Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург
kyzmak-roman@mail.ru
В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией помимо решений, принятых собственниками на общих собраниях, которые распространяются и являются обязательными для всех собственников помещений, с каждым из них управляющей компанией может быть заключен договор на управление. Наличие договора полезно для обеих сторон в случае, если в многоквартирном доме не проводятся по каким-либо причинам общие собрания собственников, а также для регулирования правоотношений сторон в части, не затронутой решениями общих собраний. В рамках заключенных договоров появляются условия, которые могут, например, противоречить законодательству или решениям собственников, в связи с чем в судебной практике имеют место судебные споры между собственником и управляющей компанией по законности включенных в договор условий. Об одном из таких условий договора, которое часто встречается, и пойдет речь.
Вариантом такого спорного условия может служить следующее:
«Цены и тарифы, установленные в приложении к Договору, могут быть изменены исполнителем (Управляющей организацией) в одностороннем порядке в случае изменения нормативных актов города Санкт-Петербурга, определяющих тарифы на соответствующие услуги, в связи с ростом потребительских цен на аналогичные услуги на рынке города Санкт-Петербурга, а также в связи с ростом себестоимости предоставляемых услуг и выполняемых работ».
В связи с чем возникает вопрос: является ли действительным и не противоречит ли пункт договора управляющей компании с жильцом, согласно которому управляющая компания может изменять цены и тарифы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в одностороннем порядке?
Решение Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2- 3403/2013.
«Истец является собственником квартиры Х. Обслуживание многоквартирного дома по адресу: Х осуществляется управляющей компанией П. ХХХХ года между управляющей компанией (Ответчиком) и Истцом заключен договор № Х на оказание услуг и выполнение работ.
Договором определены тарифы и цены на услуги и работы для собственников жилых помещений (приложение № Х к Договору).
Из п. 6.1 Договора следует, что цены и тарифы, установленные в приложении № Х к Договору, могут быть изменены исполнителем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных актов города Санкт-Петербурга, определяющих тарифы на соответствующие услуги, в связи с ростом потребительских цен на аналогичные услуги на рынке города Санкт-Петербурга, а также в связи с ростом себестоимости предоставляемых услуг и выполняемых работ.
Истец просит признать недействительным п. 6.1 Договора в части возможности изменения в одностороннем порядке цен и тарифов, определенных Приложением № Х к Договору, считает, что нарушены его права как потребителя услуг.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Из материалов дела следует, что Истец является собственником квартиры Х.
Обслуживание многоквартирного дома по адресу: Х осуществляется управляющей компанией (Ответчиком), что сторонами не оспаривается.
Договором определены тарифы и цены на услуги и работы для собственников жилых помещений (приложение № Х к Договору) (л .д. 9).
Суд считает доводы истца о том, что п. 6.1 Договора в части возможности изменения в одностороннем порядке цен (тарифов) нарушаются его права как потребителя услуг несостоятельными, поскольку цены (тарифы) на оплату жилья и коммунальных услуг определяются Управляющей компанией, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга, и подлежат изменению в одностороннем порядке только в случае изменения цен (тарифов) Комитетом по тарифам города Санкт-Петербурга, которые изменяются исходя из прогнозных индексов роста, в том числе и индекса потребительских цен, заключение договора не лишает возможности ответчика, являющегося собственником жилого помещения, принимать участие и быть инициатором проведения общего собрания собственников многоквартирного дома с целью обсуждения размера платы за содержание и ремонт многоквартирного дома.
Исходя из вышеизложенного, суд считает заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению.»
С указанным решением суда можно согласиться. Особенно описанное выше условие договора актуально и даже необходимо в случаях, когда в многоквартирном доме вообще не проводятся общие собрания собственников, и тогда собственники платят по тарифам, установленным государством. Ежегодно в Российской Федерации цены на коммунальные услуги увеличиваются, и управляющей организации необходимо увеличивать размер тарифов для собственников одновременно с государством.
Истец по указанному делу полагал, что условие является недействительным, в частности, на основании статьи 16 закона «О защите прав потребителей», который безусловно применяется к рассматриваемым правоотношениям. Согласно указанной статье, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В данном случае в законодательных актах отсутствует прямой запрет, в связи с чем эта статья не может применяться в данном случае и может быть применима только в совокупности с конкретным нормативно-правовым актом РФ.
Рассматриваемый пункт договора никаким образом не лишает прав собственника помещения на участие в общем собрании собственников, инициировании общего собрания, голосовании и принятии решения о том размере платы за содержание жилого помещения, который он считает необходимым. Если собственники многоквартирного дома примут решение, которым утвердят конкретные тарифы по плате за жилое помещение, то плата будет взиматься именно согласно решению, принятому общим собранием собственников.
При рассмотрении описанного выше вопроса имеет значение, каким образом управляющая организация должна проводить изменение тарифов. Классическим способом уведомления в таких случаях является указание на изменение тарифов в будущем на обратной стороне квитанции, выставляемой ежемесячно собственникам. Данный способ является практичным и признается судебной практикой допустимым.
В соответствии с частью 1 статьи 14.8 КоАП РФ нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы влечет административную ответственность.
Объектом правонарушения, предусмотренного в указанной норме, являются интересы и права потребителя. Объективную сторону составляют действия или бездействие изготовителя, исполнителя, продавца, направленные на уклонение от исполнения или ненадлежащее исполнение им обязанностей по предоставлению потребителю необходимой и достоверной информации; нарушение требований, касающихся способов доведения информации до сведения потребителя. В данном случае административная ответственность установлена за неуведомление потребителя об изменении тарифов на оплату жилого помещения. Пунктом 42 правил установлена обязанность исполнителя по информированию потребителя (в письменной форме) об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг. Такая информация должна быть направлена не позднее, чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).
«Отделом установлено, что ТСЖ допущено нарушение статьи 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», пунктов 38, 42 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2009 № 307, части 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, явилось основанием для составления административным органом протокола об административном правонарушении от ХХХХ № ХХХХХХХ. На основании протокола об административном правонарушении и материалов административного дела должностным лицом отдела вынесено постановление № ХХХХХХХ о привлечении ТСЖ к административной ответственности по части 1 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) в виде штрафа в размере 5 000 рублей за нарушение прав потребителей. Полагая указанное постановление незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В силу абзаца 1 преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Частью 1 статьи 1 Закона о защите прав потребителей установлено, что отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.
Таким образом, охрана отношений в сфере оказания финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, регулируется законодательством о защите прав потребителей.
В силу пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации. В пункте 2 названной статьи установлен перечень информации о товарах (работах, услугах), которая должна быть доведена до потребителя.
Согласно части 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
Отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях, регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 (далее – Правила). Согласно пункту 37 Правил плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок представления платежных документов.
Пунктом 42 Правил установлена обязанность исполнителя по информированию потребителя (в письменной форме) об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг. Такая информация должна быть направлена не позднее, чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).
Таким образом, административный орган в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ об административных правонарушениях в полном объеме подтвердил вину ТСЖ в совершении административного правонарушения. Обстоятельства объективной невозможности соблюдения обществом установленных законодательством требований о защите прав потребителей судом не установлены.»
Можно сделать вывод, что если в многоквартирном доме, в котором управление осуществляется управляющей организацией или товариществом собственников жилья, не проводятся общие собрания собственников, на которых утверждаются тарифы, то необходимо уведомить собственников об изменении размера тарифов не менее чем за тридцать дней до их изменения, причем не только в большую сторону, но даже и в меньшую.