Марина Кузина, юрист ООО «Лё нет Нет»
В нашей стране принцип «нет тела — нет дела» не применим в отношениях с объектами недвижимости. Во-первых, здание всегда тесно связано с землей, а значит, пока не будет зарегистрировано прекращение права на недвижимость, ФНС будет начисляться земельный налог. Платить же за не принадлежащее собственнику здание, не приносящее дохода, крайне невыгодно.
Данное положение наглядно иллюстрируется решениями судов по налоговым спорам.
Например, постановлением одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 по делу № А65-28759/2013 установлено:
ИП Ф. обратился в суд с заявлением о признании незаконными решений ФНС в части доначисления земельного налога.
Заявитель указал, что не является собственником земельного участка, в связи с введением на указанном участке многоквартирного жилого дома в эксплуатацию на основании разрешения от 16.09.2009 и приобретением гражданами прав собственности на квартиры.
Однако согласно свидетельству о государственной регистрации право заявителя на земельный участок прекращено 14.12.2012 на основании заявления налогоплательщика с внесением соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости.
На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления от 23.07.2009 года № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», государственная регистрация прав на недвижимые объекты является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в связи с чем плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Таким образом, заявитель с момента регистрации права собственности на земельный участок до момента прекращения права 14.09.2012 являлся плательщиком земельного налога. В этой связи у заявителя имеется обязанность по исчислению и уплате земельного налога за 2011 год и 11 месяцев 2012 года.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя Ф. о том, что ИП Ф. утратил право собственности на земельные участки в момент первой регистрации права собственности на помещения в доме, который на них расположен; основанием для уплаты земельного налога является наличие права на земельный участок; учет в ЕГРП прав на объекты в отсутствие правовых оснований для этого не может рассматриваться в качестве правовой предпосылки для начисления и уплаты земельного налога, не принимаются. Указанные предпринимателем обстоятельства не исключают его обязанности по уплате земельного налога, поскольку прекращение его прав на земельный участок им в установленном законом порядке НЕ ОФОРМЛЕНО.
Необходимо понимать, что юридический факт, прекращающий право на земельный участок, должен быть отражен в ЕГРП и порождать правовые последствия. Сведения, подаваемые в государственный кадастр недвижимости, носящие временный характер, не исключают участок из объектов земельного налога до государственной регистрации права собственности.
Указанное иллюстрирует следующий пример судебной практики.
Судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда в апелляционном определении от 29.01.2014 по делу № 33-1139/2014 установлено следующее:
М. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы, которым ей отказано в перерасчете земельного налога.
М. приобрела в собственность земельный участок и разделила его на два участка. Полагая, что с даты принятия решения о разделе, то есть с 2012 года, налог подлежит исчислению на вновь образованные земельные участки, М. обратилась в ФНС с заявлением о перерасчете земельного налога с указанного периода. В перерасчете было отказано.
Налоговой инспекцией в адрес заявителя направлялся оспариваемый ответ, в котором указано на отсутствие оснований для перерасчета земельного налога за 2012 год, а также указано, что земельный налог на новые участки будет начислен только с даты соответствующей регистрации, то есть с 2013 года.
Часть 2 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ предусматривает, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.
Факт внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании двух участков не исключал прежний из объектов земельного налога и носил временный характер. Участки получили статус объектов земельного налога с момента государственной регистрации права собственности заявителя М., в результате чего, как уже указано выше, земельный участок, из которого они были образованы, прекратил свое существование, в том числе и как объект земельного налога.
При таких обстоятельствах оснований для признания решения ФНС незаконным не имелось, и в исковых требованиях М. было отказано.
Обязанность по уплате налогов, связанных с выбывшим из собственности, но надлежаще не оформленным прекращением права на здание, видится особенно «несправедливой» в случаях, когда правопреемство на объект недвижимости не возникает. К примеру, в случае сноса объекта недвижимости право на разрушенное здание будет существовать до надлежащего оформления прекращения этого права, а налоги начисляться до внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Единственно правильным выходом из сложившейся ситуации является подача документов для соответствующей регистрации прекращения права. Затягивать эту малоприятную, но необходимую процедуру нецелесообразно ни бывшему, ни будущему обладателю прав на земельный участок, поскольку статьей 20 закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.06.1997 в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав. Иными словами, в случае отсутствия или неправильного оформления документов регистрирующий орган вправе отказать в регистрации прекращения прав, в то время как начисление налога будет продолжаться. Однако не всегда отказ регистрирующего органа выносится объективно, известны случаи, когда правообладатель успешно оспаривал такие отказы в суде.
Так, постановлением одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу № А55-34023/2012 установлено:
ООО «Аргумент» (заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд Самарской области к управлению Росреестра (регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права на объект недвижимого имущества: домик щитовой № 5 и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права на указанный объект недвижимого имущества.
Регистрирующий орган не согласился с доводами общества, т.к. полагал, что именно справка установленной формы, выданная уполномоченным органом, является документом, подтверждающим прекращение существования объекта, но она не была представлена на государственную регистрацию в связи с чем обществу было отказано в государственной регистрации прекращения права на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Заявленные обществом требования удовлетворены, поскольку из содержания оспариваемого отказа следует, что, по мнению регистратора, общество не представило на государственную регистрацию справку установленной формы, выданную уполномоченным органом и содержащую сведения о прекращении существования указанного выше объекта недвижимого имущества.
Материалами дела подтверждается, что для государственной регистрации прекращения права заявителем была представлена справка органа технической инвентаризации от 13.07.2012. Из справки следует, что орган технического учета сообщает, что согласно сведениям архивного фонда, относящегося к государственной части Архивного фонда Российской Федерации, имеется инвентарное дело на объект недвижимого имущества, находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Сквозная, д. 191.
Согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 20.06.2012 объект капитального строительства — нежилое здание (домик щитовой № 5) (лит. Жжж1), площадью 320,50 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Сквозная, д. 191, — числится снесенным.
Таким образом, указанным документом подтверждается прекращение существования спорного объекта капитального строительства. Данное обстоятельство подтверждается также представленным уведомлением ФГБУ «ФКП Росреестра» об отсутствии сведений в отношении спорного объекта в ЕГРОКС.
Ссылка заинтересованного лица на необходимость представления справки установленной формы, предусмотренной пунктом 91 Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ № 577 от 14.10.2011, правомерно отклонена судом.
Указанная норма порядка регламентирует предоставление сведений об объектах учета, включенных в Единый государственный реестр.
Однако спорный объект был включен в реестр в порядке взаимодействия с предыдущим органом, ведущим реестр.
Судом также верно отмечено, что Закон о регистрации № 122-ФЗ не предусматривает представление конкретного документа по определенной форме, подтверждающего факт прекращения существования объекта, указанного в сообщении об отказе.
Представленные документы подтверждают факт прекращения существования объекта права и позволяли регистратору зарегистрировать прекращение права собственности на спорный объект.
ООО «Аргумент», предоставив ответ на запрос на предмет предоставления информации о сносе объекта капитального строительства (ф. 17), выданный ФГУП «Ростехинвентаризация» — Федеральное БТИ», доказало, что объект недвижимого имущества: домик щитовой № 5, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Сквозная, д. 191, условный номер: 63-63-01/321/2006-269, является снесенным.
Однако ситуация усугубляется тем, что согласно статье 19 Закона о регистрации прав отказу обычно предшествует приостановка. И если отказ является решением регистрирующего органа, которое можно оспорить в суде, то приостановка не представляет собой категорический отказ, утверждающий отсутствие оснований для регистрации: «при этом уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на такой земельный участок также должно содержать рекомендации по устранению причин этого приостановления». Приостановка производится «при возникновении у регистрирующего органа сомнений», которые необходимо устранить в течение установленного регистрирующим органом срока, который по общему правилу составляет месяц, но может быть продлен.
Таким образом, правообладателю необходимо собрать недостающие документы. В случае, если эти документы имеются, приостановка представляется целесообразной, т.к. указывает именно на допущенные «пробелы», но в ситуации, когда требуемые документы отсутствуют вовсе (как в приведенном выше примере), данное положение закона лишь затягивает неминуемое судебное разбирательство и регистрацию права.
Зачастую в качестве основания приостановки регистрации указывается отсутствие какого-то одного документа, а после его подачи дело не двигается, поскольку регистрирующий орган сообщает о необходимости донести уже другой, но тоже необходимый документ. Такая ситуация способна принести проблемы в отношения бывшего и будущего правообладателя, решение которых в ряде случаев также не обходится без судебных разбирательств.
Так, например, судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда в апелляционном определении от 04.04.2014 по делу № 33-11132/14 установлено:
Заявитель Д. обратился с требованием взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами и обязать А. представить выписку из ЕГРП, подтверждающую прекращение права собственности на нежилое здание.
Ответчик А. возражал, пояснив, что им получены денежные средства в счет возмещения убытков, причиненных сносом (ликвидацией) нежилого здания, собственником которого он являлся.
Его право собственности на указанное здание было прекращено, в связи с чем он после подписания соглашения о возмещении убытков не раз обращался в управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации прекращения его права собственности на нежилое здание, однако регистрация была приостановлена в связи с представлением неполного пакета документов.
Судом установлено, что ответчиком А. исполнены все обязательства по освобождению имущества, кроме получения выписки из ЕГРП о прекращении его права собственности по независящим от него обстоятельствам.
Так, ответчик обратился в управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации прекращения его права собственности на нежилое здание, однако регистрация была приостановлена в связи с представлением неполного пакета документов, в частности, надлежало представить два экземпляра оригинала соглашения о возмещении убытков, один из которых у ответчика отсутствовал. Ответчик вновь обратился в управление Росреестра, однако регистрация была приостановлена в связи с представлением неполного пакета документов, отсутствием сведений из БТИ о сносе нежилого здания.
Истец предъявил иск, ссылаясь на то, что обязательства по прекращению права собственности ответчиком не исполнены, указывая, что он нарушил условия соглашения о возмещении убытков, поскольку не представил истцу выписки из ЕГРП о прекращении права собственности на нежилое здание.
Отказывая в удовлетворении исковых требований истца, суд исходил из того, что перечисленные истцом ответчику денежные средства не являются неосновательным обогащением, т.к. средства перечислены истцом в счет полного возмещения убытков, причиненных ответчику сносом принадлежащего ответчику здания. Кроме того, ответчик А. неоднократно обращался в управление Росреестра с заявлением о регистрации прекращения права собственности, однако по не зависящим от него причинам регистрация прекращения права собственности была приостановлена.
Кроме того, истец не лишен права самостоятельно либо совместно с ответчиком обратиться в управление Росреестра о внесении сведений в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на нежилое здание.
Не стоит забывать, что во многих случаях причиной приостановки регистрации является «попустительство» самого правообладателя, который вовремя не вносил изменения в ЕГРП, и к моменту подачи документов на регистрацию прекращения права регистрирующим органом обнаружилось несоответствие имеющихся сведений в ЕГРП тем документам, которые правообладатель успел поменять за годы деятельности после последней подачи сведений в ЕГРП. Ведь согласно пункту 68 Правил ведения ЕГРП такие сведения должны вноситься в лист записи об изменениях ЕГРП с указанием реквизитов документов, послуживших основанием для внесения изменений.
Например, в ЕГРП могут быть устаревшие сведения о наименовании или адресе правообладателя, который за годы деятельности, к примеру, сменил юридический адрес, имя и т.д., которые никто не обновлял. Вероятно, в связи с вступлением в силу нового закона о государственной регистрации в 2015 г., наработкой практики межведомственного взаимодействия и введением единой учетно-регистрационной процедуры данная проблема решится сама собой, однако прецедентов пока не существует, и то, насколько эффективно будут работать новые положения, покажет практика.