Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»
leiba_81@mail.ru
Качество жилья, передаваемого по договору долевого участия
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими качество жилых помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве, являются: Гражданский кодекс РФ (глава 30 «Купля-продажа», параграф 2 главы 37 «Строительный подряд») и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ).
Так, в соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.
В Законе № 214-ФЗ (как специальном по отношению к Гражданскому кодексу РФ) присутствует статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором».
Частью 1 этой статьи предусмотрено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства (исчисляемый со дня его передачи), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет.
При этом согласно части 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода (Постановление Федеральной антимонопольной службы Восточно-Сибирского округа от 08.05.2013 по делу № А33-18054/2011).
(см. текст в предыдущей редакции)
В том случае, если жилой объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(см. текст в предыдущей редакции)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).
Безвозмездное устранение недостатков
Перечисленные в статье 7 Закона № 214-ФЗ права в отношении некачественного жилья могут по выбору применяться в любой последовательности, однако иски, предъявляемые к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, встречаются достаточно редко.
Судебная практика показывает, что застройщики не спешат устранять выявленные недостатки, и гражданам приходится обращаться в суд уже с требованиями о возмещения своих расходов на устранение этих недостатков (Апелляционное определение Томского областного суда от 12.07.2013 по делу № 33-2064/2013).
Тем не менее, необходимо учитывать, что поскольку Закон № 214-ФЗ не устанавливает каких-либо санкций за неисполнение требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков, то есть не регулирует вопрос об ответственности стороны по договору за ненадлежащее исполнение обязательства, возможно применение статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», устанавливающего ответственность за неисполнение требований потребителей (Кассационное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 27.09.2011 № 33-3031).
Соразмерное уменьшение цены договора
Такой способ защиты своих прав также достаточно редко используется собственниками жилых помещений, переданных по договору долевого участия, но примеры все же есть.
К.А.В. обратилась в суд с иском к ООО «Паритет-С» о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 23 358,01 рублей по договору об участии в долевом строительстве.
Согласно договора ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать истцу в собственность двухкомнатную квартиру проектной площадью 61,53 квадратных метра, истец, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 2048949 рублей.
Истец свои обязательства исполнил, однако ответчик в нарушение пункта 1.3 договора передал истцу объект площадью 60,39 квадратных метра, что на 1,14 квадратный метр меньше определенной в договоре, в связи с чем обратилась в суд.
Решением мирового судьи от 17.01.2012 в удовлетворении исковых требований было отказано, поэтому истец обратился в суд с апелляционной жалобой.
Отменяя решение мирового судьи, суд апелляционной инстанции указал, что определив в качестве основания иска недостаток выполненной работы, который заключается в передаче квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, мировой судья не применил материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела.
Судом также было отмечено, что в силу части 4 статьи 7 Закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными; cистемный анализ норм Закона № 214-ФЗ позволяет суду сделать вывод о том, что пункты договора долевого участия в той части, в которой застройщик освобожден от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором, являются недействительными, а истец в таком случае вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора (Апелляционное определение Октябрьского районного суда города Ижевска от 19.04.2012 по делу № 11-135/2012).
Возмещение расходов на устранение недостатков
Истец обратился в суд с иском к ООО «СибБытСТрой» о взыскании убытков, неустойки и компенсации морального вреда.
Свои требования он мотивировал тем, что в 2011 году получил право требования передачи ему в собственность двухкомнатной квартиры, но после подписания акта приема-передачи квартиры 28.09.2011 в процессе ее эксплуатации были обнаружены строительные недостатки, что подтверждается актом проверки Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 17.02.2012.
18.06.2012 истец направил застройщику претензию с требованием устранить все недостатки качества приобретенной квартиры, однако ответчик это требование не выполнил, поэтому истец самостоятельно устранил допущенные застройщиком недостатки качества квартиры, затратив на ее ремонт <…> рублей, которые и просил взыскать с ООО «СибБытСТрой».
Согласно заключению экспертизы, проведенной по определению суда, при обследовании квартиры истца выявлены следующие дефекты: на кухне на потолке в правом углу и на обоях участка стены за холодильником наблюдаются грибковые пятна; на простенке от наружного угла до облицовки настенного фартука кухонного гарнитура обои в стыковых соединениях смежных полотнищ имеют отслоения и деформацию скручивания.
Экспертом также установлено, что хотя утепление наружных ограждающих конструкций и чердачного перекрытия дома соответствует проектному решению, его качество является ненадлежащим, а причиной образования наледи на окне, темных пятен в местах сопряжения наружных ограждающих конструкций и чердачного перекрытия на стенах, потолке и в районе вентиляционной шахты в кухне, частичного отслоения обоев от стен в кухне, частичного отслоения окрасочного слоя в районе вентиляционной шахты в кухне явилось намокание от конденсата поверхностей оконного остекления и стен в результате продувания их сопряжений в совокупности с дополнительным обогревом помещения бытовыми электроприборами в особо холодный зимний период.
Решением суда исковые требования были удовлетворены, в связи с чем ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой.
Суд апелляционной инстанции указал, что исследованные судом доказательства с достоверностью указывают на то, что выявленные в процессе эксплуатации квартиры строительные недостатки возникли по вине застройщика на стадии проведения строительных работ, на основании чего суд со ссылками на часть 9 статьи 4, статей7, 9 Закона № 214-ФЗ, статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» оставил решение суда первой инстанции в законной силе (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 05.08.2013 № 33-7297/2013).
Односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта договора долевого участия или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.
Следует согласиться с Д. Учаевым в том, что Закон № 214-ФЗ не раскрывает, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта, поэтому представляется возможным воспользоваться определением «существенного недостатка», данным в абзаце 9 преамбулы к Закону РФ «О защите прав потребителей».
Согласно этой норме существенный недостаток товара (работы, услуги) — это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки1.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления о таком отказе по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).
Необходимо отметить, что особый порядок внесения записи о расторжении договора долевого участия или одностороннем отказе от его исполнения предусмотрен пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому, если сторона рассматриваемого договора в одностороннем порядке отказалась от его исполнения, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны о таком отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке.
Росреестр при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону.
Судебная практика по применению этих положений Закона № 214-ФЗ не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора долевого участия с фактом государственной регистрации такого расторжения.
В декабре 2008 года между ООО «Уральское инвестиционное агентство» (застройщиком) и его кредитором К.М.Ю. (участник долевого строительства) было заключено 26 договоров участия в долевом строительстве жилого комплекса. Факт выполнения К.М.Ю. обязательств по оплате застройщику всей стоимости строительства объекта долевого строительства в размере 51 650 773, 29 рублей подтвержден в том числе справками о полном выполнении им финансовых обязательств.
Согласно условиям третейских соглашений все споры, возникающие в ходе исполнения, изменения, расторжения 26 договоров участия в долевом строительстве, рассматриваются в Третейском суде при ООО «Финансово-правовое агентство «Стратегия», в который затем и обратился К.М.Ю. с требованием о расторжении вышеназванных договоров. Решениями третейского суда все 26 договоров были расторгнуты.
Определением арбитражного суда от 10.09.2009 в отношении застройщика была введена процедура наблюдения, в связи с чем кредитор К.М.Ю., полагая, что поскольку все договоры расторгнуты, обратился с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в общей сумме 59 810 779, 38 рублей, в том числе требованием о возврате денежных средств, полученных застройщиком и подлежащих возврату, и требованием об уплате процентов, рассчитанных в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования кредитора, исходил из того, что данное требование обосновано и подтверждено доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Суд кассационной инстанции отменил определение апелляционной инстанции, вынесенное по жалобе должника, и оставил решение суда первой инстанции в законной силе.
Суд также отклонил доводы жалобы другого кредитора застройщика (коммерческого банка) о том, что договоры долевого участия в строительстве не являются расторгнутыми в связи с тем, что их расторжение не зарегистрировано в установленном порядке, поскольку закон не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора участия в долевом строительстве с фактом государственной регистрации такого расторжения (Постановление Федеральной антимонопольной службы Уральского округа от 05.07.2010 № Ф09-2415/09-С4).
К договору долевого участия также применяются общие положения о расторжении договоров, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (статьи 450-453), который нужно отличать от внесудебного порядка отказа от исполнения договора долевого участия, приведенного нами ранее.
Решением Куйбышевского районного суда города Иркутска признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве между Е. и МУП «Управление капитального строительства г. Иркутска» в связи с наличием существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.
В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которая оценивалась судом в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами, установлено, что переданная истцу квартира в существующем состоянии непригодна для проживания без устранения биологических повреждений, а также выявленного в процессе экспертизы ее несоответствия проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов. Для нормальной эксплуатации приобретенной квартиры необходимо восстановление требуемых показателей работоспособности системы естественной вентиляции, эксплуатационной надежности системы отопления, а также приведение наружных ограждающих конструкций здания к требованиям, действующим в области строительства и энергосбережения.
Суд пришел к выводу о том, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, в котором расположена квартира Е., являются существенными, поскольку система вентиляции дома функционирует неправильно, в части квартир не функционирует полностью. Для обеспечения надлежащего функционирования системы вентиляции дома потребуется снос одной из его несущих стен и возведение новой стены с надлежащим возведением вентиляционных шахт и каналов.
Выполнение таких работ повлечет финансовые затраты, которые окажутся значительно выше рыночной стоимости одной квартиры в доме. Кроме того, при проведении необходимых работ потребуется отселение проживающих в нем граждан (Пункт 31 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда РФ)2.
Заключение
На основании изложенного можно прийти к следующим выводам.
1. При защите своих прав гражданам необходимо учитывать, что в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей,
2. В отношении такого дорогостоящего и жизненно важного товара, как жилое помещение, пользоваться предоставленными средствами защиты нужно очень осторожно, в противном случае, можно просто оказаться на улице с решением суда и исполнительным листом.
К примеру, заявлять требование о расторжении договора долевого участия и возврате уплаченных денежных средств стоит, на наш взгляд, только в исключительных случаях и только тогда, когда есть реальные основания для взыскания денежных средств с ответчика (застройщика); если же у застройщика есть финансовые проблемы, то в этом случае получить от него денежные средства даже через службу судебных приставов вряд ли получится.
Кроме того, вернуть удастся только уплаченную ранее сумму с процентами, но никак не рыночную стоимость квартиры.
3. Основным документом, подтверждающим в суде требования о нарушении застройщиком качества жилья, будет являться заключение строительной экспертизы, проведенной истцом самостоятельно, либо назначенной по инициативе суда.
1 Ответ на вопрос о защите прав участника долевого строительства. Д. И. Учаев, заместитель директора ООО «Юридическое агентство «Магнат» (Подготовлен для системы КонсультантПлюс)//Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2 Е. Глазова «7 проблем обманутых дольщиков»//Ссылка на решение суда размещена на официальном сайте ИА «ГАРАНТ»// URL:http://www.garant.ru/article/522044/