Владимир Алистархов, эксперт по вопросам правового характера
Правовая система каждой отдельно взятой страны — это сложный механизм, позволяющий власти осуществлять управление обществом, а гражданам пользоваться предоставленными им правами в собственных интересах.
Данное утверждение, в том числе, касается и России, законодательство которой отличается большим объемом и регулярной изменчивостью, что оборачивается некоторыми сложностями для специалистов и простых граждан при правоприменительной практике.
Ориентируясь исключительно на действующие нормы права, российские граждане зачастую сталкиваются с неразрешимыми для себя вопросами, а порой с разным толкованием норм права судами, что, конечно же, наносит ущерб гражданам, а также ущерб репутации судебных органов.
Если репутация судов — вопрос риторический, то ущерб граждан состоит из материальных для них потерь, в том числе в результате применения российского жилищного законодательства при обстоятельствах, когда суды по-разному или неправильно трактуют правовые нормы.
С целью приведения судебной практики к единообразию и, как следствие, наведения порядка в правоприменительной практике Верховный Суд РФ выпускает обзоры судебной практики, которые помогают гражданам формировать свою правовую позицию по конкретным вопросам еще задолго до наступления судебных споров. Соответственно суды, рассматривая жилищные споры, также ориентируются на обзоры судебной практики Верховного Суда РФ.
01.10.2014 Президиумом Верховного суда РФ утвержден очередной Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления.
В настоящей статье предлагаю выделить основные положения исходя из нового обзора судебной практики, на которые необходимо ориентироваться в поиске своей правовой позиции, если есть вероятность судебных споров между добросовестными приобретателями и государственными органами или органами местного самоуправления.
Какие обстоятельства должны быть доказаны сторонами в суде? Что должен учитывать суд при рассмотрении иска об истребовании имущества от добросовестного приобретателя? Что должен суд установить в рамках судебного разбирательства?
Актуальность перечисленных и других соответствующих вопросов обусловлена желанием добросовестных приобретателей защитить собственные права и интересы, попираемые в силу имеющихся недостатков российского законодательства в области защиты прав добросовестных приобретателей.
Обстоятельства, подлежащие доказыванию, и что суд должен учесть:
1. Направляя иск в суд, государственный орган или орган местного самоуправления должен быть готов доказать в суде, что имеет право собственности на спорный объект, находящийся во владении добросовестного приобретателя, или нарушенное право собственности на объект.
2. Государственный орган или орган местного самоуправления должен доказать, что спорное имущество находится в наличии у незаконного владельца, то есть представить в судебное заседание документы, которые будут свидетельствовать о том, что незаконный владелец реально распоряжается имуществом.
3. В свою очередь добросовестному приобретателю с целью защиты своих интересов необходимо доказать в суде факт получения жилого помещения по возмездной сделке, а также доказать в суде, что он не знал и не мог знать об отсутствии у продавца права продавать жилое помещение.
4. Стороны при аргументации своих правовых позиций вправе ссылаться на позицию Европейского Суда по правам человека по соответствующим вопросам, которую российский суд обязан учесть при условии, что обстоятельства рассматриваемых европейским и российским судом дел аналогичны, что следует из п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.07.2013 № 21.
Обязанность судов устанавливать наличие или отсутствие воли на передачу жилого помещения
Согласно п. 39 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, если истец докажет, что жилое помещение выбыло из его владения независимо от его воли, то такое имущество должно быть истребовано от добросовестного приобретателя несмотря на его возражения.
Другими словами суду, который рассматривает дело по иску к добросовестному приобретателю, необходимо установить отсутствие или наличие воли у собственника (государственного органа или органа местного самоуправления) на передачу имущества другому лицу.
Если государственный орган или орган местного самоуправления не являлись стороной по договору, в результате которого недвижимость передана гражданину в собственность, и этот объект зарегистрирован за гражданином на основании фиктивных документов, то такое имущество должно быть истребовано от добросовестного приобретателя по причине отсутствия у вышеназванных органов воли к передаче имущества.
Пример из судебной практики, подтверждающий отсутствие волеизъявления органа местного самоуправления (обзор от 01.10.2014).
Суд истребовал от добросовестного приобретателя квартиру в собственность органов местного самоуправления, так как в рамках судебного разбирательства было установлено следующее.
В спорной квартире проживал наниматель и члены его семьи. Наниматель умер, в квартире долгое время никто не проживал. Несмотря на это согласно договору купли-продажи на данную квартиру объект был продан добросовестному приобретателю.
Для заключения договора купли-продажи были представлены дубликат договора передачи квартиры и поквартирная карточка.
Суд также установил, что договор передачи органом местного самоуправления не подписывался, и поквартирная карточка не составлялась, то есть документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, оказались поддельными.
Таким образом, было установлено, что волеизъявление органа местного самоуправления на передачу жилого помещения отсутствовало.
Результат — изъятие имущества от добросовестного приобретателя в пользу органа местного самоуправления в силу требований статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.
Примеры из судебной практики, подтверждающие волеизъявление органов местного самоуправления (обзор от 01.10.2014).
1. Суд отказал в удовлетворении исковых требований муниципального образования по иску к добросовестному приобретателю, обосновав это следующим.
Между муниципальным образованием и нанимателем был заключен договор социального найма на основании недействительной справки о том, что наниматель имеет заболевание, которое дает ему право на жилье. Позднее квартира передана нанимателю в собственность по договору передачи.
Наниматель, ставший собственником, продал квартиру добросовестному приобретателю.
При таких обстоятельствах орган муниципального образования является не только стороной договора социального найма, но и стороной договора передачи квартиры, что указывает на волеизъявление муниципального образования на передачу квартиры.
По мнению суда, спорная квартира не может быть изъята от добросовестного приобретателя на основании ч. 2 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
Ссылка муниципального образования на недействительность справки о заболевании лишь указывает на неосмотрительность самого муниципального образования, так как соответствующий факт заболевания мог быть проверен.
2. Суд отказал в удовлетворении иска прокурора в интересах Департамента жилищной политики и жилищного фонда к добросовестному приобретателю об истребовании жилого имущества.
В обоснование отказа в удовлетворении иска Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что факт обмена и выдачи правоустанавливающих документов, регистрация права собственности на спорную квартиру проводилась в соответствии с законодательством и в интересах города Москвы.
В том числе проводились юридически значимые действия при регистрации недвижимости, что указывает на волеизъявление жилищных органов (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 5-В08-133).
Обязанность судов разрешить вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя
Для разрешения вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя судам необходимо установить:
- наличие записи о праве собственности ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- проявлена ли ответчиком разумная осмотрительность при заключении договора купли-продажи жилого помещения;
- меры, принятые ответчиком для выяснения прав лица, которое отчуждает имущество;
- является ли сделка с недвижимостью возмездной, и какие документы об этом свидетельствуют;
- осматривал ли ответчик жилое помещение до заключения договора купли-продажи.
О добросовестности ответчика, купившего жилое помещение, могут свидетельствовать подтвержденные действия ответчика по ознакомлению с документами в отношении объекта недвижимости, осмотр помещения, выяснение ответчиком сведений о том, в связи с чем и на каком основании объект недвижимости находится во владении продавца, и прочее.
Примеры из судебной практики о признании приобретателя добросовестным (обзор от 01.10.2014):
1. Суд признал добросовестным приобретателем покупателя по следующим основаниям.
Продавцом недвижимости на сделку были представлены все правоустанавливающие документы в отношении недвижимости. Для целей приобретения спорной квартиры ответчик взял ипотечный кредит. Объект недвижимости на чистоту до заключения договору купли-продажи проверялся сотрудниками банка и специально нанятыми риэлторами.
То есть в рамках судебного разбирательства установлено, что сделка с недвижимостью была возмездной, и ответчиком предприняты все действия, которые свидетельствуют о его разумной осмотрительности при заключении договора купли-продажи недвижимости.
2. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с мнением нижестоящих судов, которые не признали покупателя недвижимости добросовестным приобретателем.
По мнению нижестоящих судов, если бы приобретатель проверил адреса выбытия предыдущих владельцев квартиры, то он бы проявил разумную осмотрительность, в результате чего была бы получена информация об отсутствии права продажи квартиры у предыдущего собственника.
Судебная коллегия указала на то, что проверка адресов выбытия предыдущих собственников квартиры не может повлиять на осведомленность приобретателя об отсутствии прав на продажу квартиры у предыдущего собственника (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 5-ВПР10-55).
3. Прокуратура в интересах муниципального образования обратилась в суд с иском о признании недействительными договора социального найма, договора передачи квартиры, договора дарения и договора купли продажи, о возвращении квартиры в муниципальную собственность.
Спорная квартира находилась в муниципальной собственности в специализированном фонде и могла быть передана в распоряжение только соответствующей категории граждан.
Несмотря на это руководитель социальной защиты передал в нарушение правил квартиру по договору социального найма, после чего эта квартира была приватизирована нанимателем и подарена.
Владелец квартиры по договору дарения квартиру продал по договору купли-продажи.
Судом было установлено, что муниципальное образование в лице руководителя управления социальной защиты по своей воле передало квартиру в чужое владение. Спорная квартира приобретена возмездно и добросовестно конечным покупателем.
По результатам рассмотрения дела квартира осталась в распоряжении добросовестного приобретателя, суд отказал прокуратуре в признании недействительными договоров дарения и договора купли-продажи квартиры.
В то же время суд признал требования прокуратуры о недействительности договоров социального найма и передачи обоснованными, так как договоры заключены с нарушением законодательства.
Суд указал на право муниципального образования взыскать убытки в связи с незаконным заключением договоров социального найма и договора передачи.
Пример из судебной практики об отказе признать приобретателя добросовестным (обзор от 01.10.2014).
Суды первой и апелляционной инстанций отказались признать приобретателя добросовестным, не согласившись с его доводами.
В своих решениях суды сослались на доказательства, которые были представлены в судебное заседание органом местного самоуправления. Согласно представленным доказательствам спорная квартира в течение полутора месяцев была объектом сделки купли-продажи по явно заниженной цене.
По мнению судов, данное обстоятельство должно было вызвать у покупателя сомнения в правах продавца на продажу квартиры, что говорит о непроявлении покупателем разумной осмотрительности. Соответственно, такому покупателю должно быть отказано в признании его добросовестным приобретателем.
Течение срока исковой давности по искам об истребовании имущества от добросовестных приобретателей
Общий срок исковой давности по искам об истребовании имущества от добросовестного приобретателя составляет три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда государственный орган или орган местного самоуправления узнали или должны были узнать о нарушенном своем праве.
Согласно п. 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 течение срока исковой давности начинается со дня, когда государственный орган или орган местного самоуправления узнали или должны были узнать о записи в ЕГРП, касающейся спорного имущества.
Выводы и рекомендации
Анализ судебной практики показал уязвимость позиций добросовестных приобретателей при осуществлении сделок с недвижимостью, когда в том числе на стороне жилищных органов выступает прокуратура.
О своих интересах добросовестные приобретатели должны позаботиться самостоятельно, так как в случаях, когда имеют место мошеннические действия, согласно судебной практике суд признает, что со стороны государственных органов или органов местного самоуправления не было волеизъявления на передачу имущества, а значит, такое имущество изымается от покупателя.
При таких обстоятельствах до заключения сделки по купле-продаже недвижимости покупатели должны проверить наличие прав у продавца недвижимости на отчуждение имущества.
Другой вопрос, а есть ли у покупателя все необходимые полномочия, чтобы проверить всю цепочку сделок с конкретным объектом недвижимости?
Государственные органы или органы местного самоуправления совсем не обязаны предоставлять покупателям сведения о договорах соцнайма и договорах передачи, хотя это и в их интересах.
А если покупатель затребует указанные документы у продавца, то покупателю вполне возможно будут представлены поддельные документы.
В связи с этим необходимо обязать Росреестр вести историю объектов недвижимости, в том числе история должна содержать сведения о договорах социального найма, передачи, дарения и другую информацию.
Наличие сведений в Росреестре о договорах социального найма и договорах передачи будет свидетельствовать о фактическом волеизъявлении государственных органов или органов местного самоуправления на передачу объектов во владение третьих лиц.
Покупатель, в свою очередь, обратившись в Росреестр, сможет получить полную картину в отношении объекта недвижимости, который собирается покупать.
Соответственно уменьшится спорный потенциал между государственными органами (органами местного самоуправления) и покупателями недвижимости, что сократит количество рассматриваемых дел в судах, а также сократит количество преступлений, связанных с недвижимостью.