Марина Кузина, юрист ООО «Лё нет Нет»
Ситуации в Краснодарском крае, Бородино, Раменском свидетельствуют о том, что документы о праве собственности государственного образца — не гарантии незыблемости прав на земельный участок, если позже выясняется, что свидетельство выдавалось на незаконных основаниях. Проблема в том, что вскрыться такой факт может по прошествии длительного времени, а добросовестный приобретатель оказывается не в состоянии не только предвидеть такого поворота событий, но и противостоять изъятию участка.
Несколько лет Раменский городской суд рассматривает похожие дела и выносит неутешительные для собственников участков решения по исковым заявлениям Раменского городского прокурора в интересах муниципального образования. Ситуации похожи и могут быть рассмотрены на примере следующего дела:
Московский областной суд оставил без изменения решение Раменского городского суда по делу № 33-21686/2014. Было установлено:
Раменский городской прокурор обратился в суд с иском в интересах Раменского муниципального района к Г.А., А.И., Т.А. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании недействительным зарегистрированной собственности на участок и истребовании земельного участка. В обоснование требований указано, что Раменской городской прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного законодательства на территории Раменского муниципального района, по результатам которой установлено, что СУ МУ МВД России «Раменское» возбудило уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ по факту завладения мошенническим путём участками, расположенными в Раменском муниципальном районе.
В ходе расследования уголовного дела установлено, что неустановленные лица из земель, находящихся в собственности Раменского муниципального района, незаконно изъяли в том числе земельный участок, являющийся предметом спора. В результате проведения кадастрового учёта незаконно изъятому участку присвоен кадастровый номер. Право собственности на участок зарегистрировано за Г.А. на основании выписки из похозяйственной книги администрации округа о наличии у гражданина права на земельный участок, выданной главой сельского поселения. Согласно выписке, запись о предоставлении земельного участка Г.А. в данной книге сделана на основании постановления главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1993 № 528. В ходе проверки установлено, что решение о предоставлении земельного участка Г.А. уполномоченный орган не принимал, правоустанавливающих документов на спорный участок не выдавал. На сегодняшний день право собственности на указанный участок зарегистрировано за Т.А. на основании договора купли-продажи, заключённого с А.И. Ранее А.И. по договору купли-продажи приобрёл участок у Г.А. Поскольку Г.А. спорный участок в установленном порядке не предоставлялся, поэтому он не мог им распоряжаться. Значит, сведения в государственный кадастр недвижимости были внесены не уполномоченным лицом, то есть без учёта мнения собственника участка — РФ в лице муниципального образования, чем нарушены положения ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Несоблюдение требований кадастрового учёта повлекло нарушение прав муниципального образования.
Представитель ответчиков возражал против иска, ссылаясь на недоказанность заявленных требований и пропуск срока исковой давности.
Решением Раменского городского суда Московской области от 01.04.2014 года исковые требования удовлетворены.
Ответчики А.И. и Т.А. в апелляционной жалобе ставили вопрос об отмене данного решения.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившегося участника процесса, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей ГК РФ (ст. 8 ГК РФ) называет акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с выпиской из ЕГРП, на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, выданной главой сельского поселения, произведена государственная регистрация права собственности Г.А. на указанный участок. Запись о предоставлении земельного участка Г.А. в данной книге сделана на основании постановления главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1998.
Между Г.А. и А.И. был заключён договор купли-продажи земельного участка, а А.И. был заключён договор купли-продажи земельного участка между А.И. и Т.А., было прекращено и зарегистрировано право собственности соответственно бывшего и нового собственников.
Вместе с тем, судом было установлено, что в постановлении главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1993 № 528 сведения о выделении участка Г.А. отсутствуют.
На основании представленных доказательств судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что спорный участок никогда не предоставлялся Г.А., что позволяет считать его право собственности на данный объект отсутствующим, а поскольку Г.А. земельный участок в установленном законом порядке не предоставлялся, следовательно, в силу ст. 209 ГК РФ, он был не вправе им распоряжаться.
В силу ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что ввиду ничтожности первой сделки, А.И. не приобрёл права собственности на участок и не мог его отчуждать, и последующий договор купли-продажи, также в силу ст. 168, 209 ГК РФ, является ничтожным. В связи с чем нарушенное право РФ в лице муниципального образования подлежит восстановлению путём прекращения права собственности на спорный земельный участок, истребования участка из чужого незаконного владения, признания результатов межевания участка недействительными и снятию его с кадастрового учёта, поскольку сведения в государственный кадастр недвижимости были внесены не уполномоченным лицом, то есть без учёта мнения собственника участка — РФ, чем нарушены положения ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Суд правильно отметил, что межевание и кадастровый учёт были произведены не на имя Г.А., а на имя Е.В. по аналогичной выписке из похозяйственной книги. Согласно выписке, запись о предоставлении участка Е.В. в данной книге сделана на основании постановления главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1993 № 528. Однако из архивной копии постановления главы Тимонинского сельского совета от 25.10.1993 усматривается, что Е.В. участок не предоставлялся. Указанные доказательства свидетельствуют о том, что межевание и кадастровый учёт произведены не уполномоченным лицом без учёта мнения собственника.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Рассмотренная ситуация может стать для собственника участка «громом среди ясного неба», поскольку предугадать подобную ситуацию невозможно. Но, как видно из обстоятельств дела, имелась длинная цепочка «перекупщиков», что потенциального покупателя может и, пожалуй, должно было насторожить.
Ситуация существует не первый год. Вероятно, столкнувшись с указанной проблемой, отдельные собственники, чьи права ещё не оспорены, могли предпринимать действия, направленные на перепродажу «беспокойного» участка, ведь исковые заявления в Раменский городской суд иногда сопровождаются заявлениями прокурора о принятии мер по обеспечению иска.
Например, по делу № 33-24873/2012: одновременно с подачей искового заявления прокурор просил принять меры по обеспечению иска в виде запрета на отчуждение земельного участка, указывая, что «правообладателем спорного участка в настоящее время является Е.В.Ю., который не лишён возможности по своему усмотрению в любое время распорядиться имуществом, что может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда». Апелляционным определением заявление прокурора о принятии обеспечительных мер было удовлетворено.
Пытаясь отстоять права на земельные участки, собственники выходят со встречными исками о признании их добросовестными приобретателями. Однако в случае с землями Раменского судебная практика складывается исключительно в пользу муниципального образования:
Судебной коллегией Московского областного суда по делу № 33-19318/2014 оставлено без изменения решение Раменского городского суда Московской области от 13.03.2014 на основании следующего:
Раменский городской прокурор обратился в суд с исками в интересах муниципального образования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка. Требования мотивированы тем, что в ходе расследования уголовного дела установлено, что неустановленные лица из земель, находящихся в собственности Раменского муниципального района, незаконно изъяли в том числе и спорные участки. В результате проведения кадастрового учёта незаконно изъятому участку присвоены кадастровые номера. Участки оформлены на имя Б.И. и Н. На сегодняшний день право собственности на указанные участки зарегистрировано за Б.Г. на основании договоров купли-продажи, заключенных с Б.И. и Н.
Учитывая ничтожность сделок по передаче участка в собственность Б.И. и Н., право распоряжения участками у последних не возникло, поэтому они не могли совершать сделки по отчуждению объекта недвижимости.
Представители ответчика Б.Г. в заседании возражали против иска, ссылаясь на недоказанность заявленных требований, а также на то, что ответчик является добросовестным приобретателем.
Из материалов дел правоустанавливающих документов в Раменском отделе Управления Росреестра по Московской области усматривается, что свидетельство о праве собственности на землю, явившееся, согласно выписке из ЕГРП, основанием для регистрации первичного права собственности на данный земельный участок, отсутствует в регистрационном деле в нарушение требований ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кадастровое дело на земельный участок, в котором должен содержаться указанный акт, также отсутствует.
По сообщению администрации Раменского муниципального района, в архивном фонде администрации Константиновского с/п постановления о предоставлении Б.И. и Н. земельных участков за 1990-2005 гг. отсутствуют.
В ходе расследования уголовного дела по факту мошеннического хищения земельных участков на территории Раменского района, в том числе и спорных участков, местонахождение свидетельств о праве собственности на землю, на основании которых произведена первичная регистрация права на участки, не установлено.
Согласно акту инвентаризации дел правоустанавливающих документов в Раменском отделе Управления Росреестра по Московской области, в материалах регистрационного дела содержится договор купли-продажи земельного участка, заключённый 23.09.2010 между Б.И. и Б.Г., а также договор купли-продажи, заключённый 23.09.2010 между Н. и Б.Г.
При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу о том, что спорные участки не предоставлялись Б.И. и Н., их право собственности отсутствует.
С учётом изложенного, являются правильными выводы суда о том, что в силу ст. 167 ГК РФ, ввиду ничтожности первой сделки, Б.И. и Н. не приобрели права собственности на спорные участки и, следовательно, не могли его отчуждать, последующие договоры купли-продажи, заключённые с Б.Г., также в силу ст.ст. 168, 209 ГК РФ являются ничтожными.
Также судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что спорное имущество выбыло из владения собственника имущества - муниципального образования помимо его воли, поскольку спорный земельный участок никогда не предоставлялся и спорное имущество может быть истребовано собственником независимо от того, является ли ответчик добросовестным приобретателем.
Доводы Б.Г. о том, что он является добросовестным приобретателем и отсутствуют основания истребования у него спорных земельных участков, не могут быть приняты во внимание как основание для отмены решения суда. В силу ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Спорные участки выбыли из владения муниципального образования помимо воли собственника.
Примечателен тот факт, что указанные решения судов ссылаются на материалы уголовного дела по факту мошенничества, однако не указывается, имеется ли вступивший в силу приговор и, если имеется, дата этого приговора, сообщается только о факте возбуждения уголовного дела и расследовании.
Из приведённой практики, которая практически однозначно свидетельствует о единой точке зрения судов на рассмотренную проблему, которая возникает и в других регионах страны, выбивается только одно решение суда с подобными обстоятельствами. Определением от 03.07.2012 судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда отказано в удовлетворении иска администрации города Сочи к М.Р. об истребовании имущества из чужого незаконного владения по делу № 33-7724/12:
Администрация г. Сочи просила признать недействительным договор купли-продажи участка, применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путём признания зарегистрированного права собственности на участок отсутствующим, истребовать земельный участок из незаконного владения и признать право муниципальной собственности. В обоснование иска указано, что приговором Лазаревского районного суда города Сочи от 22.09.2010, вступившим в законную силу, О.Э.А., К.К.О. и Б.Н.О. осуждены по ч. 4 ст. 159, ч. 2 ст. 327 УК РФ. Согласно приговору, спорный участок является предметом преступного посягательства осуждённых. Данный факт свидетельствует о том, что постановка вышеуказанного земельного участка на государственный кадастровый учёт и его дальнейшая правовая регистрации были произведены в результате преступных действий осуждённых и помимо воли собственника - муниципального образования.
Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признаётся добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрёл владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из искового заявления усматривается, что земельный участок, на который заявляет свои требования администрация, приобретён М.Р. по договору купли-продажи.
В обоснование иска Администрация ссылается на приговор Лазаревского районного суда, а также договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером, но указанные документы не были предоставлены представителем истца в материалы дела.
Администрация г. Сочи не приобщила к исковому заявлению ни одного доказательства в обоснование предъявленных требований.
Определением судебной коллегии истца обязали предоставить приговор, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права собственности М.Р. на участок. Однако требования были проигнорированы.
В обоснование искового заявления Администрация не привела доводы, которыми суд должен руководствоваться, удовлетворяя требования в части применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 3.1 Постановления КС РФ от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан М.О., Н., С.З., С.Р. и Ш.В.», из которых следует, что собственник участка в лице муниципального образования г. Сочи при защите своих имущественных прав не вправе не только оспаривать заключённую с М.Р. как с добросовестным приобретателем сделку купли-продажи земельного участка, но и прибегать к использованию правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, в которых закреплены общие положения о последствиях недействительности сделки.
При разрешении настоящего спора суд руководствуется требованиями норм ст. 56 ГПК РФ, ст. 67 ГПК РФ, согласно которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается. На основании изложенного, судебная коллегия нашла иск не подлежащим удовлетворению, поскольку Администрацией города Сочи в материалы дела не представлено ни одного документального доказательства, подтверждающего обоснованность исковых требований.
Как видно, в тексте решения говорится о вступившем в силу приговоре суда, однако отсутствие данного приговора и других доказательствах в материалах дела склонило весы правосудия в пользу приобретателя участка. Тем не менее, приведённое решение, скорее всего, лишь исключение, подтверждающее общее правило.