В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации право собственности включает в себя три основных понятия: право владения, право пользования и право распоряжения.
Но как быть участникам общей долевой собственности, если участников оказалось много, а площадь спорной собственности слишком мала и не позволяет всем желающим распорядиться своими правами в полной мере?
17.09.2013 судебной коллегией по гражданским делам Брянского областного суда было рассмотрено гражданское дело № 33-2941/2013 по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Мглинского районного суда Брянской области от 27.06.2013 по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о прекращении права собственности на жилое помещение с выплатой денежной компенсации, признании права собственности на жилое помещение.
ФИО1 принадлежит доля в праве собственности на квартиру № Х, расположенную по адресу (…), ФИО 3 и ФИО2 принадлежат меньшие доли в праве общей собственности на спорную квартиру.
Со слов ФИО1, ответчик ФИО2 зарегистрирован в квартире, однако фактически проживает по иному адресу, а именно в жилом доме своей матери.
Ответчик ФИО3 также проживает не в спорной квартире, а в принадлежащем ему на праве собственности частном жилом доме.
Истец ФИО1, в свою очередь, проживает по иному адресу, в связи с чем не имеет интереса в использовании квартиры, также как и ответчики не имеют такого интереса. Однако истец считает, что без надлежащего присмотра износ квартиры наступит значительно быстрее.
Основным доводом истца ФИО1 является тот факт, что, учитывая незначительность долей ответчиков в праве собственности на квартиру и отсутствие возможности выдела долей в натуре по существующей планировке, применению подлежит часть 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой ответчикам, с их согласия, может быть выплачена денежная компенсация вместо выдела долей.
При попытке урегулировать данный вопрос в досудебном порядке, ответчики не дали свое согласие на компенсацию, что создает дополнительные трудности в распоряжении общим имуществом, в том числе в его продаже.
Истец ФИО1 настаивает на своем требовании обязать ответчиков принять денежную компенсацию и признать факт утраты ими права на их доли в квартире.
Согласно материалам дела, спорная квартира перешла по наследству в равных долях после умершего в 2001 году ФИО7 его детям: ФИО1, ФИО3, ФИО8, а также внуку ФИО2.
В 2001 году ФИО8 подарил свою долю в праве общей собственности на квартиру истцу ФИО1, за счет чего доля истца увеличилась.
В 2011 году ответчик ФИО2 зарегистрировался в квартире, однако проживать продолжил у своей матери.
Истец ФИО1 настаивала, что в спорной квартире отсутствует имущество ответчика ФИО2. Он изредка посещает квартиру с друзьями с целью распития спиртных напитков. Также, без разрешения ФИО1, ответчик ФИО2 пользуется ее личными вещами, устраивает в квартире беспорядок и не оплачивает коммунальные услуги. Ответчик ФИО2 сменил в квартире замки, не уведомив сособственников, сорвал обои, обосновывая это тем, что намерен делать ремонт, но не согласовал свои действия с остальными владельцами долей.
Ответчик исковые требования не признал и указал, что проживает в квартире постоянно около 2,5 лет, делает в ней ремонт. В квартире есть его личные вещи, а также диван и телевизор. И он также намерен выкупить доли у сособственников и владеть квартирой единолично.
Ответчик ФИО3 исковые требования признал и не возражал против выплаты ему компенсации за его долю в праве собственности на квартиру.
27.06.2013 Мглинский районный суд Брянской области частично удовлетворил исковые требования ФИО1, прекратив право собственности на долю ответчика ФИО3 и признав за ФИО1 право собственности на его долю. В удовлетворении исковых требований к ФИО2 суд отказал.
Истец ФИО1 не согласился с вынесенным решением и считает, что суд не дал оценку тем фактам, что после принятия наследства в 2003 году ФИО2 не проявил интереса к приобретенному имуществу. Только в 2011 году он зарегистрировался в квартире, завез туда часть своего имущества и проживал в ней периодически. Но с 04.04.2013 он не проживает в ней и не оплачивает коммунальные услуги.
Истец ФИО1 не согласен с выводом суда, что квартира не признана неделимой. Доля ответчика ФИО2 в однокомнатной квартире слишком маленькая, и выделить долю в натуре невозможно, исходя из конструктивных особенностей квартиры. Со слов истца ФИО1 данная квартира не может быть использована по назначению без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности.
Таким образом, суд, признавая право ответчика на проживание в спорной квартире, ущемляет права собственника, предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам отказала в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о понуждении ответчика ФИО3 принять компенсацию за его долю и об аннулировании права собственности на его часть квартиры, установил, что в судебном заседании не установлены обстоятельства, которые бы свидетельствовали о необходимости ограничения конституционного права ответчика ФИО2.
Согласно частям 1, 2, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
На основании пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований к ФИО2, суд признал, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если это участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Данный вывод сделан судом с учетом обстоятельств дела, требований части 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ и разъяснения, содержащегося в определении Конституционного суда РФ от 07.02.2008 № 242-О-О.
Довод истца о том, что доля ответчика ФИО2 в праве общей собственности реально не может быть выделена, и ответчик не имеет существенного интереса в использовании квартиры, признан судом необоснованным.
Как следует из технического паспорта спорной квартиры, она находится в одноэтажном доме, состоит из кухни, жилого помещения, имеет отдельный вход и пять окон.
Таким образом, нет достаточных оснований полагать, что она не может быть разделена на несколько квартир с соблюдением учетной нормы-площади жилого помещения.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, реальную возможность совместного пользования и так далее.
Судом было установлено, что ответчик ФИО2 зарегистрирован в спорной квартире более двух лет, его доводы о фактическом проживании и нуждаемости в ней не опровергнуты истцом.
На основании анализа вышеприведенного спора хотелось бы обратить внимание читателя на тот факт, что применение положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ допустимо лишь в случаях, когда участник общей долевой собственности сам заявляет требование выдела из общего имущества принадлежащей ему доли. Иное толкование данной статьи противоречило бы статье 35 Конституции РФ и статье 209 Гражданского кодекса РФ, согласно которым собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Тем более, Гражданский кодекс РФ вообще не предусматривает право участника общей долевой собственности на обращение в суд с требованием о понуждении других участников общей долевой собственности к передаче ему в натуре своих долей.
Применение нормы, предусмотренной пунктом 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех условий, а именно: 1) незначительности доли, за которую выплачивается компенсация; 2) невозможности выделить ее в натуре; 3) отсутствии у сособственника, утрачивающего с выплатой компенсации вещное право, существенной заинтересованности в использовании общего имущества.
В своем определении от 07.02.2008 № 242-О-О Конституционный суд РФ разъяснил, что законом не предусмотрена возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, и его доля незначительна.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. Такое имущество может находиться в общей долевой собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Теперь проанализируем судебный спор о прекращении права общедолевой собственности и выделении собственности в натуре.
Ростовский областной суд рассмотрел гражданское дело № 33-9855/2013 по апелляционной жалобе В.Л.В. на решение Пролетарского районного суда города Ростова-на-Дону.
Г. обратился в суд с исковым требованием к В.Л.В. о разделе домовладения и земельного участка, прекращении права общедолевой собственности.
Г. пояснил, что приобрел по договору купли-продажи 2/3 доли в объекте индивидуального жилищного строительства, состоящем из жилого дома лит. «А» и лит. «К», расположенном на земельном участке площадью 1206 кв. м по адресу: (…) и по адресу: (…). 1/3 доли принадлежала ФИО1, а впоследствии В.Л.В.
Решением Пролетарского районного суда города Ростова-на-Дону от 29.10.1982 перераспределены доли ФИО1 и Г. – доля ФИО1 составила 4/5, а Г. – 1/5, с учетом сложившегося порядка пользования.
Решением Пролетарского районного суда города Ростова-на-Дону от 22.12.1982 определен порядок пользования земельным участком, в соответствии с которым в пользование Г. передан земельный участок площадью 675 кв. м, а в пользование ФИО1 – 559 кв. м.
Таким образом, указанный в решениях порядок пользования жилым домом и земельным участком сложился с 1982 года и продолжает существовать по настоящее время.
Поскольку соглашение о разделе земельного участка и строений между сторонами не достигнуто, истец просил произвести раздел объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка по сложившемуся порядку пользования на два самостоятельных домовладения, отраженному в заключении специалиста, и прекратить право общедолевой собственности на строения и земельный участок.
В свою очередь, В.Л.В. предъявлен встречный иск о разделе земельного участка и строений на два самостоятельных в соответствии с заключением другого специалиста, с учетом идеальных долей собственников в праве на земельный участок и особенностями обслуживания и доступа к жилому дому лит. «К», находящемуся в ее пользовании.
Таким образом, В.Л.В. настаивала выделить в ее собственность жилой дом лит. «К» и земельный участок площадью 591 кв. м, а в собственность Г. жилой дом лит. «А» и земельный участок площадью 643 кв. м, а также взыскать компенсацию в ее пользу за отклонение от идеальных долей в размере 1 034 284,00 рублей.
Согласно решению суда первой инстанции право общей долевой собственности на земельный участок и строения было прекращено. В собственность Г. выделен жилой дом лит. «А», площадью 29,2 кв. м и земельный участок площадью 649 кв. м, а В.Л.В. выделен дом под лит. «К», площадью 103, 2 кв. м и земельный участок площадью 585 кв. м.
В своей жалобе В.Л.В. ставит вопрос об отмене судебного решения в связи с тем, что не была принята во внимание экспликация БТИ 1982 года, оформленная после вынесения Пролетарским районным судом города Ростова-на-Дону от 29.10.1982. Заявитель жалобы настаивала, что установленный по решению суда порядок пользования не мог быть полностью взят за основу раздела земельного участка, принадлежащего сторонам, так как изменился субъектный состав собственников.
По мнению В.Л.В., фактически сложившийся порядок пользования земельным участком не является, по смыслу статьи 252 Гражданского кодекса РФ, обстоятельством, имеющим правовое значение для целей разрешения спора о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, а является существенным лишь для целей определения порядка пользования имуществом.
Судебная коллегия по гражданским делам отказала в удовлетворении жалобы по следующим основаниям.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом.
Согласно подпункту «а» пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 (с последующими изменениями и дополнениями) выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. Согласно пункту 8 этого же постановления, разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
В силу пункта 11 Постановления Пленума Верховного суда СССР от 31.07.1981 № 4 (действующего в настоящее время) выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом, либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, строение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Таким образом, в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями по их применению, правовое значение для дела имеют, в частности, вопросы сложившегося порядка пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, реальная возможность раздела.
Разрешая вопрос по существу, суд исходил из того, что порядок пользования жилыми домами и земельным участком давно сложился и продолжает существовать по настоящее время.
В связи с этим в основу решения легло заключение специалиста, к которому обращался Г., поскольку данный вариант наиболее приближен к порядку пользования, определенному судом в 1982 году, соответствует сложившемуся порядку пользования и не нарушает прав и законных интересов сторон других лиц.
Как видно из материалов дела, между сособственниками и их правопредшественниками сложился порядок пользования земельным участком. Каждая из сторон имеет отдельный вход в свою часть жилого дома, части земельного участка обособлены друг от друга. И именно с учетом данных материалов суд и решил вопрос о разделе земельного участка и домовладения.
Довод В.Л.В. о том, что после вынесения решения в 1982 году изменился субъектный состав собственников, не заслуживает внимания, поскольку ответчик, как правопреемник ФИО1, вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и ФИО1. Доказательств того, что после приобретения в собственность В.Л.В. своей доли порядок пользования изменился, не имеется.
Относительно заявленной во встречном иске В.Л.В. компенсации, то в силу положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы.
То есть размер такой компенсации должен соответствовать тому объему прав, который теряет или приобретает выделяющийся собственник.
В данном споре суду не представлено доказательств того, что ФИО1, а затем ее правопреемник В.Л.В. пользовались строениями и участком соответственно своей доле.
Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что приобретенная доля В.Л.В. в праве общей долевой собственности на домовладение не соответствует тому имуществу, которым она и ее правопредшественник пользовались, соответственно при разделе с учетом сложившегося порядка пользования она ничего не потеряла, и компенсировать ей нечего.
Анализируя подобные споры, в очередной раз понимаешь, что прежде чем совершить ту или иную сделку, необходимо взвесить все «за» и «против».
Становясь сособственником недвижимого имущества, нужно знать свои права и понимать, какие могут быть последствия. Продавать свою долю в квартире гораздо менее выгодно, нежели продать квартиру целиком и соразмерно поделить денежные средства. А приобретая землю с домом, у которого уже есть второй владелец, и порядок пользования уже сложился, нужно отдавать себе отчет в том, что впоследствии возможен судебный спор по вопросу прекращения общедолевой собственности, и по решению суда может быть выделена меньшая часть, чем та, которая фактически приобреталась по документам.
Мария Комбарова, юрисконсульт m-kombarova@mail.ru