Ответственность застройщика

Александр Герасимов, юрист ОАО ЦНИИС

С намерением приобрести в собственность жилую или нежилую площадь (машиноместо) мы заключаем с застройщиком-инвестором договор долевого участия в строительстве объектов недвижимости, регламентированный законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В интересах граждан, внесших денежные средства во исполнение договора, действующее законодательство предусматривает обеспечительные меры по безусловному выполнению застройщиком своих обязательств. При нарушении сроков передачи построенного объекта дольщику (гражданину) застройщик в силу прямого указания закона и по условиям договора должен уплатить неустойку, размер которой предусмотрен статьей 6 данного закона. Вместе с тем, дольщики вправе рассчитывать еще на получение штрафа в соответствии с законом «О защите прав потребителей» и возмещение морального вреда. Можно ли одновременно требовать в суде взыскания неустойки по договору о долевом участии в строительстве жилья, уплаты застройщиком штрафа по закону «О защите прав потребителей» и возмещения морального вреда?

Суды по-разному смотрят на одновременное применение этих двух законов. Вот один пример из судебной практики.

Гражданин Н. обратился с иском к застройщику (ответчику) о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилья и штрафа. Ответчик принял обязательства передать истцу квартиру в построенном доме к установленному сроку. Однако на момент рассмотрения дела квартира не была передана истцу, что и побудило его обратиться с настоящим иском в суд. Ответчик ссылался на то, что истец сам отказывался от подписания акта приема-передачи квартиры. В суде истец пояснил, почему он не подписывал такой акт. Квартира на момент передачи истцу имела дефекты, и поэтому дольщик не принимал ее и не подписывал акт приема-передачи квартиры. Савеловский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца лишь частично, взыскав с ответчика в пользу гражданина Н. неустойку, предусмотренную Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…», отказав истцу во взыскании штрафа. При этом суд мотивировал отказ ссылкой на данный закон, который не предусматривает меру ответственности застройщика в виде штрафа за неудовлетворение требований участника долевого строительства в добровольном порядке. Судебная коллегия Мосгорсуда изменила позицию районного суда и отменила решение Савеловского районного суда в части отказа во взыскании штрафа. Мосгорсуд в своем определении сослался на пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», где записано: если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров закон «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами (апелляционное определение Мосгорсуда от 10.10.2013 по делу № 11-31675).

Иными словами, если в специальном законе «Об участии в долевом строительстве…» не предусмотрен штраф за невыполнение застройщиком договорных обязательств, его взыскание дольщик вправе требовать по закону «О защите прав потребителей». Сказанное подтверждается и письмом Верховного Суда РФ от 30.01.2013г. № 7-ВС-368/13. В последнем абзаце этого письма Верховный Суд разъясняет, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных нужд, законодательство о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной. Верховный Суд в этом письме сделал еще один очень важный вывод, который сводится к следующему: действие закона «Об участии в долевом строительстве…» распространяется на сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений; договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома; договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения после завершения его строительства в собственность займодавца; договоров о совместной деятельности и других договоров). То есть как бы застройщики ни хотели обойти закон «Об участии в долевом строительстве…», они все равно наткнутся на его действие во взаимоотношениях с гражданами. Или любые другие договоры по приобретению гражданами квартир должны быть сведены во всех случаях к договору о долевом участии в строительстве жилых домов. В то же время любой другой договор, кроме как долевого участия в строительстве жилого дома, является недействительным по заявлению самих граждан. Для примера рассмотрим одно судебное дело.

Гражданин М. обратился в суд с иском о признании договора займа между ним и ООО «Доходный дом» недействительным. Суть дела такова. Между гражданином М. и ООО «Доходный дом» сначала заключался предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры в строящемся доме. В тот же день между теми же сторонами заключен договор займа, по которому гражданин М. передал ООО «Доходный дом» денежную сумму, равную стоимости покупаемой им квартиры, и который истец оспаривает. Останкинский районный суд отказал истцу в удовлетворении иска, но обязал ООО «Доходный дом» возвратить гражданину М. сумму займа. Стороны обжаловали решение суда первой инстанции. Оно было отменено апелляционной коллегией Мосгорсуда. Судебная коллегия, рассматривая жалобы на принятое решение, записала, что запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов иначе как по договору долевого участия. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства домов, совершенная в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Из анализа содержания двух договоров суд пришел к выводу, что эти договоры являются взаимосвязанными и представляют собой оформление взаимоотношений сторон по привлечению ООО «Доходный дом» денежных средств гражданина М. для строительства многоквартирного дома и последующему предоставлению М. за полученные денежные средства однокомнатной квартиры в построенном доме.

Судебная практика исходит из того, что застройщики для привлечения денежных средств граждан к строительству жилых домов могут:

Однако в практике застройщики навязывают гражданам интересные для себя правила игры, предоставляя им свои схемы взаимоотношений, отказаться от которых уже никак нельзя, и которые не вписываются в закон «Об участии в долевом строительстве…». Что ж, тогда гражданам остается следовать рекомендациям уже названных документов Верховного Суда РФ и судебной практики.

Дольщики при нарушении застройщиками обязательств, вытекающих из договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, могут требовать не только взыскания неустойки, штрафа, но и возмещения морального вреда и убытков. Сказанное подтвердим еще одним судебным делом.

Гражданин С. обратился к застройщику с иском о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, убытков, штрафа. В суде установлено, что ответчик действительно нарушил сроки передачи квартиры гражданину С. Доводы ответчика, что строительство объекта явилось делом трудоемким, в процессе которого выявлены недостатки проектной документации, не были приняты и учтены судом при принятии решения. Савеловский районный суд города Москвы в решении, удовлетворяя требования истца, сослался на статью 15 закона «О защите прав потребителей», по которой моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения застройщиком прав дольщиков, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Мосгорсуд по жалобе ответчика еще раз рассмотрел дело и оставил решение Савеловского суда без изменения (апелляционное определение Мосгорсуда от 14.05.2014 по делу № 33-19655).