Часть вторая (начало читайте в № 3 журнала)
Юлия Сорокина, адвокат
advokat_sorokina@hotmail.com
В настоящее время многие предприятия испытывают нехватку денежных средств, что приводит к тому, что они часто прибегают к заключению договоров уступки требования и перевода долга. Судя по всему, формы подобных договоров будут распространены и в дальнейшем. А, значит, очень важно знать, как правильно заключать такие договоры и избегать ситуаций, когда подобные сделки незаконны.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 20.08.2012 №33-6975 апелляционная жалоба Ч.В.Л. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 07.06.2012 оставлена без удовлетворения, а решение без изменения.
Муниципальное бюджетное учреждение «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров уступки права требования от 24.12.2010 и 01.04.2010 на квартиры №№ «...»; «...», заключенных между ООО «Строительная компания «...» и Ч.В.Л. по тем основаниям, что 14.07.2008 между истцом и ООО «Строительная компания «...» был заключен договор участия в долевом строительстве указанного выше жилого дома, по которому застройщик обязался построить жилой дом в установленный срок и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать 71 квартиру обществу, а дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиры. Общая стоимость квартир составила 144674763,09 руб. Условиями договора было предусмотрено, что участник долевого строительства вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика. Между ООО «Строительная компания «...» и Ч.В.Л. были заключены договоры уступки права требования 12 квартир, расположенных в указанном выше многоквартирном доме. В регистрирующий орган были представлены справки МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» об оплате ООО «Строительная компания «...» денежных сумм в полном объеме, уведомлении застройщика о заключении договоров по уступке права требования.
09.04.2012 товарищество собственников жилья «Мечта» предъявило требование МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» по оплате задолженности за отопление и содержание общего имущества на сумму 124656,38 руб., указав, что 28.12.2011г. дом введен в эксплуатацию, все 12 квартир никому не переданы.
Иск муниципального бюджетного учреждения «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» удовлетворен.
Не согласившись с решением суда, Ч.В.Л. подал апелляционную жалобу. Просил решение отменить как незаконное, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что дело не было признано судом подготовленным, стороны об этом не уведомлялись, в предварительных судебных заседаниях не выяснялись обстоятельства, имеющие значение для дела, не определялся круг достаточных доказательств. Суд необоснованно отказал предоставить ответчику время для сбора доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности перед ООО «Строительная компания «...». Договоры переуступки прав требования относятся к оспоримым сделкам, поскольку заключены с нарушением договорных обязательств, а не закона, срок исковой давности для предъявления соответствующего иска истек. МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» является ненадлежащим истцом, его права не нарушаются, претензии по оплате коммунальных платежей должны предъявляться к ООО «Строительная компания «...».
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не нашла оснований для его отмены исходя из следующего.
Удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь положениями статьи 168, пункта 1 статьи 388, пунктов 1 и 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что поскольку при заключении оспариваемых договоров с Ч.В.Л. не было получено согласие застройщика, муниципального бюджетного учреждения «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района», на уступку ООО «Строительная компания «...» прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, договоры являются ничтожными в силу закона. Факт отсутствия согласия застройщика на заключение договоров не оспаривается, справки об оплате стоимости квартир дольщиком выданы после заключения договоров, уведомление и согласие на уступку права требования различны по смысловому и правовому значению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры по переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве по основаниям, указанным истцом, относятся к оспоримым сделкам, не основаны на законе.
В силу пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Учитывая, что договором участия в долевом строительстве, заключенным между муниципальным учреждением «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» и ООО «Строительная компания «...», предусмотрено условие об обязательном письменном согласии застройщика на передачу дольщиком своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, отсутствие письменного согласия свидетельствует о нарушении указанных выше норм закона, то есть ничтожности сделки.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права истца оспариваемыми договорами не нарушены, не состоятельны. В силу положений статьи 12 Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписанному сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу закона. Истец передать квартиры ООО «Строительная компания «...» не может, поскольку имеются зарегистрированные в установленном порядке договоры переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве Ч.В.Л., ООО «Строительная компания «...» возражает против передачи объектов Ч.В.Л. в связи с наличием задолженности. Предоставленный представителем ответчика Ч.В.Л. акт зачета взаимных требований от 24.02.2010 на сумму 5297400 руб. не является свидетельством о надлежащем исполнении обязательств.
Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.
Обозначим другую вполне реальную проблему: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. В этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм Гражданского кодекса РФ. При этом Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что старый и новый кредиторы будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки, которые регулируются различными нормами Гражданским кодексом РФ. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика.
Б.Ж.Б. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «СтройИнвест-2010» о взыскании неустойки, признании права собственности на однокомнатную квартиру по адресу: (...), взыскании компенсацию морального вреда.
Между ООО УК «Альфарг Инвест» и Б.Ж.Б. был заключен договор уступки права требования исполнения обязательств, а также всех прав, обеспечивающих исполнение обязательств к ООО «СтройИнвест-2010», по договору на участие в долевом строительстве, заключенному между ООО «СтройИнвест-2010» и ООО УК «Альфарг Инвест» для строительства однокомнатной квартиры.
В день заключения договора по переуступке права требования Б.Ж.Б. оплатила в кассу ООО УК «Альфарг Инвест» денежные средства в сумме (...) рублей. ООО УК «Альфарг Инвест» направило ООО «СтройИнвест-2010» уведомление о том, что в связи с заключением договора уступки права требования, ООО УК «Альфарг Инвест» свое право требования по договору долевого участия в строительстве уступило Б.Ж.Б.
Срок сдачи объекта не позднее (...), а объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее (...). Однако застройщик свои обязательства по договору не выполнил. Объект долевого строительства Б.Ж.Б. не передан.
ООО «СтройИнвест-2010» указало, что между ООО «СтройИнвест-2010» (Застройщик) и ООО УК «Альфарг Инвест» (Участник долевого строительства) заключен Договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу (...). При заключении указанного договора обе его стороны действовали в лице генерального директора Д.Р.Ю. Согласно условиям договора в день его подписания Участник долевого строительства обязался выплатить Застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере (...) рублей. Участник долевого строительства уступил Г.Ж.Б. право требования по Договору, заключив Договор об уступке права требования. На момент заключения договора об уступке права требования обязательства Участника долевого строительства по договору были исполнены не в полном объеме, а частично – в сумме (...) рублей. На момент заключения договора об уступке права требования задолженность по договору ООО УК «Альфарг Инвест» составляла (...) рублей. До настоящего времени указанная сумма ООО «СтройИнвест-2010» не получена. Кроме того, ООО УК «Альфарг Инвест» не передало Г.Ж.Б. все документы, удостоверяющие уступленное право требования. Г.Ж.Б. не уведомила застройщика о совершенной уступке. Уступка права требования по договору совершена с нарушением норм права и не соответствует требованиям закона. ООО «СтройИнвест-2010» просило суд на основании статей 166 – 168 Гражданского кодекса РФ признать недействительным Договор уступки права требования, заключенный между ООО УК «Альфарг-Инвест» и Г.Ж.Б.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», с последующими изменениями и дополнениями, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В данном случае основаниями к заключению Договора на участие в долевом строительстве являются: разрешение на строительство, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства мэрии; проектная декларация; договор аренды земельного участка с кадастровым номером № (...), заключенный на основании постановлений главы– мэра города, зарегистрированного в УФРС.
Довод представителей ООО «СтройИнвест-2010» о том, что новый участник долевого строительства, Г.Ж.Б. не уведомила Застройщика, ООО «СтройИнвест-2010», о совершенной уступке, судом не был принят во внимание как не нашедший своего подтверждения и опровергающийся материалами дела.
Пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ установлено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Тем самым, Договором уступки права требования не предусмотрена обязанность Г.Ж.Б. письменно уведомлять ООО «СтройИнвест-2010» об уступке требования исполнения обязательств. Данная обязанность возложена на ООО УК «Альфарг Инвест».
В материалах регистрационного дела по регистрации договора уступки права требования имеется Уведомление ООО УК «Альфарг Инвест», адресованное ООО «СтройИнвест-2010» о заключении между ООО УК «Альфарг Инвест» и Г.Ж.Б. договора уступки права требования по договору на участие в долевом строительстве.
Довод представителей ООО «СтройИнвест-2010» о том, что уступка права требования по Договору совершена с нарушением норм закона и не соответствует требованиям закона, поскольку ООО УК «Альфарг Инвест» не оплатило цену договора в полном объеме, не был принят судом во внимание по следующим основаниям.
В силу положений пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004№ 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно Договору уступки права требования ООО УК «Альфарг Инвест» гарантирует Г.Ж.Б., что со стороны ООО «СтройИнвест-2010» не будет запрета или ограничения уступки требования исполнения обязательств третьему лицу по договору на участие в долевом строительстве в связи с полной оплатой ООО УК «Альфарг Инвест» стоимости квартиры по договору на участие в долевом строительстве.
Пунктом 3.4 Договора уступки права требования предусмотрено, что после подписания настоящего договора сумма денежных средств, уплаченная ООО УК «Альфарг Инвест» в ООО «СтройИнвест-2010», считается внесенной соответственно Г.Ж.Б.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поскольку обязательства Участника долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве в части оплаты объекта долевого участия выполнены в полном объеме, многоквартирный жилой дом, в котором расположен объект долевого участия, введен в эксплуатацию, суд признал за Б.Ж.Б. право собственности на однокомнатную квартиру.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (…), за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Эксперты считают, что в случае ДДУ рисков нет – застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, а значит соглашение уступки прав требования защищены, равно как и права участников долевого строительства. Однако в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный покупатель может потерять часть средств, так как, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, получит не стоимость, уплаченную по уступке, а первоначальную, обозначенную в ДДУ между первым участником и застройщиком. При этом цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости, возникшую по мере «роста» дома.