Залог недвижимости и права бывших супругов

Наталия Пластинина, начальник сектора правового обеспечения

Рынок ипотечного кредитования после кризиса набирает все большие обороты. Граждане уже стали подзабывать последствия кризиса 2008 года и снова брать крупные кредиты, предлагая в обеспечение залог собственной недвижимости, в основном, жилые помещения. Следует отметить, что ипотека всегда содержала повышенные риски для банков, не говоря уже о рисках самих залогодателей. В предлагаемой статье мы затронем риски и ситуации, связанные с залогом недвижимого имущества, которое когда-то являлось общей собственностью супругов.

Часть I. Риски банков-кредиторов

Риск 1: риск ложной информированности об отсутствии в истории заемщика статуса семейного человека

Принимая недвижимое имущество в залог, банк проверяет семейный статус заемщика:

— по анкете, заполненной самим заемщиком. Однако в ней он может умолчать и о действующем браке, и о уже расторгнутом;

— по паспорту заемщика. Именно в нем ставятся отметки ЗАГС о заключении и расторжении гражданином брака. Однако в некоторых случаях такая отметка может отсутствовать. В основном это касается случаев наличия уже расторгнутого брака к моменту получения гражданином нового паспорта. В этом случае отметки о заключении, а потом о расторжении брака в новый паспорт уже не вносятся.

Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости, у банка всегда будет существовать риск ложной информированности об отсутствии в истории заемщика статуса семейного человека. Из этого риска могут вытекать и все последующие риски.

Риск 2: указание в свидетельстве о собственности лишь одного собственника, владеющего 100% долей, не означает отсутствия прав на имущество его бывшего супруга

Принимая в обеспечение возврата кредита в залог недвижимое имущество, банк проверяет, кто является собственником предмета залога:

— по предоставленному Свидетельству о государственной регистрации права собственности, выданному соответствующим регистрирующим органом;

— по актуальной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРП) о владельце имущества, наличии ограничений в отношении предмета залога, о правах третьих лиц на него.

Из указанных документов вполне может следовать, что единоличным собственником предмета залога является сам заемщик/залогодатель. Это вовсе не гарантирует полного отсутствия риска предъявления соответствующих требований о разделе данного имущества и о признании доли в указанном имуществе бывшим супругом.

Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

Бывший супруг обратился в суд с иском к бывшей жене о признании утратившей право пользования жилым домом. В обоснование указал, что является собственником спорного жилого дома. В нем зарегистрирована по месту жительства его бывшая супруга, однако в доме не проживает, членом его семьи не является, выехала на другое постоянное место жительства. Ответчица же обратилась в суд с встречным иском к бывшему супругу о признании ее доли в жилом доме. Суд из материалов дела установил, что истец и ответчик состояли в зарегистрированном браке с 24.09.1975. В 1997 по договору купли-продажи муж приобрел у Л. в собственность жилой дом. Решением мирового судьи от 08.11.2007 брак между истцом и ответчиком был расторгнут.

Признавая долю бывшей жены в праве на жилой дом и производя его раздел, суд руководствовался п. 1 ст. 39 СК РФ о равенстве долей супругов при разделе имущества (если иное не предусмотрено договором между супругами) и исходил из того, что бывшим мужем не представлено доказательств того, что спорный дом является его личной собственностью (ст. 61 СК РФ). Суд установил доли бывших супругов в праве собственности на спорное имущество несмотря на то, что документально в регистрирующем органе было зарегистрировано право собственности на спорное имущество только одного из бывших супругов (решение Октябрьского районного суда г. Омска от 28.01.2014 года1).

Следует отметить, что суды признают имущество совместно нажитым в браке, право собственности обоих бывших супругов на него, а также разделяют его в равных долях даже в том случае, если в ходе рассмотрения дела будет установлено, что жилое помещение было приобретено на кредитные средства, предоставленные супругам во время брака как созаемщикам, но выплату кредита осуществляло третье лицо.

Один из бывших супругов, на которого был оформлен объект недвижимости, искренне считал себя единственным собственником данного объекта и не ожидал предъявления от другого бывшего супруга требований о разделе совместно нажитого имущества. Такая позиция была оправдана тем, что жилье было куплено на кредитные средства по кредитному договору, созаемщиками по которому в свое время выступили оба супруга, еще находясь в браке, но погашением кредита занималась исключительно мать одного из них. Суд в своем решении о признании права собственности на жилье обоих супругов в равных долях и разделе данного имущества указал, что факт исполнения обязательств по кредитному договору матерью одного из бывших супругов в данном случае правового значения не имеет, поскольку денежные средства, полученные бывшими супругами по кредитному договору, являются их общими денежными средствами, а мать не лишена права обратиться к ним с требованиями о взыскании сумм, выплаченных ею в счет исполнения их кредитных обязательств (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 31.03.2014 г. по делу № 33-2899/2014)2.

Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости, в свидетельстве о собственности на которую значится лишь одно лицо, у банка всегда будет существовать риск предъявления прав на долю в указанном имуществе бывшим супругом заемщика/залогодателя.

Риск 3: ошибочное толкование начала течения срока исковой давности по спорам о разделе имущества между бывшими супругами

Принимая жилое помещение в залог, банк, в целях исключения риска возникновения споров по поводу прав на указанное имущество между бывшими супругами, проверяет длительность владения указанным имуществом самим заемщиком/залогодателем:

— по свидетельству о праве собственности;

— выписке из ЕГРП.

При этом банк проверяет и длительность отсутствия у заемщика/залогодателя семейного статуса (если наличие такого статуса в истории жизни заемщика было все-таки установлено):

— по свидетельству ЗАГС о расторжении брака;

— выписке из решения суда о расторжении брака.

Установление факта, что брак был расторгнут более трех лет назад, зачастую приводит банк к ошибочному выводу, что срок исковой давности по требованиям о разделе совместно нажитого супругами имущества к моменту сделки по залогу данного имущества истек. Между тем, это не так.

Согласно п. 7 ст. 38 СК РФ, к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

В п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» разъяснено, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Данный вывод следует из сложившейся судебной практики.

Супруги, чей брак был зарегистрирован еще в 1975 г., в 2007 г. оформили развод официально. В период брака в 1997 году ими было приобретено жилое помещение. В ноябре 2013 года супруг, оставшийся проживать в указанном жилом помещении, обратился в суд с иском к бывшей супруге о признании ее утратившей право пользования помещением. Суд указал, что право пользования является одним из правомочий собственника, а предъявление бывшим супругом иска с вышеуказанным требованием свидетельствует об оспаривании тем права собственности не проживающего в нем бывшего супруга, а значит, свидетельствует о нарушении его прав. Исходя из того, что суд не установил доказательств того, что оставшийся проживать в спорном жилом помещении супруг до даты подачи иска чинил препятствия во владении, пользовании, распоряжении бывшему супругу спорным домом, о которых он должен был бы знать, суд счел, что у выселившегося супруга до даты предъявления к нему вышеуказанных исковых требований отсутствовали основания полагать, что его права нарушены.

Тот факт, что право собственности на дом было оформлено лишь на одного из супругов, не свидетельствует о том, что у другого супруга имелись основания полагать о том, что его права нарушены сразу после расторжения брака, поскольку на основании ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов является любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (решение Октябрьского районного суда г. Омска от 28.01.20143).

Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости, у банка всегда будет существовать риск возникновения в период действия договора залога спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества и выделении доли в праве одному из них, не являющимся перед банком ни заемщиком, ни залогодателем.

Риск 4: ошибочное толкование факта реализации супругами права на раздел имущества

Анализируя обстоятельства возникновения права собственности у заемщика на недвижимое имущество, предлагаемое в залог, банк может «успокоиться» после предоставления заемщиком определения суда о том, что супруги уже обращались в суд о разделе совместно нажитого имущества, но его по каким-либо причинам так и не разделили. Между тем обращение в суд с соответствующими требованиями вовсе не означает окончательную реализацию сторонами спора своего права на раздел имущества. Соответственно, не может считаться истекшим и срок исковой давности по указанным требованиям.

Суд, рассматривая спор о праве собственности на жилое помещение между бывшими супругами, указал, что само по себе обращение бывшей жены в прошлом (в 2008 году) к мировому судье с иском к бывшему супругу о разделе совместно нажитого имущества не свидетельствует о том, что на тот момент ее права относительно жилого помещения, приобретенного в период брака, были нарушены. Исходя из обстоятельств спора в 2008 году в связи с неявкой истца по вторичному вызову в суд иск был оставлен без рассмотрения определением мирового судьи. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что срок исковой давности по требованию одного из супругов о разделе общего имущества супругов начал течь именно с даты подачи нового иска о признании другого супруга утратившим право пользования жилым помещением (решение Октябрьского районного суда г. Омска от 28.01.20144).

Следует отметить, что указание в решении суда о расторжении брака супругов об отсутствии между ними спора по имуществу не исключает возможность предъявления таких требований при возникновении спора, например, о доле в праве собственности на недвижимое имущество. У супругов имеется трехлетний срок исковой давности для реализации своего права на раздел совместно нажитого имущества. Указанный вывод подтвержден судебной практикой (см. апелляционное определение Красноярского краевого суда от 31.03.2014 по делу № 33-2899/2014)5.

Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости заемщику, который когда-то пытался разделить с бывшим супругом совместно нажитое имущество, но так и не разделил его, у банка по-прежнему будет существовать риск возникновения в период действия договора залога спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества и выделении доли в праве каждому из них.

Часть II. Риски бывшего супруга, не проживающего в жилом помещении

Мы поговорили о рисках, с которыми может столкнуться банк, предоставляя кредит гражданину под залог имеющегося у него объекта недвижимости.

При такой судебной практике нельзя не обратить внимание и на другую практику, свидетельствующую о невыгодном положении бывшего супруга, который не обратился вовремя в суд за разделом совместно нажитого имущества.

Риск 1: риск утраты возможности признать свое право на долю в совместно нажитом имуществе

Истец, являющийся взыскателем по неисполненному решению суда, обратился к Б.М. с иском об обращении взыскания на принадлежащий последнему земельный участок. Ответчик Б.М. утверждал, что спорный земельный участок был приобретен в браке с Б.И. и является совместно нажитым имуществом, в связи с чем взыскание может быть обращено только на принадлежащие Б.М. 1/2 доли в праве собственности на указанный земельный участок. Суд с таким доводом не согласился, поскольку брак между Б.М. и Б.И. прекращен 13.12.2008, и к моменту настоящего спора трехлетний срок исковой давности для предъявления требований о разделе общего имущества супругов, расторгнувших брак, истек, а доказательств наличия притязаний бывшей супруги Б.И. на спорный земельный участок ответчиком не представлено. Соответственно неверен довод ответчика о невозможности обращения взыскания на весь спорный земельный участок. С учетом указанных выводов, суд постановил обратить взыскание на весь принадлежащий Б.М. на праве собственности земельный участок (апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2014 по делу № 33-222)6.

Таким образом, не обратившись в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, супруга должника, не привлеченная к участию в деле по рассмотрению спора об обращении взыскания на указанное имущество, оказалась лишена возможности признания за нею права на ½ долю в праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное в период брака.

Риск 2: риск утраты права на оспаривание решения суда об обращении взыскания на совместно нажитое имущество

Если после расторжения брака супруг вовремя не обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, впоследствии другой супруг, на которого оформлено право собственности на недвижимое имущество, вправе без согласия бывшего супруга распоряжаться данным имуществом, в том числе передавать его в залог банку в обеспечение своих обязательств по кредиту.

Суд взыскал с должника/залогодателя сумму кредита и обратил взыскание на заложенное имущество — квартиру. Узнав об этом, бывшая супруга заемщика/залогодателя обратилась в суд с заявлением о восстановлении процессуального срока на обжалование вышеуказанного решения суда. Заявление мотивировано тем, что взыскание обращено на принадлежащую на праве совместной собственности ей и ее бывшему супругу — заемщику — квартиру. Однако суд не привлек ее к участию в деле, но разрешил вопрос о ее правах и обязанностях относительно принадлежащего ей имущества. О заключенном кредитном договоре и договоре залога квартиры, а также об обращении судом взыскания на квартиру она узнала во второй половине ноября 2013 года. Просит признать причину пропуска срока для обжалования решения суда уважительной и восстановить его. Однако суд отказал ей в этом, указав, что судом установлено, что брак между супругами прекращен 09.03.2010, однако на момент вынесения решения требования о разделе общего имущества истицей не были предъявлены. Со ссылкой на п. 2 ст. 174.1 ГК РФ суд указал, что поскольку на момент заключения договоров залога имелось решение суда от 24.02.2010 о расторжении брака супругов, банк не знал и не должен был знать о возможных притязаниях бывшей супруги на раздел заложенной недвижимости, зарегистрированной на заемщика/залогодателя. В связи с этим не было и необходимости истребования согласия бывшей супруги при заключении договора залога имущества. Кроме того, заемщик/залогодатель знал об исковых требованиях банка к нему, связанных с обращением взыскания на принадлежащую ему квартиру, и относительно доли бывшей супруги не заявлял. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что оснований для восстановления бывшей жене заемщика/залогодателя срока на обжалование решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется (апелляционное определение Верховного Суда Республики Дагестан от 13.03.2014 по делу № 33-606/2014)7.

Таким образом, суд не дал одному из бывших супругов даже шанса оспорить решение суда об обращении взыскания на весь предмет залога, приобретенного в период брака), как заинтересованному лицу, считая, что супруг должен был своевременно (в течение трех лет со дня расторжения брака) решать в судебном порядке вопрос о разделе данного имущества с бывшим супругом.

Риск 3: риск фактической утраты имущества, приобретенного в браке

Суды считают, что при отсутствии притязаний бывшего супруга на заложенное имущество суд вправе обращать взыскание на весь объект залога. В этом случае у другого супруга, конечно же, сохраняется право обратиться в суд с иском о разделе общего имущества супругов и выделе имущества (см. определение Владимирского областного суда от 01.12.2011 по делу № 33-4026/2011).

При этом следует иметь в виду, что у бывшего супруга сохраняется в пределах срока исковой давности право на взыскание с другого супруга, продавшего совместно нажитое в период брака имущество, стоимости своей доли.

В.И. обратился в суд с иском к Л.Н. о взыскании денежной компенсации за 1/2 долю квартиры, указывая, что данная квартира была приобретена ими обоими период брака. На основании решения мирового судьи от 29.06.2009 брак между ними прекращен. 21.04.2010 ответчик без согласия истца самостоятельно распорядилась совместно нажитым имуществом, продав квартиру Т. Денежные средства, полученные от продажи 1/2 доли указанной квартиры, ответчик истцу не передала. Указанные факты в судебном заседании подтвердились. При таком положении суд пришел к выводу о том, что исковые требования В.И. подлежат удовлетворению. На основании отчета оценщика была определена рыночная стоимость квартиры, исходя из которой суд взыскал с ответчицы ½ стоимости указанной квартиры в пользу В.И. (апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2014 по делу № 33-2562)8.