Споры по выбору ТСЖ

Споры по выбору управляющей организации ТСЖ (товарищества собственников жилья) не так уж редки в судебной практике. Основные причины обращения в суд ― оспаривание легитимности проведённого собрания собственников жилого дома или протокола об избрании управляющей организации.

В настоящей статье мы рассмотрим несколько примеров, подробно освещающих позицию судов при разрешении дел такой категории, и основных «слабых» моментов при организации собрания и оформлении протокола, влияющих на правомочность решения о выборе ТСЖ.

Так, 23 декабря 2014 года Центральным районным судом г. Читы было вынесено решение по делу о признании недействительным общего собрания собственников жилого дома и обязании произвести ликвидацию ТСЖ.

С иском в суд обратилось несколько граждан - собственников жилья в многоквартирном доме. В обоснование своих требований истцы указали, что собрание собственников жилья было проведено со следующими нарушениями:

1. Собственники жилых помещений не были уведомлены под роспись о планируемом собрании и повестке дня и с нарушением десятидневного срока уведомления о проведении собрания в форме заочного голосования, установленного ст. 45 ЖК РФ;

2. Результаты голосования были вывешены на доске объявлений в одном из подъездов жилого дома, то есть жильцы дома не были уведомлены о результатах голосования надлежащим образом;

3. Члены ТСЖ, присутствующие на собрании, не обладали в совокупности 50 % голосов от общего числа голосов всех собственников;

4. Право собственности у некоторых членов ТСЖ не было подтверждено соответствующими документами, а председатель ТСЖ на момент проведения собрания вообще не являлся собственником какого-либо имущества в доме и, следовательно, не имел права голоса;

5. В отсутствие подписей всех участников собрания, протокол о выборе ТСЖ в качестве управляющей организации не соответствует закону.

В связи с тем, что выборы управляющей организации истцы полагают несостоявшимися, они также просили суд удовлетворить их требования о принудительной ликвидации ТСЖ в трёхмесячный срок.

Ответчик, в лице председателя ТСЖ, исковые требования не признал, указав, что собрание собственников имело кворум и голоса истцов не изменили бы результата голосования, представил возражения по всем доводам искового заявления, а также указал на пропуск истцами шестимесячного срока для обращения в суд по обжалованию решения, принятого общим собранием собственников помещений.

В ходе слушания дела были допрошены свидетели, показавшие, что они разносили уведомления о проведении собрания по квартирам, а истцам, отказавшимся подписывать уведомления, они были направлены по почте заказным письмом. В ноябре 2013 года было проведено собрание, явка была небольшой, поэтому голосование проводилось в заочной форме, по бюллетеням. Итоги заочного голосования были подсчитаны в декабре того же года, итог голосования и вынесенное решение были вывешены на доске объявлений в подъездах жилого дома, поэтому собственники имели возможность ознакомиться с протоколом и знали его содержание.

При рассмотрении данного дела суд применил следующие нормы закона:

1. Статьи 44 и 45 ЖК РФ, определяющие компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок проведения такого собрания. В частности, что внеочередное общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений данного дома о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определённом таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

2. Положения статьи 46 ЖК РФ, устанавливающей, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, и могут быть приняты путём проведения заочного голосования.

3. Положения статьи 47 ЖК РФ, по смыслу которой в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путём совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путём проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении, о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). При этом принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приёма.

Дав оценку вышеуказанным нормам права, суд не нашёл оснований для удовлетворения исковых требований, указав следующее.

Согласно протоколу общего собрания, в заочном голосовании всего приняло участие собственников помещений общей площадью 8 771,11 кв. м., что составляет 73,99 % голосов от общего числа голосов и свидетельствует о наличии кворума.

Собственники были уведомлены о проведении собрания надлежащим образом, под роспись, что подтверждается реестрами об ознакомлении, представленными суду, а также копиями почтовых уведомлений, отправленных в адрес истцов в связи с тем, что они отказывались получать уведомления лично в руки от представителей будущего ТСЖ.

В отношении аргумента истцов об отсутствии у некоторых участников собрания и председателя ТСЖ правоустанавливающих документов на помещения, суд установил, что право собственности председателя и других собственников помещений, указанных истцами, возникло до вступления в силу Закона РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Поэтому имеющиеся у жильцов документы оформлены в соответствии с действующим на тот момент законодательством, и, в силу п. 6 ст. 33 указанного закона, требования о порядке государственной регистрации не могут применяться к правоотношениям, возникшим до введения его в действие. Поэтому у суда нет оснований сомневаться в том, что проголосовавшие на собрании участники являются надлежащими субъектами процедуры голосования, установленной законом.

Исследовав представленные бюллетени заочного голосования, число собранных голосов и соответствие представленных документов, суд посчитал принятое решение правомерным, соответствующим требованиям статьи 46 ЖК РФ. Некоторые недочёты, обнаруженные в бюллетенях, — отсутствие указания дат заполнения и реквизитов правоустанавливающих документов — не являются основанием для признания их недействительными, сомневаться же в подлинности представленных бюллетеней как таковых у суда не было оснований в отсутствие соответствующих доказательств.

Суд принял довод истцов о том, что решение о выборе ТСЖ от 16.12.2013 не было подписано всеми проголосовавшими, поскольку, действительно, на момент вынесения решения такие подписи отсутствуют, что является нарушением п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. Однако суд не счёл данное нарушение неустранимым, кроме того, ответчиками представлено данное решение, содержащее все подписи, позднее собранные со всех собственников помещений жилого дома, принявших участие в голосовании и вступивших в ТСЖ в качестве членов, то есть первичные недочёты были устранены.

Также, согласно части 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд, с учётом всех обстоятельств дела, вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Исходя из анализа указанной выше нормы права, суд пришёл к выводу о том, что не любое нарушение требований жилищного законодательства может явиться основанием к отмене решения общего собрания собственников многоквартирного дома, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме, при этом принятое решение нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего такое решение.

В силу указанной выше нормы закона, суд учёл то обстоятельство, что при наличии указанного в решении процента голосов, голосование истцов при принятии решений на собрании не могло повлиять на его результаты. Кроме того, данным решением какие-либо права истцов не нарушены, принятое решение выражает истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанные истцами нарушения являются несущественными, и сами по себе они не могут повлечь отмену решения общего собрания.

Кроме того, суд нашёл обоснованным довод ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, поскольку о принятом решении истцы узнали после 01.01.2014, что ими указано в иске и не опровергнуто в ходе судебного разбирательства, и с данным иском истцы обратились в суд 11.06.2014, то есть по истечении шестимесячного срока, установленного ст. 46 ЖК РФ.

Таким образом, в иске было отказано по изложенным выше причинам.

Рассмотрим другой пример.

Ленинским районным судом г. Краснодара 21 ноября 2014 года было вынесено решение по иску Государственной жилищной инспекции Краснодарского края о признании недействительным протокола общего собрания собственников многоквартирного дома и ликвидации ТСЖ.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в отношении ТСЖ им была проведена проверка создания и деятельности и были выявлены существенные нарушения закона при проведении собрания о выборе управляющей организации и оформлении его результатов:

1. Согласно протоколу о выборе ТСЖ, в общем собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 2 855 кв. м, что составляет 53,3 % голосов от общего числа голосов собственников помещений жилого дома, общая площадь жилых и нежилых помещений которого составляет 5 358,6 кв. м. Однако из сведений технического паспорта данного жилого дома следует, что площадь жилых помещений составляет 5 358,6 кв. м, площадь нежилых помещений — 852,5 кв. м, таким образом, общая площадь всех помещений данного жилого дома равна 6 211,1 кв. м. При таких обстоятельствах в общем собрании приняло участие всего 45,96 %, то есть недостаточное количество для признания собрания состоявшимся с достижением установленного законом кворума в более чем 50 %.

2. Вопрос выбора ТСЖ разрешался при подсчёте процента голосов от числа проголосовавших, а не от общего числа голосов всех собственников помещений дома, как это предусмотрено нормами закона.

3. В нарушение требований ЖК РФ оспариваемый протокол не подписан всеми собственниками, проголосовавшими за создание ТСЖ.

4. Протокол имеет и другие недочёты. Так, в реестре собственников помещений, принимавших участие в общем собрании 15.03.2014 и голосовании, отсутствуют вопросы, по которым голосовали собственники помещений многоквартирного дома с формулировками «за», «против», «воздержался», результаты голосования по каждому вопросу повестки дня общего собрания.

Кроме того, на данном общем собрании выбраны члены правления ТСЖ и ревизионной комиссии, что является нарушением положений законодательства РФ, так как избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не общего собрания собственников помещений дома.

Суд исследовал доводы истца, а также положения главы 14 ЖК РФ, регулирующие создание, деятельность и правовое положение товарищества собственников жилья, и нормы статей 44, 45, 46 и 48 ЖК РФ, касающиеся порядка и процедуры проведения общего собрания собственников, и не нашёл оснований для удовлетворения исковых требований.

В частности, судом было установлено, что 15.03.2014 состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о котором собственники помещений дома были надлежаще извещены. Среди вопросов повестки дня значились, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и создание ТСЖ.

Счётная комиссия пришла к выводу, что в собрании приняло участие 53,3 % собственников помещений данного многоквартирного дома, обладающих в сумме 2 855 кв. м, следовательно, кворум имелся. При этом за создание ТСЖ проголосовало 99,99 % голосов присутствовавших на собрании собственников. Кроме того, в этот же день на этом же собрании было избрано правление ТСЖ и ревизионная комиссия.

В своём отзыве на иск ответчик представил расчёт числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании и голосовании, способ которого суд нашёл вполне законным и обоснованным. Согласно этому расчёту, доля каждого собственника определяется путём деления площади помещения на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме.

Доля в общем имуществе была рассчитана следующим образом:

852,5 кв. м (общая площадь нежилых помещений) / 5 358,6 кв. м (общая площадь жилых помещений) = 0,1591 кв. м на 1 кв. м занимаемого помещения.

Затем ответчик умножил 0,1591 кв. м (долю в общем имуществе) на общую площадь помещений голосовавших собственников (2 855 кв. м) и получил площадь мест общего пользования, приходящуюся на занимаемые жилые помещения проголосовавших — 454,23 кв. м.

Для проверки кворума собрания была применена следующая формула: в голосовании принимали участие 2 855 кв. м (жилая) + 454,2 кв. м (общего пользования) / 6 211,1 кв. м (общая дома) х 100 % = 53,3 %.

С учётом проведённых ТСЖ расчётов и применённой форме, суд установил, что кворум на собрании имелся и при подсчёте голосов была учтена и жилая площадь дома, и нежилая.

Решение о создании ТСЖ было принято большинством голосов (99,9 %) от числа участников собрания, то есть расчёт проголосовавших граждан «за», «против», «воздержался» производился не от общего числа собственников помещений дома, а от числа собственников, принявших участие в голосовании, что противоречит положениям ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Однако данное нарушение суд счел незначительным и не влияющим на легитимность протокола в целом.

Таким образом, и за создание ТСЖ было отдано необходимое, предусмотренное законом количество голосов.

Суд отметил, что, вразрез с требованиями ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ, оспариваемый протокол не был подписан всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие решения о создании ТСЖ и утверждение его устава. Однако суд счёл, что факт подписания собственниками помещений непосредственно не протокола, а отдельного приложения к нему в виде реестра не является грубым нарушением норм действующего жилищного законодательства.

Проанализировав положения статей 145 и 146 ЖК РФ, касающиеся состава и компетенции органов управления ТСЖ, суд счёл возможным принять доводы ответчика о том, что после того, как собственники помещений многоквартирного дома решили создать ТСЖ и практически единогласно проголосовали по этому вопросу, они, как участники ТСЖ, на общем собрании, имеющем соответствующий кворум, были вправе выбрать правление и ревизионную комиссию ТСЖ.

Таким образом, суд отказал в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Как мы видим из приведённых примеров, в делах по оспариванию решений о выборе управляющей организации принципиальное значение имеют следующие обстоятельства:

1. Уведомление под роспись или заказным письмом всех собственников о проведении собрания с соблюдением срока о таком уведомлении — согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

2. Наличие кворума на собрании, с учётом норм части 3 ст.48 ЖК РФ, согласно которым количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в данном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. А доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии со ст. 15 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме. То есть доля каждого собственника определяется путём деления площади помещения на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме.

3. Наличие подписей всех участников собрания, которые могут содержаться как в теле самого протокола, так и быть оформлены в виде отдельного документа — реестра, приложения и тому подобного.

4. Не истёк шестимесячный срок исковой давности, установленный ст. 46 ЖК РФ.

При этом устранимые и не имеющие принципиального значения недочёты при оформлении протокола (не проставлены все реквизиты документов, отсутствуют даты и тому подобное) не влияют на правомочность собрания собственников помещений и его легитимность.

Таким образом, основанием для отмены решения общего собрания собственников многоквартирного дома и законности выбора управляющей организации является не любое нарушение требований или формальностей, а лишь такие существенные нарушения закона, из-за которых невозможно определить истинную волю большинства собственников, и такое решение нарушает права и законные интересы оспаривающего его лица.