Александр Герасимов, юрист ОАО ЦНИИС
Автор предлагает рассмотреть историю судебного подхода в споре эксплуатирующей организации с застройщиком при строительстве жилого дома со встроенными в него помещениями по вопросу распределения расходов на содержание построенного объекта недвижимости.
Фабула дела такова. Инвесторы-застройщики договорились о финансировании строительства жилого дома со встроенными в него нежилыми помещениями (машиноместами) с последующей продажей своей доли во вновь построенном объекте недвижимости. После ввода в эксплуатацию жилого дома и его постепенного заселения созданное застройщиком товарищество собственников жилья (ТСЖ) вынуждено нести расходы на эксплуатацию непроданных помещений. В целях возмещения своих затрат на содержание непроданных квартир и машиномест, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с требованием взыскать с застройщика расходы, приходящиеся на не распределенные им жилые и нежилые помещения. Чем закончилась эта тяжба — покажем на примере вынесенных по делу судебных актов (дело арбитражного суда города Москвы № А40-1588/11-60-11)
Итак, некое ТСЖ «Долина Грез» предъявило в арбитражный суд города Москвы исковое заявление о взыскании с инвестора-застройщика («Главмосстрой») денежных средств, приходящихся на содержание и эксплуатацию принадлежащих ответчику жилых и нежилых помещений. На момент предъявления иска часть помещений еще не была реализована «Главмосстроем», и окончательного распределения помещений между застройщиками («Главмосстроем», ВФСО «Динамо» и Правительством Москвы) достигнуто не было. Однако по предварительному протоколу распределения результатов инвестиционной деятельности как раз те помещения, за которые истец истребует возмещения своих затрат, относились к Правительству Москвы в лице Департамента имущества города Москвы. Но ответчиком по иску был только один инвестор-застройщик – «Главмосстрой», который своими собственными и привлеченными средствами осуществлял финансирование строительства всего жилого объекта, включая и машиноместа, и который заключил договор аренды земельного участка на период строительства объекта.
При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции отказал истцу (ТСЖ) в иске, сославшись на то, что спорные машиноместа по предварительному распределению инвесторов и администрации города принадлежали последнему, который, по мнению суда, и должен был нести бремя расходов на содержание непроданных своих объектов недвижимости. Апелляционная коллегия поддержала решение суда, оставив его в силе, а апелляционную жалобу ТСЖ — без удовлетворения. Казалось бы, если иск был предъявлен к Департаменту имущества города, он был бы удовлетворен. Но, по мнению суда, истец выбрал не того ответчика.
Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил предыдущие судебные постановления и передал дело на новое рассмотрение, поручив суду определить характер спорного правоотношения и, соответственно этому, нормы материального права, регулирующие эти отношения. Кроме того, кассационный суд рекомендовал при новом рассмотрении дела обратить внимание на постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В пункте 4 этого постановления высокая судебная инстанция указывает на необходимость давать правильную квалификацию договорам по созданию объекта недвижимости. Это могут быть и договоры «купли-продажи», и «подряда», и «простого товарищества». И если же суды не найдут признаки ни одного из перечисленных обязательств, то они должны оценивать такие договоры как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Но из следующего предложения этого же пункта судебного документа делается вывод, что если все-таки суды и не определят правовую характеристику отношений застройщиков, они не должны наделять участников инвестирования строительства объекта правом долевой собственности на создаваемую недвижимую вещь. Права собственности на построенный объект недвижимости в соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса РФ возникают лишь после государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав. Иными словами, следуя указаниям этого судебного документа, нельзя наделить автоматически всех участников инвестиционно-строительной деятельности правом долевой собственности на создаваемый ими объект до регистрации этого права в Едином государственном реестре прав.
При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции квалифицировал заключенный между участниками инвестирования и строительства объекта («Главмостроем», ВДФО «Динамо» и Правительством Москвы) инвестиционный контракт как договор простого товарищества с элементами подряда. И хотя по правилам статьи 1043 Гражданского кодекса РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада в их совместную деятельность, и результат этой деятельности признается их общей долевой собственностью, однако по правилам уже указанной статьи Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на…» созданное имущество не может быть предметом совместной долевой собственности участников контракта до тех пор, пока их права не зарегистрированы в государственном реестре.
По этому основанию и второй раз суд отказал истцу в удовлетворении иска.
Не удовлетворившись последним судебным актом, истец еще раз подал на это решение жалобу. Апелляционный суд оставил решение в силе, а апелляционную жалобу без удовлетворения. А вот кассационная инстанция отменила второе решение арбитражного суда города Москвы и взыскала с «Главмосстроя» в пользу ТСЖ сумму долга. При этом кассационная коллегия согласилась с судом первой инстанции в характеристике инвестиционного контракта, определив его как договор простого товарищества с элементами подряда. В то же время кассационный суд упрекнул первую и апелляционную инстанции, что они не учли условия пункта 3 статьи 7 закона РСФСР от 29.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», согласно которым объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до окончания реализации инвестиционного контракта, а потому право общей долевой собственности на объект инвестиционной деятельности возникает у субъектов такой деятельности в силу прямого указания закона при заключении инвестиционного контракта и совершении действий, направленных на реализацию инвестиционного проекта. Исходя из этих посылок Федеральный арбитражный суд Московского округа в данном деле пришел к выводу, что «Главмосстрой», являясь инвестором-застройщиком по инвестиционному контракту, и должен нести бремя содержания построенного объекта недвижимости до передачи его третьим лицам.
Получается, что Высший арбитражный суд РФ в своем постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» не учел положения законов от 29.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», сделав заключение, что участники инвестиционной деятельности не могут считаться обладателями прав общей долевой собственности на построенный объект недвижимости до официальной регистрации этих прав в государственном реестре.
Да и Федеральный арбитражный суд Московского округа при первом рассмотрении жалобы также не сослался на законы «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Главным аргументом кассационного суда при первом рассмотрении жалобы было, конечно же, постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 54. А в нем, как мы показали, собственниками недвижимости признаются только лица, зарегистрировавшие свои права надлежащим образом. Кстати, и повторное рассмотрение дела в Федеральном арбитражном суде Московского округа происходило почти в том же составе, что и первое рассмотрение. Но время заставило судей поменять свое мнение. Суть дела не изменилась, а правовой подход к нему поменялся.
Сказал свое слово и Высший арбитражный суд РФ, отказав «Главмосстрою» в передаче дела в Президиум. В определении от 28.12.2012 № ВАС-16604/12 коллегия судей Высшего арбитражного суда РФ также упомянула статьи 209, 210 Гражданского кодекса РФ, 153 Жилищного кодекса РФ. Напомним, что пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязывает нести эксплуатационные расходы лиц, получивших жилые помещения по акту от застройщика. На момент принятия по делу решения суда машиноместа в построенном здании переданы никому не были и принадлежали участникам инвестиционного контракта по предварительному протоколу распределения машиномест. Что же касается статей 209, 210 Гражданского кодекса РФ, на которые ссылается высокая судебная коллегия, то в них речь идет о собственниках объектах недвижимости. А собственниками объектов недвижимости по договору (инвестиционному контракту в данном случае) признаются лица, зарегистрировавшие это право в государственном реестре. На спорные машиноместа право собственности у участников инвестиционной деятельности зарегистрировано не было.
Конечно, если разложить в один ряд все перечисленные нормы законов, то легко можно обнаружить их коллизию (несоответствие). В такой ситуации требуется вмешательство законодателя. А пока этого не случилось, объяснить, почему принято такое, а не другое решение, будет сложно.
Исходя из позиции Федерального арбитражного суда Московской области и высшей судебной инстанции РФ по рассматриваемому делу, можно заключить:
-
Инвесторы-застройщики, осуществляющие финансирование строительства объектов недвижимости, в силу указаний законов «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» являются участниками общей долевой собственности на построенный объект недвижимости в соответствии со своей долей вложенных средств, независимо от регистрации права собственности на свою долю.
-
Как собственники построенного объекта недвижимости они должны нести бремя расходов на содержание этого имущества, то есть оплачивать все расходы, связанные с содержанием этих объектов еще до передачи их другим лицам по договорам.