Максим Смородинов, кандидат юридических наук, председатель Самарской коллегии адвокатов «Эгида»:
Иной подход к освобождению доходов физических лиц от продажи имущества был обозначен Министерством финансов Российской Федерации уже в проекте основных направлений налоговой политики Российской Федерации на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов.
Согласно указанному проекту, действующий порядок налогообложения, установленный главой 23 Налогового Кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ, имеет ряд недостатков. Среди наиболее явных, Минфин РФ указывает на то, что действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество, а также вынуждает физических лиц
в случае смены места жительства, даже если жилье является единственным, но находилось в собственности менее трех лет, заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.
Из последнего следует, что основаниями для соответствующих нововведений послужили недополучение бюджетом средств от инвестиций граждан в рынок недвижимости, а также некоторая социальная несправедливость, возникающая в случае, если гражданин решил продать или поменять свое единственное место жительства, которым он владеет менее трех лет.
Предложенный Минфином РФ подход предполагает полное освобождение доходов от продажи жилой недвижимости (квартиры, комнаты, дома и так далее) вне зависимости от сроков владения в случае, если эта недвижимость является единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика. Вместе с тем, нововведения предусматривают льготы и в том случае, если лицо получает доходы от продажи жилого помещения, не являющегося единственным жилым помещением, находящимся в его собственности. Так, если у физического лица на момент продажи объекта жилой недвижимости, дачи, земельного участка находится в собственности более одного подобного объекта, то освобождать доходы от его продажи предлагается при одновременном соблюдении следующих условий. Во-первых , доходы от продажи этого объекта не превышают пять миллионов рублей (при этом предлагается предоставить органам власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится продаваемый объект жилой недвижимости, право уменьшать эту величину) или продаваемое имущество является расположенным на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилым строением жилой площадью до 50 квадратных метров или хозяйственным строением и сооружением общей площадью до 50 квадратных метров, а также земельным участком, на котором расположены такое жилое или хозяйственное строение и сооружение. Во-вторых , срок владения этим объектом должен составлять не менее трех лет (предлагается предоставить органам власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится продаваемый объект жилой недвижимости, право увеличивать этот срок вплоть до 10 лет).
В целом инициатива Минфина РФ вполне разумна и направлена на обеспечение прав и интересов граждан. Одновременно лица, получившие недвижимость в порядке наследования, в случае принятия указанных норм ущемлены также не будут.
Вместе с тем видится, что основной проблемой существующего порядка являлось не манипулирование ценами со стороны обычных граждан, а именно неполучение бюджетом тех средств от налогообложения, которые потенциально поступят в него в случае принятия предложенных изменений.
В проекте основных направлений налоговой политики Минфин РФ указал, что действующим законодательством закреплены неравные налоговые условия для инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество. Таким образом, переходя к новому подходу налогообложения, необходимо понимать, что в настоящее время вложение средств в недвижимость, является не просто одним из, а преимущественным способом размещения свободных средств граждан. Финансовые рынки и активность граждан и участие в них в РФ не развиты, соответственно, нововведения, прямо направленные на снижение доходности инвестиций, могут повлечь обратный эффект, при котором манипулировать ценами начнут не граждане при продаже единственного жилья, а так называемые рантье.