Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург
kyzmak-roman@mail.ru
Для ситуации, когда многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, и пришло время выбирать способ управления многоквартирным домом, но собственность зарегистрирована далеко не на все помещения, Жилищный кодекс РФ предусмотрел следующее решение. В пункте 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ указано, что до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Данной нормой Жилищный кодекс РФ ввел легитимную возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления многоквартирным домом, не проводить открытый конкурс, а застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) самому управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление с управляющей организацией.
Жилищным кодексом РФ установлены нормы, которые регулируют договор управления, заключаемый застройщиком и управляющей компанией. В частности, по правилам статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны — застройщика — в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В статью 162 Жилищного кодекса РФ федеральным законом № 38 от 05.04.2013 была добавлена норма, согласно которой договор на управление между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более чем три месяца. Но, как установлено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Приведенная выше схема, по которой начинается управление многоквартирным жилым домом, предусмотрена непосредственно Жилищным кодексом РФ, но на практике она не является столь прочной и позволяющей управляющей организации чувствовать себя комфортно, быть уверенной в своих полномочиях. Также не все ресурсоснабжающие организации, с которыми необходимо заключить договоры на поставку тепла, воды, электричества, признают указанную схему передачи полномочий по управлению. Также и многие жильцы (собственники) не всегда доверяют управляющей организации, которая не выбрана общим собранием собственников. Но в то же время контролирующие (надзорные органы) признают при таких схемах надлежащим субъектом по управлению управляющую компанию, с который заключил договор управления застройщик, последствием чего является несение управляющей организацией ответственности за содержание и управление многоквартирным домом. Также одним из основных критериев, по которому суды признают полномочия управляющей организации, является внесение жильцами денежных средств на счет данной компании и выставление ею счетов собственникам на оплату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2013 по делу № А56-3840/2013, оставленное без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013.
Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Инспекция) от 09.01.2013 № 12/13 о назначении административного наказания, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), с назначением наказания в виде штрафа в размере 40 000 руб.
В обоснование заявленного требования Общество указало, что не является субъектом административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ.
Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства в совокупности, суд находит требования заявителя не подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.
Как следует из материалов дела, Прокуратурой Выборгского района Санкт-Петербурга с привлечением специалиста Инспекции в период с 19.11.2012 по 11.12.2012 проведена проверка соблюдения Обществом правил содержания общего имущества многоквартирного дома.
В ходе проверки было установлено, что в указанном многоквартирном доме допускаются нарушения «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила эксплуатации), о чем составлен акт от 19.11.2012.
Постановлением от 09.01.2013 № 12/13 Инспекция привлекла Общество к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного
статьей 7.22 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в
размере 40 000 рублей.
Не согласившись с названным постановлением, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене. Статьей 7.22 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Таким образом, объективная сторона указанного административного правонарушения характеризуется действием (бездействием) и выражается в нарушении
Обществом правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
В соответствии с пунктом 3.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», субъектом административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов. Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая компания в тех случаях, если ей согласно статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений.
В обоснование заявленного требования Общество указывает, что им не осуществляются функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами многоквартирного жилого дома, в связи с чем Общество не является субъектом административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ.
В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными
домами, установленным в соответствии с названной статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Инспекцией в материалы дела представлен договор о передаче функций по управлению многоквартирным жилым домом, заключенный между застройщиком и Заявителем (Обществом). В соответствии с пунктом 3.1 названного договора Общество приняло на себя обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам жилых помещений и другим лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме. Общество также обязалось обеспечить техническое обслуживание и профилактику наружных и внутридомовых инженерных сетей в границах ответственности, ежегодную подготовку к зимнему отопительному сезону инженерных сетей и соответствующих коммуникаций, устранение аварийных ситуаций на общедомовых инженерных сетях общего пользования, а также выполнять иные функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту многоквартирного дома.
В материалы дела также представлены акт о приеме-передаче здания (сооружения), подписанный между застройщиком и заявителем, и счета-извещения на оплату коммунальных услуг, направляемые Заявителем собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
При названных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что на
Общество возложены функции по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома, в связи с чем оно является субъектом административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ.
Акт о приеме-передаче здания (сооружения) от 16.04.2012 № 00000041, а также счета-извещения на оплату коммунальных услуг за декабрь 2012 года, представленные в материалы дела, свидетельствуют, что на момент проведения проверки в отношении Общества функции по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома Обществом исполнялись.
Таким образом, можно сделать вывод, что приведенная в настоящей статье схема передачи функций по управлению многоквартирным домом соответствует законодательству. Основными критериями, по которым определяется лицо, которое на законных основаниях занимается деятельностью по управлению многоквартирным домом, являются: передача многоквартирного дома по акту приема-передачи, выставление квитанций на оплату за содержание жилого помещения и коммунальных услуг и их оплата.