Александр Герасимов, юрисконсульт ОАО «ЦНИИС»: «Необходимо привести действующие законы к «общему знаменателю»
– Какие изменения в законодательстве в последнее время вы считаете важными и почему?
– Во-первых, это изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся отмены регистрации сделок по купле-продаже жилья ( квартир, жилых домов). Теперь законодатель установил только одну регистрацию при переходе прав на жилые объекты – это регистрация самого права на недвижимость нового приобретателя. С одной стороны, такая процедура сокращает время оформления договоров купли-продажи жилой недвижимости, но в то же время исключается дополнительное « сито» проверки чистоты сделки и возможности двойных продаж. Однако эти изменения касаются только купли-продажи объектов жилой недвижимости. Договоры аренды жилья и участия в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) по-прежнему подлежат государственной регистрации.
За последний год законодатель принял ряд положений, обеспечивающих, с одной стороны, возможность получать гражданами информацию о застройщиках, а с другой – способствующих получению помощи в реализации их прав на оплаченное жилье. О чем здесь идет речь?
Прежде всего о дополнениях в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», предусматривающих ведение реестра недобросовестных застройщиков. В реестр попадают те застройщики, которые уклоняются от заключения договоров купли-продажи или аренды земельных участков, где они рассчитывают строить жилые дома, либо застройщики, с которыми договоры на земельные участки были расторгнуты в связи с существенными нарушениями ими условий этих договоров. Отсутствие договоров на землю воспрепятствует в дальнейшем застройщику оформить разрешение на эксплуатацию построенного объекта.
Реестр размещается на официальном сайте федеральных органов и потому доступен для всех потенциальных дольщиков, желающих своими средствами участвовать в строительстве жилищных объектов. В реестр заносятся застройщики по представлению Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. То есть теперь, прежде чем выбрать того или иного застройщика и принести ему свои деньги, физические лица могут открыть реестр недобросовестных застройщиков и определить, с кем следует подписывать договор, а с кем рискованно.
Далее Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» введено понятие «пострадавшие граждане». Это граждане, вложившие денежные средства в строительство жилых домов, но чьи права впоследствии оказались нарушенными. Законом предписано ведение контролирующими органами реестра таких граждан. Критерии определения граждан пострадавшими определяет контролирующий государственный орган, который, кстати, вправе обратиться в суд в защиту таких граждан. В Москве, например, контролирующим органом является Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, положение о котором утверждено Постановлением Правительства г. Москвы от 26.04.2011 г. № 157-ПП.
Федеральным законом № 189-ФЗ от 02.07.2013 г. внесены изменения и в ст. 201 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», регламентирующие банкротство застройщиков. При возбуждении в отношении застройщика дела о банкротстве пострадавшие граждане могут просить включить в реестр требований кредиторов требование о предоставлении им жилой площади или (если это не возможно) денежных средств. При этом выбор правильной квалификации материально-правового требования лежит на арбитражных судах. При необходимости суд должен исправить допущенную заявителем ошибку в выборе способа защиты (в формулировке заявления) с целью не допустить ситуации, когда в результате этой ошибки участник строительства будет лишен возможности удовлетворения требований из-за закрытия реестра требований должника. Такой вывод сделан Президиумом ВАС РФ по ряду конкретных дел, рассмотренных в 2013 г. (Определения ВАС РФ от 27.02.2013 г. № ВАС-13239/12 и от 12.03.2013 г. № 15510/12).
И последнее. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию введен дополнительный документ, именуемый техническим планом. В соответствии со ст. 41 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в техническом плане объекта недвижимости воспроизводятся сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, а именно записывается информация о построенном здании или объекте незавершенного строительства. Технический план объекта капитального строительства представляет собой графическую и текстовую части документа. Форма технического плана утверждается Правительством РФ.
– Что бы Вы предложили радикального в смене законодательства?
– Прежде всего необходимо привести действующие законы к «общему знаменателю», т.е. исключить какие-либо разночтения и разногласия в формулировках отдельных законов, регламентирующих общие вопросы. Например, по условиям ч. 2 п. 6 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лиц, принявших от застройщика по передаточному акту или иному документу жилое помещение, с момента такой передачи – независимо от времени регистрации этим лицом права собственности на приобретенную недвижимость. В то же время согласно правилу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, а по условиям ст. 219 и 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации права на это имущество. То есть по Жилищному кодексу обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента получения этого помещения от застройщика или заказчика, а по Гражданскому кодексу – с момента регистрации права собственности на это помещение.
И таких нестыковок можно найти много.
– Судебная система. Что даст объединение судов?
– Считаю, что объединение судов (общей юрисдикции и арбитражных) – правильное решение. Не только потому, что это удешевит содержание судов, но главное – приведет к единообразному применению судами норм материального права. Сегодня можно увидеть совершенно различные подходы судов к решению споров, имеющих одни и те же основания и предмет. Судьи по-разному оценивают обстоятельства дела и соответственно своему мнению применяют различные нормы права по аналогичным делам. Кроме того, рекомендации по применению материального права одних судов не распространяются и не учитываются в практике применения этих же норм другими судами. Приведу пример. ТСЖ обращается в суд о взыскании с владельца квартиры платы за коммунальные услуги и расходов на содержание многоквартирного дома с момента образования товарищества и внесения им платы на содержание дома поставщикам коммунальных услуг. Районный суд г. Москвы удовлетворяет исковые требования истца, но с момента передачи физическому лицу по акту квартиры, а не с момента образования ТСЖ, как просит истец. В решении суд пишет, что до передачи квартиры в эксплуатацию физическому лицу по акту бремя расходов на содержание дома и оплату коммунальных услуг несет заказчик, построивший дом и передавший квартиру физическому лицу. Мосгорсуд переписывает данное решение районного суда и оставляет его в силе. ТСЖ, вооружившись сделанными районным и Московским городским судами выводами, обращается в арбитражный суд с иском о взыскании с застройщика стоимости коммунальных услуг за эту квартиру до передачи ее физическому лицу с момента образования товарищества. Арбитражный суд г. Москвы, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г., делает другой вывод, отказывая истцу в удовлетворении иска. В решении АС указывает, что по нормам ст. 210, 219, 223 ГК РФ бремя расходов на содержание вновь построенного дома несет лицо, зарегистрировавшее право собственности на него, а поскольку застройщик не регистрировал на себя право собственности на квартиры, то он не может быть лицом, обязанным оплачивать коммунальные услуги. Вот вам пример разного подхода судов к одному и тому же вопросу. (Я приводил это дело в своей статье.)
– Что самое главное в договорах переуступки прав?
– Самое главное, чтобы в договоре цессии отражались все конкретные характеристики объекта недвижимости, права на которые передаются цессионарию. Необходимо проверять правоустанавливающие документы на передаваемые права, т.е. насколько цедент имеет возможность уступать свое право требования другому лицу. Если уступка прав осуществляется на основании закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…», то такой договор цессии подлежит регистрации в ЕГРП, когда проверяется правомерность лица передавать свое право. Впрочем, проверять правоустанавливающие документы на передаваемую недвижимость надо при заключении любых сделок, чтобы потом нельзя было их оспорить.
– Что более всего затрудняет процесс разрешения конфликтов интересов сторон сегодня?
– Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Причин здесь много: и незнание спорящими сторонами законов, когда кто-то считает себя обиженным и ущемленным в правах, и несоответствие действующих законов, и различная судебная практика по аналогичным делам, и неправильная оценка судами обстоятельств дела. Ведь, когда при пересмотре дела отменяется решение суда на том основании, что суд не исследовал какие-либо доказательства, имеющие существенное значение для разрешения спора, неправильно применил нормы материального права или не применил подлежащие применению нормы права, и когда при новом рассмотрении дела суд принимает другое решение, – это явное упущение суда. Здесь можно говорить о недостаточном опыте судей, разрешающих спор. Я бы предложил ввести норму в процессуальное законодательство, по которой новое рассмотрение дела передавалось бы другому составу суда.
– Какие темы следует чаще освещать в журнале?
– Поскольку журнал рассчитан на широкий круг читателей, в том числе профессионалов, хотелось бы, чтобы поднятые авторами темы подкреплялись судебными делами. Причем авторы должны показывать различные подходы судов по изложенной теме, чтобы сориентировать всех заинтересованных лиц в перспективах своих замыслов. Прежде чем идти в суд, надо быть уверенным в правильности взглядов инициаторов. И журнал должен быть подсказчиком в этом деле. Кроме того, на мой взгляд, авторы должны делать анализ рассмотрения судами отдельных дел, комментировать судебные акты. Вот тогда, думаю, журнал вызовет интерес у читателей. А среди тем, думаю, будут полезны и плата коммунальных платежей, и управление жилыми объектами, и применение закона № 214-ФЗ, и защита прав на жилье, и раздел жилых помещений, и возврат недвижимости из чужого незаконного владения (виндикация). По всем этим темам возникает обилие судебных дел. Поэтому и надо показывать квалификацию судами различных обстоятельств дела и соответственно этой квалификации применение той или иной нормы права.
– Есть ли у Вас радикальный план по минимизации и обузданию мошенников на рынке недвижимости?
– Привлекать к строительству жилых объектов за счет денежных средств дольщиков можно только тех застройщиков, которые имеют все документы, разрешающие начать строительство, и обладают финансовой устойчивостью. Нормативы оценки финансовой устойчивости застройщиков утверждены Постановлением Правительства РФ № 233 от 21.04.2006 г. Если объект только начал строиться без соответствующей разрешительной документации, его строительство сразу следует прекратить, чтобы не было вовлечено большее число дольщиков. Ведь в последнее время можно часто наблюдать, что дом уже построен, но разрешение на его эксплуатацию получено быть не может или из-за отсутствия права застройщика на земельный участок, или из-за нарушения застройщиком проекта строительства дома, или вследствие каких-либо иных нарушений. А раз разрешения на эксплуатацию нет, то и дольщики не смогут оформить право на оплаченную ими часть объекта. Вот и начинается у дольщиков «хождение по мукам». Если застройщик намеревается строить объект за счет привлечения средств дольщиков, то необходимо обязать его заключать с участниками строительства только договор долевого участия в строительстве. Такой договор в наибольшей степени защищает права дольщиков и минимизирует их риски во взаимоотношениях с застройщиком.