наличие соответствующего решения суда.
Имея право на взыскание денежных средств, добросовестный приобретатель квартиры обратился с исполнительным документом в службу судебных приставов, которая в соответствии со своими полномочиями, предусмотренными Федеральным законом № 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве», провела проверку имущественного положения должника – продавца квартиры.
По результатам проведения исполнительного производства было установлено только то, что должник – продавец квартиры имеет пенсию, на которую и было обращено взыскание. Из расчета размера суммы, которую добросовестный приобретатель выплатил за квартиру, и размера погашений с пенсии продавца квартиры следует, что на погашение долга продавцом квартиры перед добросовестным покупателем понадобится не один десяток лет.
Таким образом, добросовестный приобретатель остался без квартиры и без денежных средств, которые выплатил за приобретение квартиры, но зато с решением суда о возврате ему соответствующей денежной суммы – решением, исполнить которое практически невозможно в связи с отсутствием доходов и имущества у продавца квартиры, признанного недееспособным.
Пример второй.
Покупатель и продавец (мать двух несовершеннолетних детей) провели все необходимые действия и подготовили все документы для совершения сделки купли-продажи квартиры. В том числе на момент подготовки документов к продаже квартиры в объекте недвижимости не было зарегистрированных лиц. Таким образом, были соблюдены все формальности для отчуждения квартиры.
В назначенный день состоялось подписание договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым покупатель получил в собственность квартиру, а продавец получил за квартиру денежные средства в полном объеме.
Позднее, после подписания договора купли-продажи, выяснилось, что продавец в день продажи квартиры в срочном порядке прописала в отчуждаемую квартиру своих несовершеннолетних детей и, вопреки требованиям нового собственника, отказалась покинуть проданную квартиру.
Мать несовершеннолетних детей мотивировала свой отказ тем, что съезжать ей с детьми некуда; естественно, деньги, полученные за продажу квартиры, она не вернула.
Таким образом, добросовестный приобретатель квартиры не только не может распорядиться квартирой (кому нужна квартира с двумя детьми в ней), но и в полном объеме не может владеть и пользоваться квартирой, т.е. добросовестный приобретатель ограничен в правах, которые ему предоставлены как собственнику ст. 209 Гражданского кодекса РФ.
Для восстановления своих прав у добросовестного приобретателя квартиры есть несколько направлений, по которым можно двигаться, но ни одно из них не дает полной гарантии достижения положительного результата.
Добросовестный приобретатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном вселении его в жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Но перспектива проживания вместе с чужой семьей вряд ли может быть признана желанной для собственника объекта недвижимости.
Второй вариант – это подача искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании ст. 178, 178 Гражданского кодекса РФ.
В случае если суд примет решение о признании договора купли-продажи недействительным, то, соответственно, продавец квартиры (мать-одиночка с несовершеннолетними детьми) обязана будет отдать денежные средства, полученные за квартиру, что она вряд ли сделает, но при этом квартира будет у нее в собственности.
С учетом того что продавец квартиры является матерью-одиночкой, скорее всего без существенных доходов, взыскать долг с нее практически невозможно, что также не может устраивать добросовестного приобретателя квартиры.
Последний вариант, с помощью которого добросовестный приобретатель может восстановить свои нарушенные права, – это обратиться в суд и на основании п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ попытаться выселить прежнего собственника из квартиры.
В данном случае возникает вопрос: а как поступить с несовершеннолетними детьми, которых некуда выписать и некуда переселить?
Теоретически суд может воспользоваться указанной выше статьей Гражданского кодекса РФ и выселить продавца квартиры и его несовершеннолетних детей из жилого помещения в связи с потерей права пользования квартирой.
Но, как показывает судебная практика, решения судов о выселении несовершеннолетних детей из квартиры часто отменяются в результате обжалования решений в судах следующих инстанций.
В любом случае судебная практика по выселению несовершеннолетних детей из проданных объектов недвижимости неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств.
Если в судебном заседании будет установлено, что мать детей действовала вопреки законным интересам своих детей, то в выселении детей из объекта недвижимости может быть отказано.
Даже если суд удовлетворит иск о выселении несовершеннолетних детей, он же может предоставить отсрочку исполнения решения суда до момента наступления совершеннолетия детей. При этом стоит отметить, что в договоре купли-продажи квартиры нет условия о выписке детей из жилого помещения.
Таким образом, добросовестный приобретатель получил «головную боль» на долгие годы вперед в связи с тем, что продавец прописал в квартире своих несовершеннолетних детей, отказался покинуть жилое помещение и вернуть денежные средства за квартиру.
Выводы и рекомендации
Уникальность перечисленных и им подобных примеров заключается в том, что добросовестные приобретатели по сути отдали денежные средства в чужие руки, а возврат этих денежных средств невозможен в силу «ущербности» российского законодательства.
Судебные приставы-исполнители, конечно, проведут свою работу по взысканию долгов, но, как показывает практика, добросовестным приобретателям от этого легче не станет. Других возможностей по взысканию долга у добросовестных приобретателей нет, а это как минимум несправедливо.
В то же время в целях возврата денежных средств добросовестному приобретателю важно знать, кем и на что были потрачены денежные средства, полученные недееспособным лицом и матерью-одиночкой за проданные квартиры.
При определенных обстоятельствах, если появится подозрение на умысел со стороны недееспособного лица (его опекуна) и матери-одиночки на получение денежных средств мошенническим путем (получить деньги и при этом оставить себе недвижимость), есть все основания для направления заявления о преступлении в правоохранительные органы по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ.
Кроме того, до заключения сделки, одной из сторон которой является лицо пенсионного возраста, необходимо дополнительно изучить вопрос, насколько это лицо дееспособно в своем возрасте, не установлена ли над ним опека и т.д. С этой целью необходимо установить состав семьи пенсионера для проведения с родственниками дополнительных консультаций о возможности сделки купли-продажи, а также следует посетить местные органы опеки и попечительства с целью установления факта отсутствия опеки над пенсионером.
Что касается регистрации несовершеннолетних детей в квартире, которая выставлена на продажу, то представляется правильным выходом внести изменения в жилищное законодательство, в т.ч. в Закон РФ № 5242-1 от 25.06.1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В частности в результате внесения изменений в закон для регистрации граждан по месту жительства, в т.ч. несовершеннолетних детей, может быть введен мораторий на период совершения сделки купли-продажи недвижимости.
Запрет на регистрацию в недвижимости, подлежащей продаже, должен быть введен по совместному заявлению в регистрирующие органы продавца и покупателя недвижимости на конкретный срок, по истечении которого запрет на регистрацию по месту жительства в объекте недвижимости может быть снят автоматически без каких-либо заявлений.
При всем этом следует учитывать и тот факт, что за добросовестных приобретателей могут выдавать себя и преступные элементы, желающие воспользоваться слабостью недееспособных лиц и матерей-одиночек с целью захвата их активов.
В связи с этим, принимая меры для защиты добросовестных приобретателей недвижимости, необходимо помнить и о другой стороне медали.